杭州樓市:未來科技城的老余杭、崇賢、閑林、星橋值得入手嗎?

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-21 14:05

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：你好，曾叔，坐標(biāo)杭州，請問未來科技城的老余杭、崇賢、閑林、星橋值得入手嗎？

回答：你好，杭州的主要發(fā)展方向是“南—西—東—北”。其中主要向南發(fā)展江南副中心，由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江區(qū)塊組成；向西發(fā)展城西科創(chuàng)城市副中心，以未來科技城和青山湖科技城為核心，輻射臨安東部、余杭西部等區(qū)域。余杭區(qū)自從阿里淘寶城搬到未來科技城后，就被砸金蛋，然后開始爆發(fā)性增長了。未來科技城作為杭州第三個(gè)城市中心正處于蓄勢待發(fā)時(shí)期，屬于趨勢性低估，距離破殼而出還需要時(shí)間。長期持有，沒毛病。所以盡量靠近杭州未來科技城來選籌，太遠(yuǎn)不建議。杭州投資回報(bào)率高的板塊詳見內(nèi)部分享。

提問：坐標(biāo)杭州余杭臨平，有一套住宅，2006年房子，樓梯房，頂層躍層，想置換電梯房，但沒杭州房票。手里有子彈150萬，由于杭州房子買不了所以打算投資到海寧或者臨安青山湖區(qū)域，投資到海寧離臨平較近，后期置換房子能有個(gè)安身之處，青山湖房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)22000了，還能投資嗎？現(xiàn)在看的樓盤是臨安青山湖科技城不知道如何選擇？或者資金應(yīng)該怎樣利用才好？沈陽有一套房子在按揭中，要不要賣了把貸款名額釋放出來，看看杭州這邊有沒有更好的投資地方？期待答復(fù)！

回答：現(xiàn)在杭州限購都不嚴(yán)，我更建議你想辦法破限買杭州，海寧和臨安都不值得投資。現(xiàn)在整個(gè)海寧的中介都靠著“劃入杭州”這條傳聞賣房呢，不要當(dāng)送上門的韭菜，賭贏了漲幅也沒什么空間了，賭輸了可就真成不動(dòng)產(chǎn)了。臨安這地方三面環(huán)山，其實(shí)是個(gè)交通死角。我覺得更適合休閑度假養(yǎng)老。未來如果打造產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)，上強(qiáng)度地進(jìn)行人流物流交換，恐怕不一定有優(yōu)勢。而且臨安目前價(jià)格并不算筍。子彈150，直接破限買杭州，看好未來科技城和東邊的蕭山新城，以及大江東。

提問：你好，曾叔，杭州子彈150，抽到仁和板塊房子，覺得太郊區(qū)，是否棄選？這點(diǎn)子彈投資，在未來科技城邊角，還是投到大江東？

回答：你好，仁和板塊，雖然杭州向北的發(fā)展整體還不錯(cuò)，但從目前的情況看，仁和要融入主城，還是有相當(dāng)長的時(shí)間。仁和是城北老城工業(yè)外遷興起的新興區(qū)域，本地有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，但是產(chǎn)業(yè)升級較為緩慢。從保值升值的角度看，會(huì)比較慢一些，未來需要置換的時(shí)候也不容易出手。從你的首付承受能力看，倒是還不如關(guān)注更有價(jià)值的地方。青山湖科技城目前競爭激烈，肯定是一個(gè)血拼的市場，如果有特價(jià)優(yōu)惠的情況，倒是可以考慮入手的。盡管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都會(huì)比較慢，但相對來說，城西科創(chuàng)大走廊的外溢延伸更為值得期待一些。

