1

去年年中，我曾經(jīng)在鄭州舊城改造指揮部的安排下，參加了一次老舊小區(qū)的改造樣板參觀會(huì)。

說(shuō)實(shí)話，改造的真不錯(cuò)。

二三十年的家屬樓，粉刷一新，立面從紅磚墻變成了金屬板貼面。

建設(shè)器材、公共設(shè)施進(jìn)行了全面的添加、更新維護(hù)。

另外小區(qū)園中把原來(lái)簡(jiǎn)單水泥硬化地面，整體設(shè)計(jì)，五重綠化，引入全冠銀杏、桂樹等珍貴樹種，整個(gè)小區(qū)居住氛圍和美感大大增添，整體效果和剛剛交房的小區(qū)相比，一點(diǎn)也不差。

當(dāng)然，作為一個(gè)房地產(chǎn)自媒體的從業(yè)人員，我更關(guān)心的是這種改造對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。

所以，參觀一結(jié)束，我就跑到了距離最近的二手房門店。

我的問(wèn)題就有一個(gè)：這種老舊小區(qū)的改造，對(duì)于房?jī)r(jià)提升有多大呢？換句話說(shuō)，這種改造對(duì)于能提升多少房?jī)r(jià)呢？

然而，中介回答也很干脆“沒啥影響，改造前后房?jī)r(jià)變化不大”。

“為啥？”

“因?yàn)椋@種老舊老區(qū)一個(gè)最關(guān)鍵的提升沒有完成？”

“啥？”

“沒裝電梯，現(xiàn)在不要說(shuō)改善客戶，就是剛需買房，首要條件就是有電梯。

對(duì)于電梯，已經(jīng)不是住宅可有可無(wú)的設(shè)施，它已經(jīng)變成了住宅必備設(shè)施。

在沒有電梯的非重點(diǎn)學(xué)區(qū)老破小住宅區(qū)，最終命運(yùn)就是相對(duì)貶值，而且是重力加速度。

2

國(guó)家在整個(gè)老舊小區(qū)改造工程中，能裝電梯的少之又少。

以鄭州為例，這兩年鄭州老舊小區(qū)改造大約在1600個(gè)左右，但是真正裝上電梯的單元不超過(guò)150臺(tái)。

上面數(shù)據(jù)來(lái)在于官方鄭州發(fā)布，平均10個(gè)小區(qū)才能有一個(gè)單元裝上電梯。

是裝電梯很貴嗎，還是政策不鼓勵(lì)？

實(shí)際上，政府相當(dāng)鼓勵(lì)老舊小區(qū)加裝電梯。

2018年底鄭州出臺(tái)既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見，提出鄭州市內(nèi)五區(qū)既有住宅可申請(qǐng)加裝電梯，明確每部電梯最高可享財(cái)政補(bǔ)貼15萬(wàn)元。

我問(wèn)過(guò)專業(yè)朋友，現(xiàn)在一部好一點(diǎn)的國(guó)產(chǎn)電梯估計(jì)也就是30萬(wàn)元，說(shuō)白了給一個(gè)樓加裝電梯，每戶掏一萬(wàn)多塊錢就差不多了，基本上每家每戶都能承受。

價(jià)格不貴，但是電梯安裝率卻如此之底，為什么？

實(shí)際上，這不是鄭州獨(dú)一現(xiàn)象，全國(guó)差不多每個(gè)地方的老舊小區(qū)改造都遇到過(guò)這樣的問(wèn)題。

3

錢不是問(wèn)題，政策也不是問(wèn)題，問(wèn)題出在哪里呢？

分析各地的情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題指向出奇的一致，都是出在業(yè)主本身。

說(shuō)白了，最大的阻力就是來(lái)自于改造樓房低樓層業(yè)主的反對(duì)。

比如，據(jù)重慶媒體報(bào)道，該市某小區(qū)某樓想要安裝電梯，全樓58戶業(yè)主開會(huì)后，當(dāng)場(chǎng)45個(gè)家庭同意安裝。最后協(xié)調(diào)結(jié)果，一樓二樓住戶不需要交納電梯建設(shè)費(fèi)用，三樓以上分?jǐn)?，然后變?7戶同意。

然而這件事終于沒有干成，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)一樓住戶反對(duì)，而反對(duì)的理由就是——該住戶對(duì)于噪音敏感，擔(dān)心電梯安裝好之后，運(yùn)行聲音和電梯開關(guān)門聲音讓他無(wú)法入睡。

翻閱網(wǎng)絡(luò)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)類似于這種“一家反對(duì)，電梯告吹”事情層出不窮，而反對(duì)的意見往往就是：

1、噪音。

本來(lái)一樓就相對(duì)比較吵，加上電梯后，半夜安靜的時(shí)候，電梯的聲音肯定比較明顯。還都在自家門口等電梯，說(shuō)話聲也會(huì)吵。

2、采光。

一樓本身就有綠化的樹木遮光，安裝電梯后，遮光加劇，無(wú)論是透明玻璃還是鐵皮的電梯轎廂，都會(huì)影響采光。之前出門是一片綠色植物，加裝電梯后出門就每天看到電梯和人群了。

