我是杭叔，擁有多年杭州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注杭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容選自“杭叔說房”微信公眾號，粉絲提問

提問：杭叔，你好，最近看了很多關(guān)于杭州分區(qū)的消息，想問一下杭州分區(qū)帶來樓市帶來了哪些影響？

杭叔：你好，杭州分區(qū)將杭州以前的8個區(qū)進行了重新調(diào)整，像江干區(qū)與上城區(qū)、下城區(qū)與拱墅區(qū)、下沙與大江東均被合并，分別成立了上城區(qū)、拱墅區(qū)、錢塘區(qū)；而余杭區(qū)直接被一分為二，以京杭大運河為界，東邊是臨平區(qū)，西邊為余杭區(qū)。這次分區(qū)，在一定程度上解決了原有的行政區(qū)域面積大小不一、發(fā)展不平衡以及土地儲備問題等問題，增加了可持續(xù)發(fā)展空間。可以說，這次原江干區(qū)或?qū)⒊蔀樽畲笫芤嬲?，原來教育短板、產(chǎn)業(yè)引入等問題都能夠得到解決。除此之外，余杭區(qū)和臨平區(qū)也能夠繼續(xù)互惠互利，雖然科技城完全屬于了余杭區(qū)，但黃湖、鸕鳥和百丈三個山區(qū)也不再屬于臨平了。至于新拱墅區(qū)或?qū)⒂瓉砀蟮陌l(fā)展空間，運河新城、武林新城等項目都能吃到一些紅利。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：杭叔，你好，目前在杭州城北工作，首付大概可以承擔(dān)65萬左，想要購入總價200萬左右的房子，可以入手哪些板塊？

杭叔：你好，目前，杭州的剛需買房確實比較困難，預(yù)算200萬，在主城區(qū)除了老破小，基本上沒有什么其他的選擇，只能去看看一些比較偏遠的郊區(qū)。崇賢、東湖新城距離還算近，交通也便利，是比較理想的地方。因為今年限價體系的調(diào)整，這兩個區(qū)域的房價都有了小幅上漲，二者在核心位置的次新房價格沒有什么區(qū)別，不過東湖新城的新房要稍微貴一些。從搖號數(shù)據(jù)來看，東湖新城的情況要好于崇賢。不過，崇賢的缺陷正在一點點被彌補，而且已經(jīng)有了逆襲的趨勢。這兩個板塊的產(chǎn)品、戶型都比較適合剛需、剛改家庭，不過崇賢的供應(yīng)有限，今年應(yīng)該會斷供，東湖的房源還比較充足。具體買房選籌，詳見內(nèi)部分享。

提問：杭叔，你好，工作幾年有了一些存款，工作也比較穩(wěn)定，預(yù)算有限，想要買一套房子自住。請問剛需買房首要考慮的應(yīng)該是什么？是房子的戶型面積還是所在地段位置？除了這些還有什么要考慮的嗎？

杭叔：你好，首要考慮的是房子的地段。不管是自住還是投資，都應(yīng)首先考慮地段。對于買房投資者而言，買房能獲取收益，即房子的升值潛力是最重要的，而地段對于房價漲幅影響巨大，所以他們往往會首先考慮房子是否在核心地段。對于自住者而言，房子用于自住，戶型面積固然重要，但生活居住離不開周邊商業(yè)、交通以及教育資源，地段優(yōu)越，配套成熟的房子更為便利，居住價值也更高，因此地段也應(yīng)是首先考慮到的因素。杭州買房建議，詳見內(nèi)部分享。

提問：杭叔，你好，家里小孩今年幼升小，我們在18年的時候入手了一套橋西的二手房，對口文瀾實驗學(xué)校，不過我們的落戶時間才兩年過一點，是不是會被調(diào)劑？

杭叔：你好，根據(jù)統(tǒng)計，2021年文瀾實驗學(xué)校的一表生有700多人，估計至少會有100多人會被調(diào)劑。你這種情況雖然是一表生，但孩子被調(diào)劑的可能性很大，這樣還不如直接去搖民辦小學(xué)。今年杭州重新分區(qū)，新上城、新拱墅兩區(qū)的民辦都會按照合區(qū)后的范圍招生，這意味著民辦搖號的競爭可能會加大。不過這主要是針對原拱墅區(qū)的家長，對于原下城區(qū)的來說，也可以報名原拱墅區(qū)的學(xué)校，選擇反而更多。當然，幼升小還不是分區(qū)影響下的主戰(zhàn)場，小升初的競爭會更加激烈，拱墅區(qū)孩子和家長們面臨的壓力也會更大。但原下城區(qū)一下子就多了5所民辦初中可以報名，無疑是重大利好。這次分區(qū)讓公辦、民辦資源都被迫重新洗牌，但民辦受到的影響還是會更大一些。

提問：杭叔，你好，杭州工作，快要結(jié)婚了，和女朋友商量買一套房作為婚房，是買新房好還是二手房好？二手房可以迅速入住，但是心理上我們都想買新房。能幫我分析一下新房和二手房的優(yōu)劣勢嗎？最好給一點建議。

杭叔：你好，二手房相比新房的優(yōu)勢有三點：首先，是現(xiàn)房而非期房，能迅速到手，不需等待；其次，能直觀了解產(chǎn)品質(zhì)量、周邊環(huán)境、物業(yè)好壞；最后，地段相同情況下，二手房價格低于新房。不建議購買房齡超過二十年的房子，原因有以下幾方面：一是房子質(zhì)量問題，房子老舊；二是物業(yè)問題，老小區(qū)物業(yè)管理差，車位少，小區(qū)人員魚龍混雜；三是貸款問題，銀行根據(jù)房子年限對房子價值進行評估，房齡越大，銀行放貸可能性越小，首付比例越高，不利于買房者，即使在某些城市能申請到貸款，受到的條件限制也很多。四是出手難度，老破小轉(zhuǎn)手難度大，樓層高且沒有電梯的老破大出手難度更大，總價高但產(chǎn)品質(zhì)量一般，既不在經(jīng)濟實力有限的人群選擇范圍內(nèi)，也不符合改善群體的需求?？偟膩碚f，建議購買房齡小于等于十年的次新房，不建議選擇房齡超過二十年的老房子。

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杭叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

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