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去年年中，我曾經(jīng)在鄭州舊城改造指揮部的安排下，參加了一次老舊小區(qū)的改造樣板參觀會。

說實話，改造的真不錯。

二三十年的家屬樓，粉刷一新，立面從紅磚墻變成了金屬板貼面。

建設(shè)器材、公共設(shè)施進行了全面的添加、更新維護。

另外小區(qū)園中把原來簡單水泥硬化地面，整體設(shè)計，五重綠化，引入全冠銀杏、桂樹等珍貴樹種，整個小區(qū)居住氛圍和美感大大增添，整體效果和剛剛交房的小區(qū)相比，一點也不差。

當然，作為一個房地產(chǎn)自媒體的從業(yè)人員，我更關(guān)心的是這種改造對于房價的影響。

所以，參觀一結(jié)束，我就跑到了距離最近的二手房門店。

我的問題就有一個：這種老舊小區(qū)的改造，對于房價提升有多大呢？換句話說，這種改造對于能提升多少房價呢？

然而，中介回答也很干脆“沒啥影響，改造前后房價變化不大”。

“為啥？”

“因為，這種老舊老區(qū)一個最關(guān)鍵的提升沒有完成？”

“啥？”

“沒裝電梯，現(xiàn)在不要說改善客戶，就是剛需買房，首要條件就是有電梯。

對于電梯，已經(jīng)不是住宅可有可無的設(shè)施，它已經(jīng)變成了住宅必備設(shè)施。

在沒有電梯的非重點學區(qū)老破小住宅區(qū)，最終命運就是相對貶值，而且是重力加速度。

2

國家在整個老舊小區(qū)改造工程中，能裝電梯的少之又少。

以鄭州為例，這兩年鄭州老舊小區(qū)改造大約在1600個左右，但是真正裝上電梯的單元不超過150臺。

上面數(shù)據(jù)來在于官方鄭州發(fā)布，平均10個小區(qū)才能有一個單元裝上電梯。

是裝電梯很貴嗎，還是政策不鼓勵？

實際上，政府相當鼓勵老舊小區(qū)加裝電梯。

2018年底鄭州出臺既有住宅加裝電梯工作的實施意見，提出鄭州市內(nèi)五區(qū)既有住宅可申請加裝電梯，明確每部電梯最高可享財政補貼15萬元。

我問過專業(yè)朋友，現(xiàn)在一部好一點的國產(chǎn)電梯估計也就是30萬元，說白了給一個樓加裝電梯，每戶掏一萬多塊錢就差不多了，基本上每家每戶都能承受。

價格不貴，但是電梯安裝率卻如此之底，為什么？

實際上，這不是鄭州獨一現(xiàn)象，全國差不多每個地方的老舊小區(qū)改造都遇到過這樣的問題。

3

錢不是問題，政策也不是問題，問題出在哪里呢？

分析各地的情況，發(fā)現(xiàn)問題指向出奇的一致，都是出在業(yè)主本身。

說白了，最大的阻力就是來自于改造樓房低樓層業(yè)主的反對。

比如，據(jù)重慶媒體報道，該市某小區(qū)某樓想要安裝電梯，全樓58戶業(yè)主開會后，當場45個家庭同意安裝。最后協(xié)調(diào)結(jié)果，一樓二樓住戶不需要交納電梯建設(shè)費用，三樓以上分攤，然后變成57戶同意。

