??近年來(lái),隨著商業(yè)地產(chǎn)的加快發(fā)展,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花。有專家指出,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”。

??那么在存量時(shí)代,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理增值呢?尤其是在電商物流業(yè)不斷發(fā)展趨于成熟,同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的當(dāng)下局勢(shì),我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需要。

??資產(chǎn)管理是商業(yè)地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì),商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營(yíng)是商業(yè)資產(chǎn)管理的重要基礎(chǔ),都決定著商業(yè)地產(chǎn)的成敗。據(jù)悉,存量商業(yè)資產(chǎn)管理包括二次定位、策劃、包裝、運(yùn)營(yíng)、招商、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、推廣、價(jià)值提升、增值變現(xiàn)等幾大板塊。是通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益的評(píng)估,為項(xiàng)目安排合適重新定位、翻新改造、配套完善等各項(xiàng)目工作來(lái)做價(jià)值疊加,提高項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值;通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方針、管理措施、優(yōu)化資產(chǎn)管理人等,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)的保值和增值以及持續(xù)不斷地現(xiàn)金流或者資本的不斷放大;對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行正確的評(píng)估,尋找合適的投資商以及適合的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值變現(xiàn)。

??在存量時(shí)代,不只是運(yùn)營(yíng)為王,商業(yè)地產(chǎn)如何利用好資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值和變現(xiàn)?資產(chǎn)管理又將如何助力商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)?

??近期,重慶鑒正偉業(yè)商管集團(tuán)創(chuàng)始人王忠乾在專訪中提出了他的專業(yè)見(jiàn)解。

??(重慶鑒正偉業(yè)商管集團(tuán)創(chuàng)始人王忠乾先生接受專訪)

??以下是專訪中王忠乾先生主要回復(fù)的內(nèi)容:

??Q:如今,商業(yè)地產(chǎn)被打上了明顯的“存量時(shí)代”的標(biāo)簽。那么,在此大背景下,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理又發(fā)揮著怎樣的作用呢?

??王忠乾:我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“運(yùn)用管理”處于發(fā)展中期,商用資產(chǎn)類別的資產(chǎn)管理,大中城市起步不久,一直都是賣(mài)賣(mài)賣(mài)的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式較多?，F(xiàn)在不光是賣(mài)還要租賃市場(chǎng)一起做,還要保障商家利益,投資者利益,保證消費(fèi)者的客流量等等多環(huán)節(jié)平衡發(fā)展?！百Y產(chǎn)管理”并不適用于所有的地產(chǎn)項(xiàng)目,是要基于項(xiàng)目本身的發(fā)展需求來(lái)定制資產(chǎn)管理戰(zhàn)略。

??因地制宜,因企制宜,因市制宜。未來(lái)的商用資產(chǎn)管理結(jié)合城市更新為城市創(chuàng)造更好的公共空間和藝術(shù)人文空間,用舊改元素和拓展的靈感讓商業(yè)建筑煥發(fā)青春活力,用靈感商業(yè)對(duì)話消費(fèi)者的滿意度美譽(yù)度,啟發(fā)消費(fèi)者新的選擇與判斷。

??Q:商業(yè)資產(chǎn)管理的核心的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng),作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人,您認(rèn)為,優(yōu)質(zhì)的資管能力應(yīng)該是怎么樣的?有哪些標(biāo)準(zhǔn)?

??王忠乾:悟性擺到首位,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有特殊標(biāo)準(zhǔn)化,我把對(duì)商業(yè)和消費(fèi)者的敏感程度放到首位。一部分靠眼睛,一部分靠耳朵,一部分靠管理分析,靠行業(yè)分析,有很多邏輯。

??其次,商業(yè)人不是“一”字型人才,更是“T”字型人才,專業(yè)程度要求很高,其他知識(shí)要求很全面,業(yè)務(wù)型管理型人才被活生生逼成了設(shè)計(jì)型技術(shù)型財(cái)稅屬性法務(wù)屬性的人才,范圍寬專業(yè)強(qiáng),執(zhí)行力強(qiáng),落地性才是我們商業(yè)人本應(yīng)該的樣子。

??總之,標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)人不光具有超強(qiáng)的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)管理能力,還要具有超經(jīng)營(yíng)管理能力,更要有藝術(shù)家的心理和資本家的頭腦。

??Q:剛剛提到了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在商業(yè)資產(chǎn)管理中的重要性,鑒正偉業(yè)的業(yè)務(wù)體系中的商業(yè)資產(chǎn)管理中心,您能給我們介紹一下,鑒正偉業(yè)是如何進(jìn)行開(kāi)展的嗎?

