樓市釋放一個消息,房子多的有“麻煩”了?經(jīng)濟學(xué)家早有“暗示”

來源：智能家居時間：2020-08-27 10:33

湘潭最新樓盤動態(tài)、湘潭樓盤最新價格、銷售價格、活動優(yōu)惠……盡在湘潭搜狐焦點，買好房看湘潭搜狐焦點，今日資訊整理：原標(biāo)題（樓市釋放一個消息，房子多的有“麻煩”了？經(jīng)濟學(xué)家早有“暗示” 樓事紀(jì)）

雖然面臨樓市調(diào)控，但不可否認(rèn)，房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年二季度經(jīng)濟增速從一季度的負(fù)6.8%恢復(fù)到了3.2%，背后實現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正的重要動力之一就是房地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截止第二季度底，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到62780億元，同比增速1.09%，住宅開發(fā)投資達(dá)到46350億元，同比增速達(dá)到2.6%。

不僅如此，伴隨市場回暖，國人對于買房的熱情也再次被點燃了。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020年上半年全國住宅市場報告》顯示，今年二季度單季全國新房住宅成交面積為41884萬平方米，創(chuàng)下近5年同期新高。

其實，二季度以來，對于新房市場的回暖，幾乎每個購房者都有深切體會。比如，過去幾個月，不少購房者都見證了杭州6萬人搶900多套房，成都4萬多人搶不足800套房源，南京1萬人爭搶156套房源，以及上海、深圳排隊爭搶千萬豪宅等等。即使進(jìn)入7月份以來，深圳、杭州等一些熱點城市再次拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，但是不少城市的土地市場熱度依然偏高，而且也依然不乏日光盤、秒殺盤等現(xiàn)象出現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國住宅新房成交價同比增長了5.3%，每平方米達(dá)到了9757元，已經(jīng)逼近萬元大關(guān)。

那么，面臨嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，為何新房市場依舊會被購房者們看好呢？實際上，這與限價盤、房價倒掛有著直接關(guān)系。眾所周知，在限價政策下，新房的價格要遠(yuǎn)低于周邊的二手房價格，一套房子很可能就會相差上百萬元，這樣穩(wěn)賺不賠的“買賣”，放在誰身上，都不甘心放棄。不過，在新房市場被看好的同時，這樣一個消息已經(jīng)傳來了：不少熱點城市的二手房市場掛牌量頻頻創(chuàng)下了歷史新高，不僅成交量長期保持低位水平，有些甚至出現(xiàn)了有價無市的格局。

接下來，我們不妨簡單看一看，據(jù)不完全統(tǒng)計：

廣州：二手房掛牌量高達(dá)7.6萬套，與2019年初的3.1萬套相比，增加約2倍。南京：二手房掛牌量高達(dá)9.2萬套，與2019年初的3.8萬套相比，增加約2倍。鄭州：二手房掛牌量超過11萬套，與2019年初的5萬套相比，增加約2倍。天津：二手房掛牌量超過了14萬套，與2019年初的5萬套相比，增長約3倍。重慶：二手房掛牌量達(dá)到約16萬套，與2019年初的4.8萬套相比，增長約3倍。蘇州：二手房掛牌量達(dá)到了9.5萬套，與2019年初的2.4萬套相比，飆升約4倍。沈陽：二手房掛牌量達(dá)到13萬套，與2019年初的2萬套相比，飆升約5倍。

除此之外，在過去一年，濟南、合肥、青島等城市二手房掛牌量均超過了5萬套，杭州目前也達(dá)到了12.5萬套。粗略估算可以發(fā)現(xiàn)，不少城市的每月新增掛牌量都超過了1萬套。

那么，二手房掛牌量不斷創(chuàng)下新高，原因有哪些？這給購房者釋放了什么信號呢？

第一、房住不炒理念深入人心，房價預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，高位變現(xiàn)者增多。

