本文轉(zhuǎn)載自公眾號：“真叫盧俊”

樓市這條賽道的參與者，都喜歡將土地比作面粉，新房比作面包。

土拍的價格對于一手房價格的影響顯而易見。

在我們的粉絲群里，用戶變得越來越專業(yè)。除了關(guān)心新開盤的一些資訊之外，更多的人開始關(guān)注上海土地市場的情況。

由土地市場傳導(dǎo)出的利好，尤其是高溢價率會為樓市注入信心。

因為我認為現(xiàn)下所供應(yīng)的土地就是不久之后上海樓市整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，且變得越來越復(fù)雜。

今天這篇文章就是我把我看到一些特殊現(xiàn)象嘗試著和大家分享一下，有一些土拍現(xiàn)象是今年出現(xiàn)的，未來可能會越來越常見。

項目從拿地到入市的速度越來越快

如今的上海樓市從拿地到入市的供應(yīng)速度之快，令人咋舌。

青浦徐涇板塊的金地虹悅灣，這個項目是今年6月11日金地以總價290200萬元競得的聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊，當(dāng)時成交樓面價36123元/㎡，溢價率22.04%。

如今時隔不到三個月，金地就已完成地塊規(guī)劃，并在9月正式公布了案名。

我索性匯總出了截止至目前的土拍宅地情況，篩選出了金地所拿下的宅地地塊。原來在今年的6月，金地意氣風(fēng)發(fā)，總計拿下3塊土地。

而這三塊地塊都恰巧對應(yīng)上了金地峯范、嘉悅灣、虹悅灣。

如果大家關(guān)心上述這些土拍信息，就都應(yīng)該有個共識，金地下半年新盤必將扎堆。

這也是如今，越來越多的人開始關(guān)注土拍的原因之一。

對于土拍信息的掌握，既可以預(yù)知未來，同樣對當(dāng)下的買房有著極大的借鑒意義。

80塊住宅地塊的成交到底預(yù)示著什么？

中心城區(qū)越來越稀缺

縱觀2020年上海新房的總體供應(yīng)，可謂是改善當(dāng)?shù)?。

我司CSO小明哥想在市區(qū)入手一套1000萬出頭的改善三房，流沙包童鞋給他推薦了熱火朝天的大虹橋的代表樓盤，都被他一一婉拒。

說到底，不少上海本地人對于地段的執(zhí)拗依然根深蒂固。在上海買房，根本上還是在買地段。

我看了今年成交的80塊宅地情況，2021年的市區(qū)供應(yīng)急劇減少，而不少購房者可能還蒙在鼓里。

這些問題為什么以前沒人說起？

道理也很簡單，沒有關(guān)心土拍市場的買房者看的更多的是眼下市場的供應(yīng)情況。

大家都會有一種固定思維，要么憑感覺，要么憑經(jīng)驗。生在2020年，你會覺得市區(qū)的供應(yīng)一個接一個。

截止至10月17日上海蟠龍?zhí)斓亻_盤，2020年上海浦西傳統(tǒng)7區(qū)總計推盤35次。

其中普陀開盤次數(shù)達到兩位數(shù)，靜安有9次，被認為頂級地段的黃浦和徐匯都開了有7次?？傆嬐票P6869套，占全市總供應(yīng)的15%。

憑經(jīng)驗的會拿這個數(shù)字和19年的市區(qū)供應(yīng)套數(shù)占比拿來做比較，數(shù)據(jù)也確實顯示了19年傳統(tǒng)7區(qū)供應(yīng)新房套數(shù)占全市的11%。

今年確實比去年要多了4%。

于是似乎大家都有這樣的感覺。這個沒買到，沒事。過兩月還會有的嘛。于是，很多買房者會直接選擇無視這個問題。

統(tǒng)計之后，發(fā)現(xiàn)浦西7城區(qū)的宅地僅僅7宗而已。

落位到地圖上之后，幾乎可以看出即將到來的2021市區(qū)供應(yīng)的雛形。

2021年的供應(yīng)以剛需為主

浦東臨港成為供應(yīng)主要區(qū)域

傳統(tǒng)市區(qū)供應(yīng)少了，那么供應(yīng)的主流區(qū)域在哪里呢？

浦東占第一自然不會令人奇怪，但是細分下來，合并前的南匯區(qū)占據(jù)了20幅地塊中的7成，有14幅地塊，說明和全市的情況相同，浦東市區(qū)的供應(yīng)和浦西市區(qū)也基本一致。

青浦區(qū)有12幅，嘉定區(qū)11幅，寶山和奉賢各有8幅。所以說2021年的新房供應(yīng)以剛需以及改善為主是沒有太大的問題的。

而今年紅極一時的普陀、靜安和徐匯，大家看一看，三區(qū)各只有一幅，黃浦更是銷聲匿跡了。

區(qū)域市場聚焦到板塊細分，我們發(fā)現(xiàn)了三大現(xiàn)象，分別用了三種顏色來進行表示。

藍色部分表示7塊浦西7中心區(qū)域的落位板塊；板塊內(nèi)達到3塊土地的我們也選入了關(guān)注列表；紅色部分是有4塊以上的板塊，可謂是2021年的供應(yīng)集中地；

而最為重要的是，我們發(fā)現(xiàn)了臨港新城和徐涇成為2021年的供應(yīng)大戶。

高溢價率能帶給我們什么？

上文說了，由土地市場傳導(dǎo)出的利好，尤其是高溢價率會為樓市注入信心。

當(dāng)然土地的各項指標(biāo)數(shù)據(jù)中，并非只有溢價率這一項重要參數(shù)。還包括了成交總價、成交樓板價等等。

于是，我從目前成交的這80幅宅地中，羅列了排名靠前的高溢價地塊（40%以上），成交總價靠前（50億元以上），成交樓板價靠前（5萬以上）。

看看他們的具體落位，能對我們買房有什么借鑒？

高溢價等土地屬性，說明了開發(fā)商之間的競爭更為激烈。舉牌的背后是開發(fā)商更為看好這一土地的發(fā)展。

好馬配好鞍，在我們真有好房的測評中，經(jīng)常會看到，某某開發(fā)商拿出頂級的**系產(chǎn)品，只為對得起這塊稀缺的土地。

為極致土地豁出去的這種勇敢使得開發(fā)商本身就會善待這樣高付出的土地，而打造出更好的產(chǎn)品。

我以楊浦區(qū)定海社區(qū)住宅地塊為例，這是龍光地產(chǎn)在上海的第一個項目，相信一定是個值得期待的作品。

買房的指導(dǎo)意見全在這里

土地市場是住宅市場的未來，而土拍本身就預(yù)示著樓市的未來。

這句話只說對了一半，面對即將到來的2021，眼下的這80塊土地現(xiàn)在就可以給我們帶來獨特買房觀。

1、市區(qū)供應(yīng)即將銳減，且買且珍惜。

2、高溢價土地周邊現(xiàn)有的新房不會進行補漲？

3、明年供應(yīng)缺失的區(qū)域如果有同樣請抓住機會。

4、供應(yīng)多的區(qū)域難免一番廝殺，現(xiàn)在就可以選籌了。

5、最重要的一句，2020年余下2月賣的是2020年的備案價，2021年呢？只有天知道。

土拍信息中包括了上海對于未來重點地區(qū)和重要專項規(guī)劃。比如2021年即將大展拳腳的虹口北外灘、楊浦東外灘。

最后我們分享下這次整理的土拍結(jié)果，希望能夠幫助到大家。（可以點擊圖片放大即可，數(shù)據(jù)來源：上海土地市場）

以上為正文，來自上海小阿飛

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）

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