??近年來,隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展,我國商業(yè)地產(chǎn)項目遍地開花。有專家指出,我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入“存量時代”。

??那么在存量時代,商業(yè)地產(chǎn)運營如何實現(xiàn)資產(chǎn)管理增值呢?尤其是在電商物流業(yè)不斷發(fā)展趨于成熟,同時消費者消費習(xí)慣改變的當(dāng)下局勢,我國商業(yè)地產(chǎn)正面臨著轉(zhuǎn)型升級的迫切需要。

??資產(chǎn)管理是商業(yè)地產(chǎn)的頂層設(shè)計,商業(yè)地產(chǎn)的招商運營是商業(yè)資產(chǎn)管理的重要基礎(chǔ),都決定著商業(yè)地產(chǎn)的成敗。據(jù)悉,存量商業(yè)資產(chǎn)管理包括二次定位、策劃、包裝、運營、招商、資產(chǎn)運營、推廣、價值提升、增值變現(xiàn)等幾大板塊。是通過對商業(yè)地產(chǎn)項目收益的評估,為項目安排合適重新定位、翻新改造、配套完善等各項目工作來做價值疊加,提高項目的市場價值;通過優(yōu)化項目的經(jīng)營方針、管理措施、優(yōu)化資產(chǎn)管理人等,實現(xiàn)項目資產(chǎn)的保值和增值以及持續(xù)不斷地現(xiàn)金流或者資本的不斷放大;對項目市場價值進行正確的評估,尋找合適的投資商以及適合的機會實現(xiàn)項目價值變現(xiàn)。

??在存量時代,不只是運營為王,商業(yè)地產(chǎn)如何利用好資產(chǎn)管理實現(xiàn)價值增值和變現(xiàn)?資產(chǎn)管理又將如何助力商業(yè)地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)型升級?

??近期,重慶鑒正偉業(yè)商管集團創(chuàng)始人王忠乾在專訪中提出了他的專業(yè)見解。

??(重慶鑒正偉業(yè)商管集團創(chuàng)始人王忠乾先生接受專訪)

??以下是專訪中王忠乾先生主要回復(fù)的內(nèi)容:

??Q:如今,商業(yè)地產(chǎn)被打上了明顯的“存量時代”的標(biāo)簽。那么,在此大背景下,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理又發(fā)揮著怎樣的作用呢?

??王忠乾:我國商業(yè)地產(chǎn)的“運用管理”處于發(fā)展中期,商用資產(chǎn)類別的資產(chǎn)管理,大中城市起步不久,一直都是賣賣賣的商業(yè)開發(fā)模式較多?，F(xiàn)在不光是賣還要租賃市場一起做,還要保障商家利益,投資者利益,保證消費者的客流量等等多環(huán)節(jié)平衡發(fā)展?！百Y產(chǎn)管理”并不適用于所有的地產(chǎn)項目,是要基于項目本身的發(fā)展需求來定制資產(chǎn)管理戰(zhàn)略。

??因地制宜,因企制宜,因市制宜。未來的商用資產(chǎn)管理結(jié)合城市更新為城市創(chuàng)造更好的公共空間和藝術(shù)人文空間,用舊改元素和拓展的靈感讓商業(yè)建筑煥發(fā)青春活力,用靈感商業(yè)對話消費者的滿意度美譽度,啟發(fā)消費者新的選擇與判斷。

??Q:商業(yè)資產(chǎn)管理的核心的商業(yè)地產(chǎn)運營,作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人,您認為,優(yōu)質(zhì)的資管能力應(yīng)該是怎么樣的?有哪些標(biāo)準(zhǔn)?