眾所周知，2015-2018年，全國房價迎來一輪普漲，不少人通過買房大賺了一筆。但是，從2018年開始，伴隨樓市調(diào)控的不斷深入，房價水平也走向了橫盤的狀態(tài)，利潤空間被大大壓縮，加之國家又把房住不炒確立為了長期的定位，所以對于多套房擁有者來說，未來的房地產(chǎn)走向多了一些不確定性，房價預(yù)期也就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，因此高位變現(xiàn)者開始增多，不少購房者都希望把手中的房產(chǎn)盡快變現(xiàn)，然后清倉走人。

第二、部分炒房客面臨現(xiàn)金流壓力，只能通過“拋售”房產(chǎn)來回籠資金。

進(jìn)入2020年以來，黑天鵝事件的影響超出了很多人的預(yù)期，許多行業(yè)都受到了不小的沖擊，這也導(dǎo)致部分高杠桿炒房者開始面臨越來越大的現(xiàn)金流壓力，所以只能通過加速拋售房產(chǎn)來回籠資金了，從而推高了二手房市場的掛牌量。一位從事房產(chǎn)中介服務(wù)的朋友告訴筆者，過去這大半年時間里，受限于資金壓力，不少投資炒房客“咬牙”降價賣房，5萬以內(nèi)的優(yōu)惠都不用經(jīng)過業(yè)主，可以和中介直接談妥。

第三、受“黑天鵝”事件的影響，“以小換大”的置換需求增加了。

有不少網(wǎng)友告訴筆者，在居家的那段日子，當(dāng)家人每天都生活在一起的時候，最大的愿望就是一定要換個大房子。實際上，通過觀察也可以發(fā)現(xiàn)，目前二手房市場上，在掛牌房源當(dāng)中，很大一部分都是建成年代較為久遠(yuǎn)，物業(yè)管理水平較落后的小區(qū)，經(jīng)歷了“黑天鵝”事件以后，更進(jìn)一步催生了他們“以小換大”的住房需求。當(dāng)然了，這部分業(yè)主普遍比較惜售，并不急于賣房，所以很多時候只是掛牌試水，探探行情，待價而沽。

第四、大多數(shù)城市“限售期”逐漸迎來解禁，大批量房源陸續(xù)涌入市場。

2017年，廈門率先出臺了限售政策，隨后廣州等全國60多個城市紛紛加入到了限售行列，根據(jù)政策內(nèi)容來看，大多數(shù)城市限售周期為2年，部分城市為3-5年。如今，轉(zhuǎn)眼之間，大多數(shù)城市的“限售期”迎來了解禁，比如廣州、廈門、福州、青島、揚州、濟南、保定等等。一般來說，處在房地產(chǎn)下行期，限售一旦解禁，獲得入市資格后，這些二手房將會大量入市，無形中會加速市場下行的趨勢。

其實，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，伴隨二手房掛牌量頻頻創(chuàng)下歷史新高，買賣雙方也進(jìn)入到了“買不起賣不掉”的博弈當(dāng)中：買家認(rèn)為，只要調(diào)控不放松，房價還可以再降一降，再等等也無妨；賣家自然也不甘心到手的肉砍掉一塊，所以價格沒有達(dá)到自己的心理價位，能撐就再撐一會兒。因此，按照這個勢頭來看，短期內(nèi)二手房掛牌量依然還會維持高位水平。

面對這種局面，房子多的可能要遇到麻煩了。一方面，二手房市場開始供大于求，房價難漲易跌。另一方面，無論新房和二手房倒掛空間有多大，新房的落腳點終歸是二手房市場，只有把囤的房子賣出去才有利潤，才是王道，可如今的行情，想要變現(xiàn)并不容易。

關(guān)于這一點，業(yè)內(nèi)專家們也早有預(yù)言。經(jīng)濟學(xué)家李迅雷表示，算上資金成本、折舊成本等，如果房價漲幅不超過9%，持有房產(chǎn)幾乎每天都在虧錢。此外，中泰證券首席分析師梁中華也表示，很多城市的房產(chǎn)流動性很差，看似房價上漲帶來了很多的盈利空間，但幾乎都是賬面上的資產(chǎn)，當(dāng)需要用現(xiàn)金的時候，很難變現(xiàn)。如今再看看，專家們的觀點似乎正在一一應(yīng)驗。

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