然而這件事終于沒有干成，因為只有一個一樓住戶反對，而反對的理由就是——該住戶對于噪音敏感，擔心電梯安裝好之后，運行聲音和電梯開關(guān)門聲音讓他無法入睡。

翻閱網(wǎng)絡(luò)，你會發(fā)現(xiàn)類似于這種“一家反對，電梯告吹”事情層出不窮，而反對的意見往往就是：

1、噪音。

本來一樓就相對比較吵，加上電梯后，半夜安靜的時候，電梯的聲音肯定比較明顯。還都在自家門口等電梯，說話聲也會吵。

2、采光。

一樓本身就有綠化的樹木遮光，安裝電梯后，遮光加劇，無論是透明玻璃還是鐵皮的電梯轎廂，都會影響采光。之前出門是一片綠色植物，加裝電梯后出門就每天看到電梯和人群了。

3、物業(yè)費。

加裝電梯后物業(yè)費還要增加，自己不想這個冤枉錢。

4、電梯維護費。

如果遇到電梯故障，還要均攤維修費，不合理。

尤其是最后一條，

房子的價值的增減問題。

加裝電梯之后，很明顯高樓層的房子就會增值，低層房子會相對貶值，請問低樓層住戶憑什么讓我房子無端貶值呢？

還是那句話，矛盾的本質(zhì)是人性，人性的底層是利益。

4

當全國老舊小區(qū)裝電梯問題上均束手無策之時。

杭州率先打破了僵局。

近日，杭州市人民政府發(fā)布《杭州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯管理辦法》，這標志著

杭州成為全國首個通過地方政府規(guī)章來處理老舊小區(qū)住宅加裝電梯的城市。

對于其中最為敏感的問題，安裝電梯居民決策流程上，這部法規(guī)是這樣規(guī)定的。

依據(jù)《民法典》第二百七十四條、二百七十八條的規(guī)定，《辦法》明確了老舊小區(qū)住宅加裝電梯協(xié)商啟動的業(yè)主表決比例。

即老舊小區(qū)住宅需要加裝電梯的，申請人應(yīng)當征求所在單元全體業(yè)主意見，經(jīng)本單元建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，簽訂加裝電梯項目協(xié)議書。

好，劃重點?，F(xiàn)在加裝電梯決策分成了兩步：

第一步：召開業(yè)主表決大會，這個大會需要有三分之二的業(yè)主參加

，且這三分之二業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積占單元總面積的三分之二。

第二步：在表決會上，需要四分之三業(yè)主同意，

且這四分之三業(yè)主占有產(chǎn)權(quán)面積占所有參會業(yè)主面積的四分之三就行。

說白了，在杭州，如果一個樓上一戶兩戶不同意加裝電梯，從而導(dǎo)致整個工程下馬可能性已經(jīng)很小了。

因為，上面的流程已經(jīng)被寫入了地方規(guī)章，具有了法律效力。

一旦因為這種事情打官司，法院是可以判決遵照流程執(zhí)行，且表決通過的一方勝訴的。

而不像原來一樣，一旦發(fā)生矛盾，最終結(jié)果很可能就是無限制的協(xié)商，最終不了了之。

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當然，該規(guī)章也規(guī)定了矛盾雙方的協(xié)商機制。

如果發(fā)生矛盾，可以“引導(dǎo)相關(guān)當事人先行通過友好協(xié)商的方式，解決加裝電梯過程中的利益平衡、權(quán)益受損等事宜，也可委托業(yè)主委員會、人民調(diào)解組織和其他社會組織等進行協(xié)調(diào)。自行協(xié)商不成的，由屬地社區(qū)居委會及街道或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府通過協(xié)調(diào)會、聽證會等方式組織調(diào)解”。

也就是說，當事者雙方、業(yè)委會、街道、甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，都有權(quán)力和義務(wù)參與電梯矛盾的解決，由這么多機關(guān)參與解決，總比當事人雙方天天吵架，解決問題的可能性大的多。

而且，在杭州現(xiàn)在的實踐中，也總結(jié)了一些解決矛盾的方法，比如：

一樓不分攤電梯安裝費。

電梯安裝費，可以按照樓層高低，按比例收取。

其次，一樓的物業(yè)費不能增加，同時不包含電梯維護費項目。

并且電梯出保修期后的故障維修費，不能讓一樓分攤。

還要盡量給一樓免除3-5年的物業(yè)費。

至于免除部分誰來填補，可以適當加到電梯維護費中。或者由樓上的業(yè)主集體給一樓業(yè)主一定的數(shù)額補償.

如果條件允許，可以給一樓開辟小院。

現(xiàn)在的高層電梯房很多一樓都帶院子，并且價格變成了最高的。

矛盾是死的，人是活得，方法也是活的。

總之，安裝電梯是個好事情，國家補貼，居住品質(zhì)提升，房產(chǎn)得到增值，幾方都能得利。

別因為個人的利益紛爭，搞得所有人取得“多輸”的結(jié)果。

 

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