作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

從“萬物梁行”到 “萬物云城”，再到“萬物云”，萬科物業(yè)再次成為焦點(diǎn)。

10月31日，萬科集團(tuán)合伙人朱保全對(duì)外宣布萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”，簡(jiǎn)稱“萬物云”。

“萬物云”聚焦空間科技服務(wù)，從業(yè)務(wù)板塊細(xì)分來看，萬科云旗下有萬科物業(yè)、萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長(zhǎng)等七大板塊。

有消息指出，萬科物業(yè)已經(jīng)完成了上市所必需的組織框架、業(yè)務(wù)版圖乃至品牌矩陣的搭建，距離登陸資本市場(chǎng)，“萬物云”僅一步之遙。

萬科物業(yè)的更名，再次引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對(duì)其上市的想象。

而在前兩天，市場(chǎng)對(duì)萬科的關(guān)注點(diǎn)，則是聚集于其三季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。10月29日晚間，萬科發(fā)布了三季度報(bào)告。

第三季度，萬科營收951.4億元，同比增長(zhǎng)12.5%；歸屬于上市公司股東凈利潤73.6億元，同比增長(zhǎng)14.9%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為 849.4 億元，同比增長(zhǎng) 15.8%。

今年前9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營收2414.9億元，同比增長(zhǎng)7.9%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤198.6億元，同比增長(zhǎng)8.9%。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。盡管收入增速上漲，但萬科的毛利率也有所下降，從上半年的24.1%下降為 22.9%。

中信證券發(fā)布研報(bào)稱，2020年前三季度，地產(chǎn)板塊報(bào)表盈利能力下降。預(yù)計(jì)由于限價(jià)持續(xù)，且土地價(jià)格不斷提升，未來報(bào)表仍將出現(xiàn)結(jié)算利潤率下降。不過，三道紅線之后土地市場(chǎng)有所降溫，當(dāng)前購入土地的潛在盈利水平已經(jīng)見底。

中信證券稱，受利潤率下降的拖累，2021年后業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⑦M(jìn)一步下降，20%以上的年業(yè)績(jī)?cè)鏊俚钠髽I(yè)鳳毛麟角。

8月以來，“三道紅線”成為壓在房企頭頂?shù)睦麆?，行業(yè)的重大游戲規(guī)則已經(jīng)改變，開發(fā)商的打法也要做出調(diào)整。面對(duì)行業(yè)環(huán)境調(diào)整變化，萬科在財(cái)務(wù)、銷售、投資、運(yùn)營等各方面持續(xù)保持穩(wěn)健狀態(tài)，以應(yīng)對(duì)機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。

具體到各項(xiàng)指標(biāo)，截至9月底，萬科凈負(fù)債率為 27.6%，保持行業(yè)低位；持有貨幣資金1730.5億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和人民幣850.7億元。銷售方面，前9月錄得合同銷售金額4927.6億元，同比3.6%；項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面，前9月累計(jì)新增101個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約1832.3萬平方米。

整體來看，萬科三季度的財(cái)務(wù)水平如往期一樣穩(wěn)健。相比于枯燥的數(shù)據(jù)，發(fā)生在萬科身上的熱點(diǎn)事件，更吸人回顧：

新名片：“筋廠”

在三季度，萬科有了新名片——“筋廠”。

9月25日，在萬科南方區(qū)域媒體交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮身著一件黑色T恤出廠，背后寫著“沒有撤退可言”，胸前印著“筋廠制造”四個(gè)字。

“筋廠”，成為了萬科的全新廠牌。寓意為，萬科認(rèn)真做事，堅(jiān)持理想，不妥協(xié)、不認(rèn)輸?shù)摹耙桓罹瘛保彩侨f科對(duì)好產(chǎn)品、好服務(wù)的長(zhǎng)期主義態(tài)度。

這張頗具年輕感的新名片背后，也隱藏著一個(gè)擔(dān)憂。萬科曾做過一項(xiàng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)“95后”對(duì)萬科品牌無感。所以，自稱“筋廠”，也是萬科自我“年輕化”，主動(dòng)親近95后的一項(xiàng)舉措，萬科正在提前鎖定未來的主力消費(fèi)群體。

新概念：管理紅利時(shí)代

除“筋廠”之外，郁亮對(duì)“三道紅線”的思考，成為了三季度的熱點(diǎn)話題，熱度不比“白銀時(shí)代”、“活下去”弱，郁亮“概念王”的稱號(hào)也進(jìn)一步得到認(rèn)同。

郁亮認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷三個(gè)階段：2002年之前是土地紅利階段；“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時(shí)代，房企都站在同一起跑線，之前的優(yōu)勢(shì)都?xì)w零。

房地產(chǎn)“三條紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利將逐漸消失，取而代之的是管理紅利時(shí)代。

