上周，我的一篇文章中曾說(shuō)樓市回暖了，但開發(fā)商還沒有。

　　現(xiàn)在我想說(shuō)，不僅沒有，還可能集中一起暴雷。

　　近一周時(shí)間，上海住建局牽頭召開了兩次小范圍房企閉門會(huì)議，市金融工作局、人行上?？偛俊y保監(jiān)局、市網(wǎng)信辦、市宣傳部等部門均有列席。

　　探討的核心是：

　　從維護(hù)上海房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展、幫助困難企業(yè)渡過(guò)難關(guān)的角度，要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)按照標(biāo)準(zhǔn)格式上報(bào)企業(yè)真實(shí)情況，表內(nèi)表外、境內(nèi)境外融資負(fù)債等，制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，切實(shí)履行責(zé)任，不要放任違約。

　　早在11月份，浙江省房協(xié)也牽頭，召集部分浙江省重點(diǎn)房企召開過(guò)相關(guān)會(huì)議。

　　頻繁召開會(huì)議的背后，是近期密集的房企暴雷，如果再不解決，一旦雷集中爆發(fā)，到時(shí)候怕是兜都兜不住。

　　2022年，是一場(chǎng)房企兌付的生死考驗(yàn)。

　　針對(duì)恒大的暴雷，之前官方強(qiáng)調(diào)的是恒大只是個(gè)案，整個(gè)行業(yè)整體依然穩(wěn)健發(fā)展。

　　是，恒大1.97萬(wàn)億的債務(wù)當(dāng)然是個(gè)案，也沒有幾個(gè)有那么大了，可暴雷真的不是恒大的個(gè)案。

　　今年，我們聽到暴雷消息的，都不是本土的小開發(fā)商，而是大品牌開發(fā)商。

　　華夏幸福(600340)、恒大、佳兆業(yè)、富力、實(shí)地、寶能、陽(yáng)光城(000671)、綠地、奧園、融創(chuàng)、世茂···

　　現(xiàn)在還能說(shuō)只是個(gè)案，怕是說(shuō)不過(guò)去了，頻繁曝出的債務(wù)違約，引發(fā)的一系列信任危機(jī)，房企越來(lái)越舉步維艱了。

　　12月15日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告，稱可能無(wú)法兌付1月13日到期的票據(jù)。

　　12月13日，奧園子公司廣京企業(yè)有限公司的一筆美元票據(jù)觸發(fā)違約。

　　12月6日，陽(yáng)光100無(wú)法償還12月5日到期票據(jù)。

　　還有一些列的房企，都走到了違約邊緣。

　　當(dāng)前的房企，金融暴雷已經(jīng)不是個(gè)別現(xiàn)象，而是行業(yè)的快速蔓延。

　　最慘烈的，還在明年。

　　2022年是房企“償債”的高峰期，還是歷史最高的那種。

　　尤其是房企的海外債，明年的重頭戲。

　　來(lái)自中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年房企海外債融資總額折合人民幣約2193億元，2018年為3435億元、增速高達(dá)60%；2019年房企海外債融資4313億元，保持了25%以上的增長(zhǎng)速度，并于2020年達(dá)到峰值4540億元。

　　國(guó)內(nèi)房企所發(fā)行美元債的年限多為1-5年，而明年就是“美元債到期大年”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2022年度房企到期海外債的債務(wù)規(guī)模折合人民幣約3560.2億元。按季度來(lái)看，第一、二季度合計(jì)到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，

　　如果現(xiàn)在還處理不了眼下的債務(wù)，明年的暴雷才剛剛開始。

　　所以明年，才是房企慘烈的生死戰(zhàn)役。

　　第一場(chǎng)戰(zhàn)：美元債到期出現(xiàn)兌付困難

　　最先面臨的難關(guān)，就是到期的美元債該怎么兌付。

　　一旦兌付不了，直接芭比Q了，資本端來(lái)個(gè)股債雙殺，信用評(píng)級(jí)一路往下降，還想再發(fā)債進(jìn)行融資，難上加難。

　　所以關(guān)鍵就是趕緊把債務(wù)還回去，要么趕緊想替補(bǔ)方案。

　　比如富力，提出要將2022年1月份到底的美元債展期半年，在過(guò)去的1年多時(shí)間里，富力也在積極回款，賣掉了擁有的廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園30%的權(quán)益及富力物業(yè)管理公司股權(quán)。

　　花樣年也表示要原于2022年到期未贖回本金額為7.3億元人民幣、年利率7.8%的人民幣債券的相關(guān)債券持有人決議將到期日由2022年延長(zhǎng)至2024年。

　　龍光、雅居樂、中梁控股都在積極回購(gòu)債權(quán)，暫時(shí)還不上的也該變賣資產(chǎn)的變賣資產(chǎn)，該申請(qǐng)展期的申請(qǐng)展期。

　　如此積極應(yīng)對(duì)，因?yàn)槊髂暾嬲木蘩拙褪敲涝獋?