杭州目前的城西發(fā)展、老余杭開發(fā)，未來科技城西進(jìn)，也就到這里了，因?yàn)樵偻骶褪巧絽^(qū)，什么經(jīng)濟(jì)能夠不受山地的影響，可能也只有褚時(shí)健能做得到。而向東呢，有一個(gè)廣闊的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州發(fā)展的空間。所以大江東的發(fā)展是可見的，在龍湖江與城和未來海岸周圍的商業(yè)配套，交通配套（地鐵，高鐵）配齊后，其房價(jià)會(huì)順其自然地迎來新一波的增長，可以考慮大江東。杭州投資價(jià)值高的板塊及樓盤分享，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好！曾叔！現(xiàn)在每個(gè)城市都有新區(qū)，那么如何辨別一個(gè)片區(qū)的發(fā)展價(jià)值？

回答：你好，一、隨著這幾年快速的發(fā)展，新興區(qū)域遍地開花，想從中分出優(yōu)劣真的很難。這里教大家一個(gè)簡單的方法，叫先辨再看。辨是指辨別城市發(fā)展的趨勢與發(fā)展的概念，看是要盯緊zf的舉動(dòng)。二、這幾年房地產(chǎn)投資有個(gè)不理性的毛病，就是開發(fā)商一給出一個(gè)規(guī)劃，房價(jià)就開始漲。上面為了吸引投資，也是今天這里一個(gè)新區(qū)，明天那里一個(gè)重點(diǎn)投資項(xiàng)目。在這些或大或小的規(guī)劃當(dāng)中，你要辨別清楚哪些是趨勢，哪些是概念。趨勢與概念不一樣，如果只有規(guī)劃或者想法就是概念，如果概念已經(jīng)落地并開始發(fā)芽了，就是趨勢。三、看一個(gè)片區(qū)的發(fā)展價(jià)值，最主要的建議是看交通。新興區(qū)域多數(shù)都是順著交通的延伸而興盛起來的，交通的延伸有兩方面，一個(gè)是路網(wǎng)修建，一個(gè)是公共交通的通達(dá)。在新興區(qū)域，順著交通的延伸去選房錯(cuò)不了。

提問：曾叔，你好！請問一下臺(tái)州有沒有投資價(jià)值？幫忙推薦幾個(gè)板塊或者幾個(gè)樓盤，感謝！

回答：你好，臺(tái)州如今市區(qū)房價(jià)最高的是椒江，在售新盤通常1.7-1.8萬上下；其次是黃巖，新盤1.6-1.7萬的均價(jià)；路橋則在1.4-1.5萬左右。如果是精裝盤，會(huì)再高出一兩千。臺(tái)州最近兩年，凈流入人口數(shù)開始有所下降，對二手房市場的影響尤為明顯。產(chǎn)業(yè)角度看，外來量也不夠支撐，三線城市自住加投資就往核心區(qū)買，規(guī)劃有保障，保值能力也更強(qiáng)。純投資盡量破限購?fù)鶎幉?杭州走，小城市是不具備投資價(jià)值的。寧波投資回報(bào)率最高的板塊，具體詳見內(nèi)部分享！

提問：你好，曾叔老師請問下，親戚排號西三旗共有產(chǎn)權(quán)房，位置靠前，這種共有產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的房子，4萬多一平，值得買嗎？北京首套，外地有房。

回答：你好，共有產(chǎn)權(quán)房是坑。共有產(chǎn)權(quán)房，不是房子，產(chǎn)權(quán)握在權(quán)力的手上。一桌菜吃掉一半，剩下的絕對不是再賣出50%的價(jià)格。共有產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)敞口太大，西三旗4萬多的太貴。不要期待共有產(chǎn)權(quán)房。等待投食的人生，會(huì)漸漸失去希望的能力。

提問：你好，曾叔，坐標(biāo)杭州余杭臨平，有一套住宅，2006年房子，樓梯房，頂層躍層，想置換電梯房，但沒杭州房票。手里有子彈150萬，由于杭州房子買不了所以打算投資到海寧或者臨安青山湖區(qū)域，投資到海寧離臨平較近，后期置換房子能有個(gè)安身之處，青山湖房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)22000了，還能投資嗎？現(xiàn)在看的樓盤是臨安青山湖科技城不知道如何選擇？或者資金應(yīng)該怎樣利用才好？沈陽有一套房子在按揭中，要不要賣了把貸款名額釋放出來，看看杭州這邊有沒有更好的投資地方？期待答復(fù)！