三道紅線將覆蓋表內(nèi)表外，并進(jìn)行穿透檢查。郁亮強(qiáng)調(diào)道：“之前的財(cái)務(wù)技巧都沒有任何用處，現(xiàn)在必須是實(shí)打?qū)崄碚{(diào)整，這對(duì)所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)；要從財(cái)務(wù)紀(jì)律提高到財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)務(wù)紀(jì)律是不能做假賬等，財(cái)經(jīng)紀(jì)律則要考慮好投資紀(jì)律?！?/p>

他表示，萬科爭(zhēng)取明年回到“綠線”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前萬科有一項(xiàng)指標(biāo)——“剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率”是76%，略高于紅線規(guī)定的70％。

在“三道紅線”新規(guī)之下，各大房企正在忙著降杠桿，“管理紅利時(shí)代”這個(gè)話題才剛剛開始。

物業(yè)“裂變”：品牌細(xì)分

業(yè)務(wù)層面，萬科物業(yè)的變動(dòng)，在三季度頗為引人注意。

7月份，萬科商辦服務(wù)對(duì)外公布了其品牌名“萬物梁行”；9月25日，萬科物業(yè) “變陣”，首席執(zhí)行官朱保全宣布，因“萬物梁行”、城市物業(yè)已具規(guī)模，萬科物業(yè)將“聚焦”住宅物業(yè)，為業(yè)主提供更高品質(zhì)的服務(wù)。

具體而言，以“萬科物業(yè)”的“回歸”為標(biāo)志，萬科物業(yè)旗下各空間業(yè)務(wù)子品牌都將做細(xì)分，實(shí)現(xiàn)專注、專業(yè)。例如，住宅領(lǐng)域歸于萬科物業(yè)，商企物業(yè)領(lǐng)域有“萬物梁行”，城市物業(yè)也將發(fā)布一個(gè)新品牌。

進(jìn)入10月份，借著萬科集團(tuán)舉辦中西區(qū)域媒體交流會(huì)的契機(jī)，萬科物業(yè)正式推出了國內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌——“萬物云城”。

三個(gè)子品牌業(yè)務(wù)細(xì)分，具體而言，萬科物業(yè)專注住宅，萬物梁行指向商辦，萬物云城聚焦城市服務(wù)。

據(jù)萬科管理層介紹，萬物梁行從今年1月7日正式投入運(yùn)營，融合10個(gè)月以來，業(yè)務(wù)已覆蓋149城、拓展新項(xiàng)目超140個(gè)，共服務(wù)項(xiàng)目超1140個(gè)，管理面積超1億平方米。

至于萬物云城，在兩年時(shí)間內(nèi)已完成10個(gè)城市、12個(gè)項(xiàng)目的綜合探索，成功“落子” 珠海橫琴、雄安新區(qū)、 廣州白云、成都高新區(qū)、青島動(dòng)車小鎮(zhèn)、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區(qū)、江門人才島、鄭州二七區(qū)等多地。

萬物云城給自己定了一個(gè)“小目標(biāo)”，就是百“城”計(jì)劃——在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三個(gè)核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟(jì)南7個(gè)重點(diǎn)城市，計(jì)劃三年內(nèi)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè) “裂變”，三個(gè)品牌細(xì)分運(yùn)作，萬科物業(yè)的規(guī)模充滿想象。在10月17日的北方區(qū)域媒體交流會(huì)上，郁亮稱，萬科物業(yè)一定會(huì)上市，但時(shí)間還沒確定。

白衣騎士：“救”泰禾

7月31日早間，泰禾集團(tuán)公告稱，萬科以24億元收購其19.9%的股權(quán)。本次交易完成后，萬科將成為泰禾的第二大股東，第一股東泰禾投資的持股比例下降至29.07%。

市場(chǎng)將這一動(dòng)作解讀為萬科“救”泰禾，萬科成為了泰禾的“白衣騎士”。但是，在這場(chǎng)收購協(xié)議中，萬科提出兩個(gè)條件：

一是，泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬科的一致認(rèn)可。

二是，萬科對(duì)泰禾完成法律、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等盡調(diào)，且已就盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案和擬議交易的方案達(dá)成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時(shí)泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司的重大問題或重大不利變化。

就萬科與泰禾合作最新進(jìn)展，萬科是否已完成對(duì)泰禾盡調(diào)、是否滿意的問題，郁亮在10月31日的舉行的華東媒體交流會(huì)上表示，萬科與泰禾合作，很大程度是為了避免行業(yè)出現(xiàn)惡性事件，這是行業(yè)領(lǐng)跑者應(yīng)該做的?！耙獏f(xié)調(diào)的關(guān)系很多，需要更多的時(shí)間?！?/p>

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