為什么央行要強調維護房地產市場的健康發(fā)展？

來源：智能家居時間：2021-09-29 09:44

近日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會提出，要維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。房地產市場是貨幣政策決策部門每次開會繞不開的話題，但提出要“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”的提法還是很少見的。無疑，此舉釋放了重要的政策信號，房地產金融環(huán)境有望逐步改善。

當前，房地產市場快速降溫，并出現部分房企爆雷風險。我國房地產市場調控的總基調是，在“房住不炒”的前提下，實現“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期）目標。但今年下半年以來，房地產市場的成交量快速下滑，國家統(tǒng)計局的數據顯示，8月份，商品房銷售面積12544.82萬平方米，同比下降15.55％，環(huán)比下降3.6％。商品房銷售額12616.58億元，同比下降18.71％，環(huán)比下降6.5％。

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將8月份的房地產數據與前7個月的房地產數據進行比較，可以更加清楚市場正在出現劇烈變化。1-7月份的商品住宅銷售面積同比增長22.7％，兩年平均增長7.9％；商品住宅銷售額同比增長33.1％，兩年平均增長15.6％。

中秋節(jié)期間的樓市成交量比去年同期下降的幅度均在50％左右，有些城市的樓市成交量下滑幅度高達70％。

樓市的快速下滑已經傳遞到土地市場。與第一輪集中供地的火熱行情相比，第二輪集中供地明顯降溫。多城出現土地流拍、終止出讓、大比例底價成交等現象。截至9月25日，8、9月份集中土拍10城，宅地成交流拍率平均達到28.94％，底價成交地塊占比平均高達80.79％；平均溢價率僅為2.98％，顯著低于“810土拍新政”中低于15％的要求。甚至長三角的有些熱門城市也出現了土地流標現象。

市場快速下行，引發(fā)地方政府出臺“限跌令”。下半年以來，已有岳陽、唐山、沈陽、菏澤、昆明、江陰、桂林、株洲、張家口等多地針對開發(fā)商打折促銷等問題出臺新政策，被稱為“限跌令”。張家口市要求新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85％進行銷售。

更值得關注的是一些房企違約風險顯著增加。WIND數據統(tǒng)計，2021年1-8月，地產債違約率為3.38％，較去年（1.36％）大幅提升，創(chuàng)歷史新高。

根據我們的觀察及市場調研資料分析，導致當前房地產市場快速降溫的主要原因是多方面的，既有房地產調控政策作用的結果，也與個別房地產龍頭企業(yè)出現流動性問題有關。

一是房地產金融調控政策在執(zhí)行過程中出現層層加碼現象。2020年8月份有關部門針對房地產開發(fā)企業(yè)的財務指標出臺了“三線四檔”要求，2020年底又對商業(yè)銀行的房地產金融業(yè)務集中度管理提出具體指標要求。這些房地產金融調控政策對遏制房地產開發(fā)企業(yè)的高負債擴張起到了良好的作用，有利于完善房地產市場的長效機制。有關部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩(wěn)定，對財務數據不達標的房地產開發(fā)企業(yè)設置了三年過渡期，但此政策在執(zhí)行過程中出現層層加碼現象，財務不達標的企業(yè)基本失去了融資能力，出現了一定程度的流動性梗阻。

二是實施二手房指導價措施，在客觀上加劇了樓市的流動性困局。為了遏制部分城市的房價過快上漲，有關部門出臺了二手房指導價政策，居民購房申請按揭貸款必須按照指導價進行，降低了居民購房的財務杠桿，對降低房地產金融的風險是有積極意義的。但在出臺之初對市場需求的抑制作用是十分顯著的，直接表現是市場交易量出現大幅度萎縮。深圳是首先推出二手房指導價格的城市，在出臺此項政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相當于政策出臺之前的20％左右。

二手房指導價措施使得樓市的流動性受到較大的沖擊，個別城市的二手房指導價措施對整體的房地產市場影響有限，但如果越來越多的城市開始實施二手房指導價措施，其負面影響是不可忽視的。

筆者注意到，除上海外，金華、衢州、合肥、溫州、廣州等城市也在8月相繼提出建立二手房參考價制度，并落實參考價格在金融信貸方面的應用。

三是住房信貸環(huán)境持續(xù)收緊。商業(yè)銀行為了滿足房地產金融集中度的要求，必須對房地產金融業(yè)務作適度調整，有些銀行分支機構出現了按揭貸款放款慢的現象，停貸范圍擴大。根據一線調查，目前重點城市平均房貸放貸周期延長到60多天，放貸周期明顯延長。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分銀行二手房房貸業(yè)務暫停，部分銀行已通知客戶額度緊張放貸可能需要等至2022年。

四是大型地產公司的債務違約對房地產市場產生了較大沖擊。最近兩年來，先后有數家大型房地產開發(fā)企業(yè)出現債務違約事件，典型案例如：泰禾集團（2.藍光集團等，但這些企業(yè)的規(guī)模都相對有限，這幾家公司的年銷售額均在一千億左右，債務規(guī)模也在千億左右。這些房地產開發(fā)企業(yè)的債務違約不會對房地產的全局產生大的影響。最近幾個月來，個別頭部地產公司的違約事件對市場產生了巨大的沖擊，打破了金融機構對房地產龍頭企業(yè)的信仰，表現為房地產開發(fā)企業(yè)的融資更加困難，事實上形成了房地產金融的緊縮效應。

綜合上述分析，我們預判房地產政策調控有望出現調整。但此次政策調整將不同于以往，將是在堅守“房住不炒”前提下，以“三穩(wěn)”為目標的結構性調整。具體方向為，或許會更多聚焦于滿足房企和真實住房需求的貸款需求，加大對住房租賃市場的金融支持，鼓勵地方政府進一步完善土拍規(guī)則等。

央行報告再提差別化住房信貸政策。9月3日，央行在《中國金融穩(wěn)定報告》中提出，堅持“房住不炒”定位，實施差別化住房信貸政策，支持合理自住購房需求，堅決遏制投機炒房行為。這一表述或意味著央行后續(xù)將更重視支持合理自住購房需求，避免過嚴調控政策對剛需和改善購房者的影響。

加快按揭到款的放款速度是最易操作的措施。不久前央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，提出明年上半年計劃投放的部分貸款，或將提前到今年下半年投放，以此對沖近期信貸增速下滑趨勢。但同時強調，要加強預期管理和引導，不向房地產市場發(fā)出錯誤信號。因此，為避免市場過度解讀，此次政策調整也許會通過窗口指導等其他方式進行。

其次，建議以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為目標，因城施策，發(fā)揮地方政府在維護房地產市場穩(wěn)定中的積極作用，在堅持“房住不炒”前提下鼓勵地方政府采取適度措施活躍市場。對于出臺二手房指導價政策要慎之又慎，對于已經出臺二手房指導價政策的城市可考慮根據市場實際運行情況進行適度調整，擬出臺二手房指導價的城市或可以考慮暫緩。