外地購房客涌入2020年深圳住宅成交首破“10萬套”

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-20 19:40

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者陳博 樂有家研究中心報(bào)告顯示，2020年，深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作區(qū)），同比上漲19.8%；二手住宅成交95273套，同比上漲23.5%。

綜合來看，過去一年，深圳一二手房總成交量首度躍過“10萬套”大關(guān)，高達(dá)14.07萬套。

“2020年上半年，雖然深圳新盤限價(jià)，但在真正執(zhí)行過程中，監(jiān)管部門對于備案價(jià)并沒有嚴(yán)格控制，因此，‘715’新政前，深圳購房者并未特別關(guān)注到一手房的價(jià)差。相比之下，二手房的優(yōu)勢更為明顯，配套成熟、學(xué)位現(xiàn)成促使居住需求可以快速得到滿足，成為支撐上半年二手房穩(wěn)定成交的重要因素?！睒酚屑覡I銷副總裁孟凡振曾在“715”新政之后做過初步統(tǒng)計(jì)，他發(fā)現(xiàn)，深圳大概有三分之一的購房者失去名額。

與此同時(shí)，監(jiān)管層對于一手房源的限價(jià)趨嚴(yán)導(dǎo)致一二手價(jià)格倒掛明顯，“以“715”新政為分水嶺，深圳一二手成交量在2020年后半年發(fā)生明顯分化?！泵戏舱裾f。

樂有家研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)佐證了這個(gè)結(jié)論——以2020年7月為分割點(diǎn)，從8月開始，原本成交量還徘徊在3500套以下的深圳一手住宅，月網(wǎng)簽量開始攀上4000套水平。

2020年11月，深圳一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到年度最高點(diǎn)6296套，遠(yuǎn)超過當(dāng)月二手住宅5812套的水平，這也是深圳時(shí)隔多年首次出現(xiàn)一手成交超越二手成交。

同樣的時(shí)間點(diǎn)，深圳二手住宅成交量（過戶量）在經(jīng)歷了3個(gè)月每月突破10000套的巔峰之后，于2020年10月、11月兩個(gè)月出現(xiàn)斷崖式暴跌，徘徊在5000-6000套之間。

按照慣例，網(wǎng)簽、過戶的周期大概滯后1-2個(gè)月。反應(yīng)到數(shù)據(jù)上，實(shí)際分化普遍聚焦在去年8-9月份。

從實(shí)時(shí)成交中更能感受“715”新政的威力，樂有家旗下的中介門店，2020年7月16日-8月15日期間，新增客源量、新增房源量、二手帶看量都直線下滑；二手簽單量更是暴跌60%。

大量客戶在調(diào)控沖擊之下進(jìn)入觀望期，但硬幣的另一面是，業(yè)主們的心態(tài)卻始終堅(jiān)挺。根據(jù)樂有家提供的二手掛牌價(jià)變化趨勢，“715”新政之前，深圳二手房掛牌價(jià)剛剛達(dá)到7.84萬元/平方米；此后，掛牌價(jià)一路上揚(yáng)，突破“8”字頭。截至2020年12月15日，深圳二手掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)8.42萬元/平方米。

業(yè)主報(bào)價(jià)的抬高直接折射到二手房成交中。2020年，深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)到66045元/平方米，同比上漲10%。

不過，這還不是深圳二手成交價(jià)的實(shí)際漲幅。從樂有家統(tǒng)計(jì)的2020年深圳80個(gè)熱門成交片區(qū)價(jià)格漲幅排行榜來看，91%的片區(qū)在2020年第四季度價(jià)格同比漲幅超過10%。其中，14個(gè)片區(qū)四季度成交均價(jià)甚至同比上漲超過30%，位于榜首的深圳桂廟片區(qū)、寶安中心區(qū)，四季度價(jià)格同比上漲高達(dá)64.36%、63.51%。

支付能力強(qiáng)勁，是這一輪深圳購房者的共性?？梢宰糇C的一組數(shù)據(jù)是，2020年，深圳二手住宅單價(jià)超過7萬元/平方米的成交占比達(dá)到44%，幾乎占據(jù)“半壁江山”。

“哪怕干這一行這么久，深圳樓市的支付能力確實(shí)有時(shí)候也超乎我的想象。”孟凡振向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)感慨。

與之相應(yīng)的是， 2020年購買深圳二手住宅的置業(yè)者中，72%為剛需客戶，19%為改善型客戶，9%為投資客戶，投資比例同比上升3個(gè)百分點(diǎn)。

孟凡振告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這9%是純投資需求。這一部分投資需求區(qū)別于以往，過去進(jìn)入深圳樓市的投資客往往帶有投機(jī)需求，但現(xiàn)在整體樓市周期已經(jīng)被拉長，限售、限購等政策門檻非常高，資金成本也在進(jìn)一步抬升，所以，深圳樓市的投機(jī)需求減少很多。

“2020年我們接觸到的一類買家是實(shí)體企業(yè)主，疫情疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，導(dǎo)致他們生意做不成，他們通常將資金轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)這種能夠?qū)雇浀陌踩Y產(chǎn)上；另外一類，則是以前移民國外或投資國外的群體，2020年，他們將目光轉(zhuǎn)移到國內(nèi)。在全國范圍內(nèi)，深圳房產(chǎn)屬于比較優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)，成為他們的優(yōu)先選擇。”孟凡振和他的團(tuán)隊(duì)，去年接到很多來自全國各地的購房咨詢，比如江西、廣西、北京等地。他們觀察到，外地購買群體對深圳樓市的關(guān)注度正在提升，入深購房占比也有所提高。

這類外地購房客的入深資格，通常都是蓄謀已久，尤其是北方的一些購房者，早年就提前購買深圳社保；也有的外地客戶通過發(fā)動深圳的親戚朋友獲得存量名額。

“深圳在學(xué)位以及重點(diǎn)片區(qū)的大手筆規(guī)劃，迅速拉升典型片區(qū)或樓盤的價(jià)格，也給一些熱錢或投資需求打開了一扇門。”孟凡振表示。

（責(zé)任編輯：李顯杰）