買(mǎi)二手房流程和注意事項(xiàng)與哪些?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-25 10:20

現(xiàn)在買(mǎi)二手房是大部分人都會(huì)選擇的一種買(mǎi)房方式。但是在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候大部分人也不太清楚了解其中的流程和注意事項(xiàng)是什么。其中的一些款項(xiàng)該如何交更不清楚。

選購(gòu)二手房的流程

??1、買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核：擔(dān)心買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買(mǎi)家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。

??2、首先要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房、契稅等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

??3、交定金與簽合同：看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有敲門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。

??根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)額的20%，超過(guò)的部分不受法律保護(hù)，買(mǎi)二手房同樣要遵循這一規(guī)定。另外在交易過(guò)程中如果購(gòu)房者違約，定金是不會(huì)返還的，因此一定要看好房源確定購(gòu)房意向之后再交。當(dāng)然如果賣(mài)房存在違約行為導(dǎo)致合同不能正常履行，需返還雙倍定金給支付方。

??交定金的時(shí)候購(gòu)房者還要注意簽訂定金協(xié)議或定金合同，各種細(xì)節(jié)要標(biāo)注清晰比如：房屋地理位置、交易價(jià)格、時(shí)間等。定金必須繳納給賣(mài)房，不可繳納給中介，以免交易中斷定金要不回來(lái)。

??4、如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方。

??如果購(gòu)房者采用貸款方式，情況比較復(fù)雜，涉及到房屋可貸金額為房?jī)r(jià)的70%～80%。然而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，可貸額度是根據(jù)“評(píng)估值”來(lái)計(jì)算的。影響二手房評(píng)估的因素有很多，地段、房齡、樓層、戶型、朝向還有裝修等等，一般來(lái)說(shuō)，二手房評(píng)估值為成交價(jià)的75%-85%，部分房齡較長(zhǎng)的房屋比例會(huì)更低。

??房款減去可貸額度，就是購(gòu)房者需要支付的首付款。

??對(duì)于新手買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，為了提高交易安全性，建議使用資金托管的方式付款。如果直接向賣(mài)家支付，要保留好付款證據(jù)。

??5、贖樓：贖樓是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。

??6、付首期及資金：除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金。事實(shí)上，資金目前已成體系，買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。

選購(gòu)二手房的注意事項(xiàng)

??1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。

??2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意。

??3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的兩證，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。