3、物業(yè)費(fèi)。

加裝電梯后物業(yè)費(fèi)還要增加，自己不想這個(gè)冤枉錢。

4、電梯維護(hù)費(fèi)。

如果遇到電梯故障，還要均攤維修費(fèi)，不合理。

尤其是最后一條，

房子的價(jià)值的增減問(wèn)題。

加裝電梯之后，很明顯高樓層的房子就會(huì)增值，低層房子會(huì)相對(duì)貶值，請(qǐng)問(wèn)低樓層住戶憑什么讓我房子無(wú)端貶值呢？

還是那句話，矛盾的本質(zhì)是人性，人性的底層是利益。

4

當(dāng)全國(guó)老舊小區(qū)裝電梯問(wèn)題上均束手無(wú)策之時(shí)。

杭州率先打破了僵局。

近日，杭州市人民政府發(fā)布《杭州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯管理辦法》，這標(biāo)志著

杭州成為全國(guó)首個(gè)通過(guò)地方政府規(guī)章來(lái)處理老舊小區(qū)住宅加裝電梯的城市。

對(duì)于其中最為敏感的問(wèn)題，安裝電梯居民決策流程上，這部法規(guī)是這樣規(guī)定的。

依據(jù)《民法典》第二百七十四條、二百七十八條的規(guī)定，《辦法》明確了老舊小區(qū)住宅加裝電梯協(xié)商啟動(dòng)的業(yè)主表決比例。

即老舊小區(qū)住宅需要加裝電梯的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)征求所在單元全體業(yè)主意見，經(jīng)本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，簽訂加裝電梯項(xiàng)目協(xié)議書。

好，劃重點(diǎn)。現(xiàn)在加裝電梯決策分成了兩步：

第一步：召開業(yè)主表決大會(huì)，這個(gè)大會(huì)需要有三分之二的業(yè)主參加

，且這三分之二業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積占單元總面積的三分之二。

第二步：在表決會(huì)上，需要四分之三業(yè)主同意，

且這四分之三業(yè)主占有產(chǎn)權(quán)面積占所有參會(huì)業(yè)主面積的四分之三就行。

說(shuō)白了，在杭州，如果一個(gè)樓上一戶兩戶不同意加裝電梯，從而導(dǎo)致整個(gè)工程下馬可能性已經(jīng)很小了。

因?yàn)?，上面的流程已?jīng)被寫入了地方規(guī)章，具有了法律效力。

一旦因?yàn)檫@種事情打官司，法院是可以判決遵照流程執(zhí)行，且表決通過(guò)的一方勝訴的。

而不像原來(lái)一樣，一旦發(fā)生矛盾，最終結(jié)果很可能就是無(wú)限制的協(xié)商，最終不了了之。

5

當(dāng)然，該規(guī)章也規(guī)定了矛盾雙方的協(xié)商機(jī)制。

如果發(fā)生矛盾，可以“引導(dǎo)相關(guān)當(dāng)事人先行通過(guò)友好協(xié)商的方式，解決加裝電梯過(guò)程中的利益平衡、權(quán)益受損等事宜，也可委托業(yè)主委員會(huì)、人民調(diào)解組織和其他社會(huì)組織等進(jìn)行協(xié)調(diào)。自行協(xié)商不成的，由屬地社區(qū)居委會(huì)及街道或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府通過(guò)協(xié)調(diào)會(huì)、聽證會(huì)等方式組織調(diào)解”。

也就是說(shuō)，當(dāng)事者雙方、業(yè)委會(huì)、街道、甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，都有權(quán)力和義務(wù)參與電梯矛盾的解決，由這么多機(jī)關(guān)參與解決，總比當(dāng)事人雙方天天吵架，解決問(wèn)題的可能性大的多。

而且，在杭州現(xiàn)在的實(shí)踐中，也總結(jié)了一些解決矛盾的方法，比如：

一樓不分?jǐn)傠娞莅惭b費(fèi)。

電梯安裝費(fèi)，可以按照樓層高低，按比例收取。

其次，一樓的物業(yè)費(fèi)不能增加，同時(shí)不包含電梯維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目。

并且電梯出保修期后的故障維修費(fèi)，不能讓一樓分?jǐn)偂?/p>

還要盡量給一樓免除3-5年的物業(yè)費(fèi)。

至于免除部分誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)，可以適當(dāng)加到電梯維護(hù)費(fèi)中。或者由樓上的業(yè)主集體給一樓業(yè)主一定的數(shù)額補(bǔ)償.

如果條件允許，可以給一樓開辟小院。

現(xiàn)在的高層電梯房很多一樓都帶院子，并且價(jià)格變成了最高的。

矛盾是死的，人是活得，方法也是活的。

總之，安裝電梯是個(gè)好事情，國(guó)家補(bǔ)貼，居住品質(zhì)提升，房產(chǎn)得到增值，幾方都能得利。

別因?yàn)閭€(gè)人的利益紛爭(zhēng)，搞得所有人取得“多輸”的結(jié)果。

 

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