焦點財經訊 王澤紅

后疫情時代的商業(yè)地產，正逐漸被打破與重置，如何盤活存量資產，資產改造的價值空間有多大，進與退怎樣抉擇？11月3-4日，“2020觀點商業(yè)年會”在上海隆重舉行，數百位業(yè)界精英齊聚上海，思辨商業(yè)地產疫后重生之路，搜狐焦點·焦點財經全程直擊，一線報道，呈現有關中國商業(yè)地產重生與聚合的思考。

在“存量資產的周期跨越”主題峰會上，越秀房產基金董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良發(fā)表了“香港與內地REITs的資本賦能及相互優(yōu)勢”主題演講。

他表示，我們是做商業(yè)運營的，所以經常會提到如何實現資產管理的價值最大化。談到這個，還是要回歸到商業(yè)地產運作過程中，有哪幾個方式和模式，無非是三種：第一是開發(fā)，之后是出售，這是最簡單的、傳統(tǒng)的模式；第二個模式，開發(fā)之后長期持有，進行運營；第三個模式，開發(fā)運營，還是我們自己進行一個資產管理。

每一種模式，都有它的優(yōu)缺點。我們要尋求一條路，實現資產價值最大化，回歸到這三個模式，還是需要把房地產產品怎么變成房地產的金融產品，即怎么從磚頭變成股票的過程。那么，在香港怎么解決這個問題？香港的上市方式有多少種呢，我們怎么做選擇？

香港的上市模式無非是三種：第一個是公司上市，第二個是信托上市，第三是商業(yè)信托上市，就是BT。香港發(fā)展到如今已有15年，可以看到，在這15年當中，已有11支房地產信托基金，新加坡有40多支。

6月10日，香港證監(jiān)會發(fā)布建議修改房地產投資信托基金守則咨詢函，旨在為房托基金進行投資時提高更高的靈活性。以前開發(fā)性的只能投10%，如果有在建的商業(yè)項目也可以投，現在可以投總資產的25%，這個也是提升了，給了我們更多的靈活性。商業(yè)地產的運作無非是三個模式，在香港也有三個上市方式，做到資產價值的最大化。

林德良表示，判斷在香港上市還是國內上市，有幾個重要因素：

第一是資金資本。越秀現在做的事情，是如何把4%的資產回報率做到6.5%以上的給股東的回報，這里有很多要做的東西，肯定是通過物業(yè)提升、資產的提升，還有更重要的是財務的提升。

第二是投資者結構。例如，越秀處理投資者股東基礎的時候，我們需要長錢，需要長期的資金，也需要一些對沖基金。因為在香港有一個指標——流動性，如果股票沒有人買，怎么有溢價，所以我們要刺激我們的對沖資金持有我們的股票，通過他們不斷的做交易，這樣我們流動性好，即流動性溢價。

第三個，分派路徑不一樣。從利潤出發(fā)調整可分派收入，是從資本的角度推動經營，而國內是優(yōu)先級權益人回報相對固定，缺乏創(chuàng)造業(yè)績動力。

“比較下來，我們現在最需要關心的是，我們的物業(yè)處于什么狀態(tài)，物業(yè)股權架構是怎么樣的，路徑是怎么樣的，從現在開始轉變我們資產管理和租賃策略”， 林德良表示。

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