??王忠乾:悟性擺到首位,因為商業(yè)地產(chǎn)沒有特殊標(biāo)準(zhǔn)化,我把對商業(yè)和消費者的敏感程度放到首位。一部分靠眼睛,一部分靠耳朵,一部分靠管理分析,靠行業(yè)分析,有很多邏輯。

??其次,商業(yè)人不是“一”字型人才,更是“T”字型人才,專業(yè)程度要求很高,其他知識要求很全面,業(yè)務(wù)型管理型人才被活生生逼成了設(shè)計型技術(shù)型財稅屬性法務(wù)屬性的人才,范圍寬專業(yè)強,執(zhí)行力強,落地性才是我們商業(yè)人本應(yīng)該的樣子。

??總之,標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)人不光具有超強的業(yè)務(wù)開發(fā)管理能力,還要具有超經(jīng)營管理能力,更要有藝術(shù)家的心理和資本家的頭腦。

??Q:剛剛提到了商業(yè)地產(chǎn)運營在商業(yè)資產(chǎn)管理中的重要性,鑒正偉業(yè)的業(yè)務(wù)體系中的商業(yè)資產(chǎn)管理中心,您能給我們介紹一下,鑒正偉業(yè)是如何進行開展的嗎?

??王忠乾:常規(guī)的資產(chǎn)管理和鑒正商業(yè)的資產(chǎn)管理存在一定的差異,常規(guī)的資產(chǎn)是融投管退的大框架,看中資產(chǎn)的估值與變現(xiàn)能力。鑒正偉業(yè)商管更看中資產(chǎn)的多維度增值能力,培養(yǎng)和管理持續(xù)不斷的現(xiàn)金流表現(xiàn)和增值以及變現(xiàn)的能力。從發(fā)現(xiàn)價值到價值設(shè)計價值呈現(xiàn)到多種模式銷售變現(xiàn)的能力,解決租售留換抵押抵款等更具有操作性的核心戰(zhàn)略。

??鑒正偉業(yè)根據(jù)城市的特性來定制管理和服務(wù)的策略。比如,在一二線城市,我們主要集中于商圈商業(yè)“舊改新”項目,重新為項目進行定位調(diào)整,從新招商運用,實現(xiàn)資產(chǎn)管理價值倍增的同時并購進行股東權(quán)益的轉(zhuǎn)讓等變現(xiàn);在三四線城市,我們集中于服務(wù)板塊的業(yè)務(wù),將一線城市超前的商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營理念、城市構(gòu)想主力店品牌店帶入到三四線城市中,推動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級發(fā)展。

??舉個實例,現(xiàn)在的解放碑八一美食街,剛拿到項目時那里只是一個老舊的劇院,建筑結(jié)構(gòu)也比較復(fù)雜,調(diào)整難度比較大。經(jīng)過鑒正偉業(yè)團隊對項目本身、商家與消費客群的研究,重新對項目進行了定位。經(jīng)過一系列的改變與再造,逐步使之成為解放碑有名的網(wǎng)紅打卡地,不僅為項目帶來了價值增值,也為這座城市帶來了城市美食IP。

??(經(jīng)由鑒正偉業(yè)改造后的解放碑八一美食街現(xiàn)狀,目前已成為外地游客必備的網(wǎng)紅打卡點)

??Q:競爭、生存、增量、存量、模式、創(chuàng)新,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷著重重壓力,越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開始謀求轉(zhuǎn)型升級,在這方面,您有什么好的建議呢?

??王忠乾:商業(yè)消費趨勢演變的速度非常快,商家提供的商品和服務(wù)也在不斷的創(chuàng)新。

??購物中心已經(jīng)從原來單一的普通購物場所,加入更多的商業(yè)業(yè)態(tài),轉(zhuǎn)變成為顧客提供多樣化商品和服務(wù),多種休閑娛樂項目、多種餐飲項目于一體的綜合場所。從而實現(xiàn)在購物中心功能上覆蓋更廣,滿足更多的需求和消費。并在消費體驗上進行升級,更注重商業(yè)氛圍、場景體驗、文化創(chuàng)新、產(chǎn)品服務(wù)多重保障、會員價值、VIP超值服務(wù)和互動社交、情懷人文藝術(shù)等。消費者的興趣、喜好、價值觀對于商業(yè)資產(chǎn)的未來走向及發(fā)展定位,有著極其重要的影響。

??所以在此背景下,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更應(yīng)該是以顧客體驗為驅(qū)動,向個性化,多元化、差異化以及方便快捷的方向轉(zhuǎn)變的,契合每一個時代的消費特征去完成資產(chǎn)運營資產(chǎn)變現(xiàn)。

??Q:經(jīng)過近二十年的發(fā)展,中國商業(yè)地產(chǎn)可以說是遍地開花,您認為目前商業(yè)地產(chǎn)處于什么樣的發(fā)展階段?怎樣看待未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景呢?