回答：你好，現(xiàn)在杭州限購都不嚴(yán)，我更建議你想辦法破限買杭州，海寧和臨安都不值得投資?，F(xiàn)在整個(gè)海寧的中介都靠著“劃入杭州”這條傳聞賣房呢，不要當(dāng)送上門的韭菜，賭贏了漲幅也沒什么空間了，賭輸了可就真成不動(dòng)產(chǎn)了。臨安這地方三面環(huán)山，其實(shí)是個(gè)交通死角。我覺得更適合休閑度假養(yǎng)老。未來如果打造產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)，上強(qiáng)度地進(jìn)行人流物流交換，恐怕不一定有優(yōu)勢。而且臨安目前價(jià)格并不算筍。子彈150，直接破限買杭州，看好未來科技城和東邊的蕭山新城，以及大江東。

提問：你好，曾叔，杭州推薦一下哪些樓盤升值潛力大，純投資，沒杭州社保，有沒有什么辦法可以買？適合長期持有還是短期。

回答：你好，隨著城市的發(fā)展，杭州各種板塊在價(jià)值在這10年間發(fā)生了劇變，但主要是兩大發(fā)展趨勢：一是市ZF推行的擁江發(fā)展，二是省ZF和阿里產(chǎn)業(yè)群形成的大城西策略。杭州的擁江發(fā)展，首先帶有火的就是錢江新城，這個(gè)片區(qū)對標(biāo)的是上海的陸家嘴、廣州的珠江新城，城市CBD+錢塘江景，這個(gè)片區(qū)以后的溢價(jià)，可想而知。大城西策略催生了杭州最火的碼農(nóng)區(qū)—未來科技城。所以未來科技城去化快，板塊內(nèi)已經(jīng)沒有多少在售樓盤，供需緊張，未來的上漲動(dòng)能還是很足的。重點(diǎn)可以在這2個(gè)板塊搖號新房，目前杭州新房二手房倒掛明顯，確定性收益很大！具體選籌都要反復(fù)斟酌，精挑細(xì)選。可參見內(nèi)部分享給你的樓盤。

提問：你好，曾叔，坐標(biāo)二線城市，最近附近舊改，想投資一套，想問舊改會(huì)造成房價(jià)上漲嗎？

回答：你好，舊改工程重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。重點(diǎn)改造小區(qū)的水電路氣及光線配套，有條件的可加裝電梯，配建停車場，在小區(qū)改造的基礎(chǔ)上引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、保潔等服務(wù)。這里面需求最大的，也是最貴的便是裝電梯，其次就是停車場、水電路氣、光線配套。算下來，跟棚改下的大拆大建還不是一個(gè)量級。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，舊改雖然是定向放水，但錢沒有直接塞進(jìn)人們褲兜里，舊改戶只能把錢用來改善住房環(huán)境。而且，舊改和棚改不一樣，改來改去，只是在原有存量房上動(dòng)刀子，并不會(huì)創(chuàng)造新的購房需求。

反之，舊房子翻新又能多住十年，不少人要打消購房念頭了。那么市場上潛在的購房需求反而是減少的。所以在某種意義上講，舊改反而利空房價(jià)。未來被舊改的房子，由于硬件環(huán)境提升，小區(qū)房價(jià)和租金較之前有一定的上漲，而且抗跌能力更強(qiáng)，更容易流通了。之前沒有電梯，可能一個(gè)月才能租2000塊錢，現(xiàn)在有了電梯，一個(gè)月就變成了2500塊錢。所以如果有購買老房子的打算，一定要問清楚，在舊改之前上車。

提問：曾叔，你好，請問在杭州買房投資，怎么做到效益最大化？

回答：你好，買房投資，要買大城市或者周邊地區(qū)。資源集中，有需求支撐，能保證投資回報(bào)率和流通性。買房投資怎么做，詳見知識(shí)內(nèi)部資料分享。

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