“大胡子說(shuō)房”視頻號(hào)已經(jīng)推出，歡迎大家關(guān)注！

　　買(mǎi)房干貨和樓市分析后續(xù)將第一時(shí)間在視頻號(hào)更新！

　　土拍之后，一股歪風(fēng)正在所有城市蔓延！

　　6月末，武漢的首輪土拍落下帷幕。

　　6宗地王，光谷東地價(jià)一天之內(nèi)刷新3次，溢價(jià)率高達(dá)103.28%。

　　光谷中心城周邊二手還在2.5w，這次土拍樓面價(jià)已經(jīng)2.07w；

　　花山周邊高層二手還在1.7w，這次土拍樓面價(jià)已經(jīng)1.5w；

　　硚口去年的地王還在站崗，今年樓面價(jià)再次突破新高來(lái)到2.4w；

　　武漢市場(chǎng)，似乎又在躍躍欲試。各方都在猜測(cè)，這房?jī)r(jià)是不是還得漲？

　　當(dāng)然，在今年有這樣的猜測(cè)，格外正常。因?yàn)榻衲暧赏僚姆序v起來(lái)的城市，確實(shí)不少。

　　麗水城東，周邊還是大量1字頭和2字頭項(xiàng)目，大發(fā)2.1w地王直接將房?jī)r(jià)預(yù)期帶到3.5w。

　　義烏賓王地塊，3.6w的樓面價(jià)，挑戰(zhàn)的是全省第三；永康、東陽(yáng)萬(wàn)元地塊層出不窮，溢價(jià)率高達(dá)224%。

　　4月以來(lái)，首輪集中拍地的火熱氛圍，頗有些2016、2017年的感覺(jué)。

　　樓面價(jià)動(dòng)輒就是追平成交價(jià)；

　　開(kāi)發(fā)商更是瘋狂搶地，不惜動(dòng)用100宗馬甲；

　　地價(jià)更是屢屢攀升，溢價(jià)率甚至能超100%。

　　更妖的是，今年土拍甚至能帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的火熱。

　　地王一出，市場(chǎng)上最泛濫的托詞就是：

　　地價(jià)都跑到2w了，房?jī)r(jià)才2w多，為什么不能買(mǎi)？

　　開(kāi)發(fā)商都不怕被套，咱們升斗小民怕什么？

　　面粉決定面包價(jià)格，今年不買(mǎi)，明年更貴？

　　一頓操作猛如虎，市場(chǎng)還真就活了。

　　幾塊地王一出，核心區(qū)、核心外溢區(qū)、新區(qū)、新區(qū)外溢區(qū)，各大區(qū)域比著地王樓面價(jià)開(kāi)始漲價(jià)。

　　多少買(mǎi)房人，就是在這股恐慌之中，買(mǎi)了房。并且，這股歪風(fēng)，大有在主流城市蔓延的趨勢(shì)。

　　只是，這些地王真能代表此后的房?jī)r(jià)體系嗎？

　　熱鬧過(guò)后，這些新入市的地王，能帶來(lái)預(yù)期一樣兇猛的漲幅嗎？

　　答案，大概率是否定的。

　　今年，土拍市場(chǎng)最大的變動(dòng)，就是采取了兩集中供地。

　　一年只有3次機(jī)會(huì)集中拿地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，你得準(zhǔn)備更多的錢(qián)去拍地，資金流轉(zhuǎn)的壓力更大；你得經(jīng)歷更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)榇蠹叶贾钢@次進(jìn)貨！

　　所以理論上來(lái)說(shuō)，地王確實(shí)代表了，市場(chǎng)到底看好哪里。

　　但實(shí)際落地之中，卻并非如此。

　　市場(chǎng)的火熱之中，也誕生了不少渾水摸魚(yú)的地王！

　　拿武漢來(lái)舉例。

　　武漢光谷中心城出現(xiàn)地王，理所應(yīng)當(dāng)，畢竟這里是武漢政府傾力打造的產(chǎn)業(yè)高地，未來(lái)價(jià)值還在加速兌現(xiàn)。

　　但花山地王，實(shí)力真的夠嗎？

　　4月，考察武漢時(shí)，我們看過(guò)這個(gè)板塊。除了房子，幾乎任何配套都沒(méi)有到位。片區(qū)內(nèi)唯一的商業(yè)花城匯，僅有一兩家飯店開(kāi)著門(mén)，可見(jiàn)人流有多稀薄。

　　花山的定位，其實(shí)就是光谷中心城的外溢區(qū)，自身的定位是生態(tài)城，產(chǎn)業(yè)和人口，最終都得靠光谷中心城導(dǎo)入。

　　而地王入市最多也就是兩年的時(shí)間，此刻，光谷中心城自己都是大面積的空地和塔吊，哪里有足夠的外溢能力呢？

　　1.5w的地王，最終入市至少的2.7w，實(shí)在不配吶！

　　這本是很容易判斷的事情，但為何開(kāi)發(fā)商就是看不開(kāi)，難道是有政策利好內(nèi)幕？

　　不要神圣化開(kāi)發(fā)商的決策，尤其是今年。

　　地王，已經(jīng)將開(kāi)發(fā)商架在那里了。

　　作為購(gòu)房者，我們感受到的是土拍市場(chǎng)的火熱；但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是拿不到地踏空市場(chǎng)的恐慌。

