買二手房是門大學(xué)問

選房時(shí)需要考慮到方方面面

例如地段、配套、朝向、戶型、樓層…

但有一點(diǎn)同樣重要的因素卻常被忽視

那就是——“二手房房齡”

它關(guān)乎購房者的切身利益

對居住體驗(yàn)、購房成本、貸款等都有影響

今天我們就來了解一下~

什么是房齡？

房齡是自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算房屋的年限。

這里要注意的是，房齡不同于房屋使用年限，房屋使用年限是指房屋的土地使用年限，是從開發(fā)商拿地之日開始算起。

例如某樓盤的拿地時(shí)間為1995年、竣工交樓時(shí)間為2005年，那么到2018年，該樓盤二手房的房齡為13年。

房齡太大會出現(xiàn)哪些問題？

土地使用年限

房齡大的房子，還剩余的土地使用年限自然就短一些，到期后要按相關(guān)流程進(jìn)行續(xù)期。

即使不會居住到土地使用年限到期，也可能會因?yàn)槭Ｓ嗄晗奚俣D(zhuǎn)手困難。

對貸款的影響

購買二手房，銀行會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20至25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴(yán)格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會被降低，遇到嚴(yán)格的銀行干脆直接不予放貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。

此外，一般來講二手房的貸款年限要看三個(gè)因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的較高年限。比如原先貸款期限加上房齡年限最長為40年，如果房齡已達(dá)25年，貸款期限最長只能為15年，這樣月供壓力較大。

居住成本增加

一方面，房齡大意味著有效使用年限的縮短，如果在價(jià)格上優(yōu)勢不明顯的話，其實(shí)就間接提高了購房成本。

同時(shí)，隨著時(shí)間的洗禮，房子本身也會出現(xiàn)各種問題：例如門窗銹壞、房屋漏水、墻體剝落、管道堵塞等，進(jìn)行維護(hù)維修也會成本大增，甚至?xí)邪踩[患。

居住體驗(yàn)欠佳

購買房齡大的房屋難以享受到如今日新月異的設(shè)計(jì)、科技、戶型、景觀；老房子年代久遠(yuǎn)，以前的社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、管理、停車位等方面可能與現(xiàn)在人們追求的生活方式存在一定差異。

老房子如果附近都是老城區(qū)的話，有距離近的舊改項(xiàng)目也會在短期內(nèi)影響生活質(zhì)量。

升值空間有限

老房子以上幾個(gè)負(fù)面影響都會導(dǎo)致房屋升值空間受限，此外，通常老房子位于市區(qū)較好地段，周圍配套較為成熟，除非有舊改項(xiàng)目助力，否則很難找到新的配套規(guī)劃刺激升值（當(dāng)然，處于名校學(xué)區(qū)的要另當(dāng)別論）。

綜合以上的因素來看，老房子在轉(zhuǎn)手出售、出租時(shí)，很受局限。

老房子真的一無是處嗎？

其實(shí)一些房齡大的房子也有它獨(dú)特的優(yōu)勢：

一是價(jià)格優(yōu)勢，老房子通常在價(jià)格方面與新房、次新房有很大區(qū)別；

二是配套優(yōu)勢，因?yàn)檫@些老房子以前也是處于當(dāng)時(shí)比較中心的位置，所以附近交通，教育，商業(yè)，醫(yī)院等配套一般還是比較完善的，起碼能滿足生活所需，不像有些亟待發(fā)展的片區(qū)還要等配套慢慢完善。

房齡大的房子到底能買嗎？

首先，要確定自己購房的主要需求，是否是為了上學(xué)用、自住還是投資等，明確了需求，再衡量是否要買房齡較老（超20年）的房子；

房齡在10年以上的房子也不是最佳選擇，再過數(shù)年，房齡就接近20年了，貸款不好辦，且升值空間也有限；

在二手房市場上，5-10年的房子比較受歡迎，因?yàn)檫@類房子的稅費(fèi)較低，且房齡適中，購房者可以順利的申請貸款；

當(dāng)然，如果某房源除了房齡老以外有其他優(yōu)勢，如經(jīng)典戶型、完善配套、老牌名校等，也可以適當(dāng)放寬對房齡的限制。

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