一周之內(nèi)，央行兩提房地產(chǎn)“兩維護(hù)”，在傳遞什么？

來源：智能家居時(shí)間：2021-09-30 22:00

9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開了房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，再提“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”（以下簡(jiǎn)稱“兩維護(hù)”）。

會(huì)議由央行行長(zhǎng)易綱主持，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及全國24家主要銀行負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議，體現(xiàn)了這次會(huì)議的重要性。

就在三天前，央行曾對(duì)外釋放消息，于9月24日召開的貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)上，也明確提出了“兩維護(hù)”。

“十一”之前，一周之內(nèi)，央行接連就房地產(chǎn)發(fā)聲。

?. 我們應(yīng)該如何理解“聲音”背后的深意？

?. 接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生哪些變化？

?. 樓市將會(huì)何去何從？

形勢(shì)

在理解央行“兩維護(hù)”深意之前，我們先來看看地產(chǎn)行業(yè)的基本面。

樓市銷售，成交降幅持續(xù)擴(kuò)大。

“金九銀十”本是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，但從9月份成交來看，樓市卻正在加速降溫。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，9月一線城市成交面積整體降幅為39.1%。

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月全國商品房銷售金額同比下降18.7%，降幅環(huán)比擴(kuò)大11.6pct，銷售面積同比下降15.6%，均價(jià)同比下降2.5%，樓市已經(jīng)全方位回落。

展望未來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為四季度銷售下滑的勢(shì)頭還將延續(xù)。消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)下降選擇觀望，房企資金鏈斷裂事件引發(fā)對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂，進(jìn)一步降低了購房意愿。

中信證券還認(rèn)為，按揭貸額度不足，二手房市場(chǎng)變冷，樓市銷售下行已經(jīng)進(jìn)入“自強(qiáng)化進(jìn)程”。

土地市場(chǎng)，行情迅速逆轉(zhuǎn)，多數(shù)房企躺平，少數(shù)央國企躺贏，流拍明顯增多。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自8月末重點(diǎn)22城啟動(dòng)二輪集中供地后，整體流拍率高達(dá)25%以上。

不僅這22城，據(jù)華泰證券(601688,股吧)研報(bào)，8月百城供地成交面積同比降低41.7%，整體流拍率達(dá) 30.4%，創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來的新高。

拿地結(jié)構(gòu)中，具有顯著融資優(yōu)勢(shì)的央國企成為拿地主力。比如，第二批已供地城市中成交還不錯(cuò)的深圳，成交21宗地塊中，有16宗被央國企收入囊中。

大型房企信用事件，使得民營房企融資難度加大；購地自有資金來源審查及預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)，疊加銷售預(yù)期下滑，民企拿地意愿不足。

融資方面，房企凈融資規(guī)模大幅下降，金融機(jī)構(gòu)投放“厭惡”情緒上升。

據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)，將房企各融資渠道數(shù)據(jù)加總，上半年房企凈融資僅1404億元，相比于2019年上半年的14988億元和2020年上半年的8371億元，降幅明顯。

今年上半年，銀行新增信貸投放中，投向房地產(chǎn)的占比下降至18.9%，同比下降5.8%；截至上半年末，投向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金余額為2.08萬億元，同比下降16.94%。

另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年前8月，房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模累計(jì)約為6999億元，同比下降了21%。

隨著大型房企違約事件的發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企厭惡情緒上升，弱資質(zhì)房企融資更加艱難。且連日來，花樣年、海倫堡、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)等多家房企被下調(diào)信用評(píng)級(jí)，再融資壓力山大。

中金公司研報(bào)還認(rèn)為，對(duì)資質(zhì)比較弱的房企來說，供應(yīng)商可能會(huì)收緊供應(yīng)敞口尤其是賒銷敞口，這可能使得房企資金鏈壓力雪上加霜，可能延緩項(xiàng)目施工進(jìn)度，并進(jìn)一步對(duì)銷售帶來負(fù)面影響。

風(fēng)險(xiǎn)

平安證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前，房企銷售端面臨增速下行及回款放慢，融資端面臨金融機(jī)構(gòu)投放“厭惡”，弱短期無明顯外力，將導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中金公司研報(bào)同時(shí)認(rèn)為，調(diào)控政策積累下的地產(chǎn)銷售下行趨勢(shì)難改，購房者對(duì)期房交付擔(dān)憂上升，上游供應(yīng)商和金融機(jī)構(gòu)更加謹(jǐn)慎，弱資質(zhì)房企資金鏈問題暴露風(fēng)險(xiǎn)加大，將可能傳導(dǎo)至上下游，含供應(yīng)商、施工方、城投平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)等。

國泰君安證券研報(bào)認(rèn)為，相比“三道紅線”的影響，更應(yīng)該警惕預(yù)售資金監(jiān)管和銷售下行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。若某大型房企事件持續(xù)發(fā)酵并引發(fā)群體事件，疊加接下來的銷售下行，民企將面臨更多破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)機(jī)

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)有了較為清晰的認(rèn)識(shí)后，就不難看出央行定調(diào) “兩維護(hù)”背后的深意。

其一，前期調(diào)控存在“超調(diào)”。

9.29座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，金融部門要“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，說明調(diào)控執(zhí)行存在一定的 “偏差”，收緊過度。

比如房貸集中度管理，銀行出于按揭貸額度偏緊，延長(zhǎng)按揭貸放款周期，影響房企正常的銷售回款，加劇企業(yè)資金鏈壓力；二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)“停貸潮”及利率跳漲（前7月按揭中92%都是首套貸款），讓二手房流動(dòng)性減弱，成交急轉(zhuǎn)直下，也會(huì)影響一手房買入預(yù)期。

申萬宏源發(fā)表研報(bào)認(rèn)為，過嚴(yán)的調(diào)控本意在于提前拆雷，但卻可能引來暴雷，這大概率背離了政策調(diào)控的本意。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，行業(yè)政策調(diào)控亟需正?；迯?fù)。

其二，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)有“維穩(wěn)”大局觀，因城因企施策。