??王忠乾:常規(guī)的資產(chǎn)管理和鑒正商業(yè)的資產(chǎn)管理存在一定的差異,常規(guī)的資產(chǎn)是融投管退的大框架,看中資產(chǎn)的估值與變現(xiàn)能力。鑒正偉業(yè)商管更看中資產(chǎn)的多維度增值能力,培養(yǎng)和管理持續(xù)不斷的現(xiàn)金流表現(xiàn)和增值以及變現(xiàn)的能力。從發(fā)現(xiàn)價(jià)值到價(jià)值設(shè)計(jì)價(jià)值呈現(xiàn)到多種模式銷售變現(xiàn)的能力,解決租售留換抵押抵款等更具有操作性的核心戰(zhàn)略。

??鑒正偉業(yè)根據(jù)城市的特性來(lái)定制管理和服務(wù)的策略。比如,在一二線城市,我們主要集中于商圈商業(yè)“舊改新”項(xiàng)目,重新為項(xiàng)目進(jìn)行定位調(diào)整,從新招商運(yùn)用,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理價(jià)值倍增的同時(shí)并購(gòu)進(jìn)行股東權(quán)益的轉(zhuǎn)讓等變現(xiàn);在三四線城市,我們集中于服務(wù)板塊的業(yè)務(wù),將一線城市超前的商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念、城市構(gòu)想主力店品牌店帶入到三四線城市中,推動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級(jí)發(fā)展。

??舉個(gè)實(shí)例,現(xiàn)在的解放碑八一美食街,剛拿到項(xiàng)目時(shí)那里只是一個(gè)老舊的劇院,建筑結(jié)構(gòu)也比較復(fù)雜,調(diào)整難度比較大。經(jīng)過(guò)鑒正偉業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目本身、商家與消費(fèi)客群的研究,重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了定位。經(jīng)過(guò)一系列的改變與再造,逐步使之成為解放碑有名的網(wǎng)紅打卡地,不僅為項(xiàng)目帶來(lái)了價(jià)值增值,也為這座城市帶來(lái)了城市美食IP。

??(經(jīng)由鑒正偉業(yè)改造后的解放碑八一美食街現(xiàn)狀,目前已成為外地游客必備的網(wǎng)紅打卡點(diǎn))

??Q:競(jìng)爭(zhēng)、生存、增量、存量、模式、創(chuàng)新,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷著重重壓力,越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型升級(jí),在這方面,您有什么好的建議呢?

??王忠乾:商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)演變的速度非?？?商家提供的商品和服務(wù)也在不斷的創(chuàng)新。

??購(gòu)物中心已經(jīng)從原來(lái)單一的普通購(gòu)物場(chǎng)所,加入更多的商業(yè)業(yè)態(tài),轉(zhuǎn)變成為顧客提供多樣化商品和服務(wù),多種休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、多種餐飲項(xiàng)目于一體的綜合場(chǎng)所。從而實(shí)現(xiàn)在購(gòu)物中心功能上覆蓋更廣,滿足更多的需求和消費(fèi)。并在消費(fèi)體驗(yàn)上進(jìn)行升級(jí),更注重商業(yè)氛圍、場(chǎng)景體驗(yàn)、文化創(chuàng)新、產(chǎn)品服務(wù)多重保障、會(huì)員價(jià)值、VIP超值服務(wù)和互動(dòng)社交、情懷人文藝術(shù)等。消費(fèi)者的興趣、喜好、價(jià)值觀對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)走向及發(fā)展定位,有著極其重要的影響。

??所以在此背景下,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更應(yīng)該是以顧客體驗(yàn)為驅(qū)動(dòng),向個(gè)性化,多元化、差異化以及方便快捷的方向轉(zhuǎn)變的,契合每一個(gè)時(shí)代的消費(fèi)特征去完成資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)變現(xiàn)。

??Q:經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是遍地開(kāi)花,您認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)處于什么樣的發(fā)展階段?怎樣看待未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景呢?