??王忠乾:經(jīng)過二十余年的發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)目前處于“增量不斷增,存量不斷存”的發(fā)展階段,宏觀看一二線城市商業(yè)處于拋物線的下行階段;部分三四五線城市處于正在加速成熟繁榮,競爭不斷加劇的一個階段。

??過去的這些年我國改革開放取得巨大成就,居民消費日益增長,人人都向各大城市集中聚攏,消費力和消費量都有很大的提升與釋放。對于實體商業(yè)經(jīng)營的各種需求也在快速的增長,城市里的很多商家都是收益者賺到了經(jīng)營的利潤,很大部分投資商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營戶和中大小業(yè)主都賺到商業(yè)地產(chǎn)紅利。由于人們消費需求各種變化,政府政策金融政策對消費的引導(dǎo)與支持,商業(yè)地產(chǎn)在這二十余年的發(fā)展過程中,形式也呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展的較好態(tài)勢。從較早時期的百貨商場、到購物中心到現(xiàn)在各種層出不窮的特色街區(qū)、城市文旅到現(xiàn)在的各種場景體驗主題商業(yè),現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)可以說是在一個非常成熟的發(fā)展期,正經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的繁榮?；ヂ?lián)網(wǎng)發(fā)展的高速時代,對于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營帶來競爭壓力和困難,同時也對商家的經(jīng)營產(chǎn)生了很多便捷性也逼迫商家去主動創(chuàng)新滿足消費者更高層次的需求,提速了很多商家與消費者的品牌認知和價值傳遞。

??對于商業(yè)地產(chǎn)的未來,越專業(yè)越精準(zhǔn)越樂觀,不重視不創(chuàng)新沒有未來。商業(yè)運營時代基本形成一定的基礎(chǔ),更加系統(tǒng)的資產(chǎn)管理時代正在來臨。

??首先和全球發(fā)展有關(guān)聯(lián)性,和國家經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)與可支配收入有很直接關(guān)系,隨著我國城市化進程和區(qū)域化經(jīng)濟的發(fā)展,商業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分,尤其是后疫情時代的經(jīng)濟消費內(nèi)循環(huán);其次是市場消費需求的變化,隨著人民生活水平的變化,消費升級和降級將為商業(yè)帶來新的機遇,中國有14億人口,基礎(chǔ)消費依然很強勁,對于有型店鋪這種到店消費將和線上結(jié)合的更完美,從滿足基礎(chǔ)消費正在向精神層面人文藝術(shù)審美的轉(zhuǎn)換。當(dāng)然,一部分老舊商業(yè),很難再進行改造升級沒有配套條件滿足不了經(jīng)營條件的老商鋪會被邊緣化,也包括一部分沒有資產(chǎn)管理能力或者不愿意進行資產(chǎn)的散戶商業(yè)也很難競爭,未來提升資產(chǎn)管理能力很有必要。

??最后是房企的開發(fā)戰(zhàn)略,從目前國內(nèi)主要房企公布的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略來看,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)即是難點疼點更是房企的主要利潤點,做好的商業(yè)的定位和戰(zhàn)略以及系統(tǒng),最終回報還是比較明顯,當(dāng)然也存在很大的風(fēng)險,未來的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營將是房企差異化競爭的分水嶺;開發(fā)要求越來越高,更加細分,門檻越來越高,會集中在一部分房企身上,商業(yè)地產(chǎn)不適合每一個房企都去參與。商業(yè)運營時代基本形成一定的基礎(chǔ),更加系統(tǒng)的資產(chǎn)管理時代正在來臨。

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