　　美元債是開發(fā)商最后的救命稻草，一旦還不上，等于房企融資渠道鎖死。

　　現(xiàn)在不管你踩了幾條紅線，只要美元債違約，基本代表這家房企連國(guó)內(nèi)的債務(wù)都搞不定。

　　美元債還不上，等于公開宣布違約，公開自己暴雷。

　　之前我就說(shuō)了，房企融資、賣房本就是一個(gè)賣“信任”的流程。

　　一旦市場(chǎng)信心受損，天皇老子都難救。

　　還不上，接下來(lái)就是評(píng)級(jí)下調(diào)，一旦評(píng)級(jí)下調(diào)，更難搞錢，想借新債還舊債就幾乎不可能。

　　所以抓緊把美元債還上，這是當(dāng)前最為緊急的。

　　第二戰(zhàn)：賣房抓回款，還要勒緊褲腰

　　今年房企最難的除了融資難問題，還有銷售難。

　　融資端拿不到錢，債務(wù)還不上，有些房企只能走抓緊去貨回款。

　　可市場(chǎng)情緒本就是盤根錯(cuò)節(jié)，房企出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后，房子更難賣。

　　現(xiàn)在誰(shuí)還敢去買已經(jīng)暴雷房企的房子？

　　既借不到錢，又賣不上房，基本就是停工等救贖了。

　　所以現(xiàn)在幾乎不分城市，不分房企，都在搞打折促銷，為的就是回流，最后這1個(gè)月要是還不抓緊回流，土拍和你沒關(guān)系，賺錢和你沒關(guān)系，可能連活著都和你沒關(guān)系了。

　　按我說(shuō)，現(xiàn)在降價(jià)也是好事，不是趁你病，拿你命，但購(gòu)房者確實(shí)能薅點(diǎn)羊毛。

　　一頭抓緊賣資產(chǎn)，一頭抓緊賣房子，兩頭抓，房企才有機(jī)會(huì)度過(guò)難關(guān)。

　　第三戰(zhàn)：和市場(chǎng)的艱難博弈

　　我們現(xiàn)在面臨2個(gè)矛盾，第一個(gè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和依賴房地產(chǎn)的矛盾，第二個(gè)是地方財(cái)政和高房?jī)r(jià)引起民聲沸騰的矛盾。

　　今年3季度我們的經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)說(shuō)明問題，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)負(fù)增長(zhǎng)，直接影響經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)根本戒不掉房地產(chǎn)。

　　其次，地方財(cái)政根也戒不了房地產(chǎn)，今年房企拿地躺平，地方政府餓得發(fā)軟。

　　地方既要解決經(jīng)濟(jì)增速，也要解決就業(yè)，還要給房企兜底，更別提基建投入，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都費(fèi)錢，而大部分的城市還得靠賣地拿錢。

　　今年這大環(huán)境，第二、三次土拍熄火，直接影響地方收入，地方比房企還著急。

　　地方ZF要用錢的地方也多了去，都等著賣地干活。

　　前幾天還聽到說(shuō)公務(wù)員竟然都要降薪了，一名浙江公務(wù)員在往上訴苦，說(shuō)自己年薪被降25%，據(jù)說(shuō)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份也準(zhǔn)備對(duì)公務(wù)員系統(tǒng)減薪了。

　　地方日子也真的很難過(guò)，所以明知道大家都在吐槽高房?jī)r(jià)，也不得不給樓市松綁。

　　從9月底房地產(chǎn)的兩個(gè)維護(hù)，到11月份各種暖風(fēng)頻吹，三道紅線糾偏，就是市場(chǎng)博弈之后的短暫妥協(xié)。

　　這個(gè)月1.2萬(wàn)億的降準(zhǔn)資金殺到，也是為了刺激房企，給市場(chǎng)信心。

　　干倒房地產(chǎn)，真的太傷了。

　　房企能在這次市場(chǎng)博弈中短期喘口氣，才能更好應(yīng)對(duì)明年到期的美元債啊。

　　否則大雷全爆了，擦屁股的還得是ZF。

　　購(gòu)房者怎么辦？

　　今年是房地產(chǎn)的嚴(yán)冬，那明年還有一場(chǎng)大雪，熬過(guò)去了，才是春天。

　　給購(gòu)房者掏心的建議是：

　　抄底的前提，是安全。

　　今年底和明年上半年，降價(jià)是主旋律，但薅羊毛的前提要保證資金流的充足。

　　樓市上升期，多數(shù)人是所有前砸入樓市，因?yàn)檫@個(gè)月買下個(gè)月就漲，2-3年省吃儉用熬過(guò)去也就好了。

　　在樓市調(diào)整期，保證2-3年的按揭款尤其重要，這樣不至于倒在上漲前的黑夜。

　　其次，買入安全系數(shù)更高的城市。

　　今年七普數(shù)據(jù)公布，一個(gè)可怕的數(shù)據(jù)：我們國(guó)家總和生育率只有1.3，我們正在加速進(jìn)入低生育率、高老齡化的時(shí)代。

　　這時(shí)候一定要堅(jiān)信邏輯，沒有人口流入的城市，任他房?jī)r(jià)再便宜，都不要再碰。

　　最后，買入盡可能安全的房企。

　　除了已經(jīng)暴雷的房企需要避開，在明年一個(gè)美元債還債高峰期，更要關(guān)注潛在的暴雷房企。

　　尤其是評(píng)級(jí)下調(diào)、境外債票利率超過(guò)10%的房企。以下是截止到12月7日還沒出現(xiàn)違約的規(guī)模房企境外債情況。

　　先說(shuō)明，不是說(shuō)以上房企一定會(huì)暴雷，只是建議可以重點(diǎn)關(guān)注變化。

　　今年房企都在喊苦，地方也都在喊窮。

　　而普通人也多在裁員危機(jī)中瑟瑟發(fā)抖，誰(shuí)都說(shuō)難，誰(shuí)都說(shuō)不好過(guò)。

　　別的咱不說(shuō)了，總歸希望明年比今年更好。

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