??王忠乾:經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)目前處于“增量不斷增,存量不斷存”的發(fā)展階段,宏觀看一二線城市商業(yè)處于拋物線的下行階段;部分三四五線城市處于正在加速成熟繁榮,競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的一個(gè)階段。

??過(guò)去的這些年我國(guó)改革開(kāi)放取得巨大成就,居民消費(fèi)日益增長(zhǎng),人人都向各大城市集中聚攏,消費(fèi)力和消費(fèi)量都有很大的提升與釋放。對(duì)于實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需求也在快速的增長(zhǎng),城市里的很多商家都是收益者賺到了經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn),很大部分投資商鋪的開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)戶和中大小業(yè)主都賺到商業(yè)地產(chǎn)紅利。由于人們消費(fèi)需求各種變化,政府政策金融政策對(duì)消費(fèi)的引導(dǎo)與支持,商業(yè)地產(chǎn)在這二十余年的發(fā)展過(guò)程中,形式也呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展的較好態(tài)勢(shì)。從較早時(shí)期的百貨商場(chǎng)、到購(gòu)物中心到現(xiàn)在各種層出不窮的特色街區(qū)、城市文旅到現(xiàn)在的各種場(chǎng)景體驗(yàn)主題商業(yè),現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)可以說(shuō)是在一個(gè)非常成熟的發(fā)展期,正經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮?；ヂ?lián)網(wǎng)發(fā)展的高速時(shí)代,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力和困難,同時(shí)也對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了很多便捷性也逼迫商家去主動(dòng)創(chuàng)新滿足消費(fèi)者更高層次的需求,提速了很多商家與消費(fèi)者的品牌認(rèn)知和價(jià)值傳遞。

??對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái),越專業(yè)越精準(zhǔn)越樂(lè)觀,不重視不創(chuàng)新沒(méi)有未來(lái)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代基本形成一定的基礎(chǔ),更加系統(tǒng)的資產(chǎn)管理時(shí)代正在來(lái)臨。

??首先和全球發(fā)展有關(guān)聯(lián)性,和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)與可支配收入有很直接關(guān)系,隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和區(qū)域化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分,尤其是后疫情時(shí)代的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)內(nèi)循環(huán);其次是市場(chǎng)消費(fèi)需求的變化,隨著人民生活水平的變化,消費(fèi)升級(jí)和降級(jí)將為商業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇,中國(guó)有14億人口,基礎(chǔ)消費(fèi)依然很強(qiáng)勁,對(duì)于有型店鋪這種到店消費(fèi)將和線上結(jié)合的更完美,從滿足基礎(chǔ)消費(fèi)正在向精神層面人文藝術(shù)審美的轉(zhuǎn)換。當(dāng)然,一部分老舊商業(yè),很難再進(jìn)行改造升級(jí)沒(méi)有配套條件滿足不了經(jīng)營(yíng)條件的老商鋪會(huì)被邊緣化,也包括一部分沒(méi)有資產(chǎn)管理能力或者不愿意進(jìn)行資產(chǎn)的散戶商業(yè)也很難競(jìng)爭(zhēng),未來(lái)提升資產(chǎn)管理能力很有必要。

??最后是房企的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,從目前國(guó)內(nèi)主要房企公布的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即是難點(diǎn)疼點(diǎn)更是房企的主要利潤(rùn)點(diǎn),做好的商業(yè)的定位和戰(zhàn)略以及系統(tǒng),最終回報(bào)還是比較明顯,當(dāng)然也存在很大的風(fēng)險(xiǎn),未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)將是房企差異化競(jìng)爭(zhēng)的分水嶺;開(kāi)發(fā)要求越來(lái)越高,更加細(xì)分,門(mén)檻越來(lái)越高,會(huì)集中在一部分房企身上,商業(yè)地產(chǎn)不適合每一個(gè)房企都去參與。商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代基本形成一定的基礎(chǔ),更加系統(tǒng)的資產(chǎn)管理時(shí)代正在來(lái)臨。

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