　　明源地產(chǎn)研究院是這么總結(jié)當(dāng)下市場(chǎng)的：

　　今年房企明顯陷入一種恐慌性拿地的狀態(tài)。

　　因?yàn)橥恋貙?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是硬性的生產(chǎn)資料，我們可以等等再買(mǎi)房，但開(kāi)發(fā)商搶不到地就意味著踏空整輪市場(chǎng)。

　　因此，今年這輪土拍，房企更賣(mài)力了。

　　在東莞首輪供地之中，一宗總貨值22億的地，卻引來(lái)500個(gè)馬甲共2000億資金戮戰(zhàn)，有2家房企甚至動(dòng)用了100多個(gè)馬甲，如果資金成本是1%，就已經(jīng)抵過(guò)全部的貨值了。

　　這種虧本還要沖的勢(shì)頭，足見(jiàn)首輪供地之下，開(kāi)發(fā)商的被動(dòng)與情緒化。畢竟拿不到地，投資總是要被追責(zé)的，公司是要吃飯，硬著頭皮也要拿。

　　而土拍市場(chǎng)的狂歡，更是拉高了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)5個(gè)月市場(chǎng)的預(yù)期，再度抬高市場(chǎng)的情緒。

　　毫不夸張，許多地產(chǎn)商，在落錘的那一刻已經(jīng)開(kāi)始后悔！

　　這屆開(kāi)發(fā)商，真的不好做！

　　而開(kāi)發(fā)商的境遇越難，我們買(mǎi)房者就愈要擦亮眼睛！

　　這些地王里，可能藏著未來(lái)市場(chǎng)最大的雷。

　　地王，賭得無(wú)非就是未來(lái)兩年內(nèi)樓市繼續(xù)大熱，房?jī)r(jià)再上一大臺(tái)階。

　　但是此刻的市場(chǎng)，顯然不是這么個(gè)趨勢(shì)了。

　　當(dāng)下大環(huán)境明顯收緊，調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入2.0時(shí)代。多城房貸利率收緊，二手貸款放款慢，成都、西安相繼迎來(lái)二手房指導(dǎo)價(jià)。

　　一線城市全部熄火，強(qiáng)二線漲幅明顯到后半段，調(diào)控正在路上，誰(shuí)冒頭就控誰(shuí)，這是既定趨勢(shì)！

　　市場(chǎng)并不如房企所預(yù)料的那樣，前景一片大好。

　　并且，到了此刻，主流城市已經(jīng)吃到許多漲幅，基本面已經(jīng)在消化價(jià)格，短期難有大漲了。

　　比如光谷中心城，從年初到現(xiàn)在，二手成交價(jià)已經(jīng)漲了5k左右，均價(jià)才來(lái)到2.5w左右。

　　但地王的心更加廣闊，地價(jià)已經(jīng)拍到2.07w，也就是說(shuō)明年房?jī)r(jià)得漲到3.5w才足以盈利。

　　如此緊張的大環(huán)境之下，明年漲到3.5w，還是有些吃力的。

　　優(yōu)質(zhì)地塊，尚且如此，更何況花山哪些靠外溢的區(qū)域呢？

　　擺在地王面前，只有兩條路：

　　一就是拖，拖到樓市柳暗花明的時(shí)候。過(guò)去這種方法或許還掙錢(qián)，因?yàn)榈貎r(jià)攀升的幅度足夠高，足夠快，買(mǎi)房時(shí)可能1w，賣(mài)地是周邊地價(jià)可能已經(jīng)2w。

　　但如今這種模式顯然已經(jīng)是過(guò)去式！三道紅線對(duì)房企的融資要求更高，華夏幸福(600340,股吧)、泰禾過(guò)去常常被稱(chēng)為地王收割機(jī)。但如今，高杠桿、高負(fù)債的玩法，隨著這些房企的倒下宣告失敗。

　　如今，樓市的利潤(rùn)已經(jīng)越來(lái)越稀薄。

　　北京土拍之后，旭輝集團(tuán)旗下的晨曦資本研究院發(fā)布報(bào)告稱(chēng)：

　　30宗土地中，虧損及零利潤(rùn)地塊占比為39.13%，其中約52.17%項(xiàng)目為低利潤(rùn)項(xiàng)目。中利潤(rùn)項(xiàng)目占比為8.70%，中高利潤(rùn)及高利潤(rùn)項(xiàng)目占比為0。

　　可以說(shuō)，地塊持有越長(zhǎng)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)越是致命。

　　二就是降價(jià)。而當(dāng)房?jī)r(jià)越來(lái)越接近樓面價(jià)時(shí)，交付的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)越差，最終慘的還是購(gòu)房者。

　　2016年，建發(fā)以1.8w的樓面價(jià)拿下包河區(qū)某地塊，溢價(jià)率高達(dá)350%，按照面粉貴了，面包就會(huì)更貴的原則，入市房?jī)r(jià)至少得賣(mài)到3w才不會(huì)虧。

　　但是2018年，合肥政府采取限價(jià)模式，項(xiàng)目首開(kāi)23800元，并且嚴(yán)格禁止雙合同。如此的資金量，每年的資金成本都要2億，更不用說(shuō)其他，建發(fā)這筆買(mǎi)賣(mài)絕對(duì)的虧。

　　在市場(chǎng)的冷淡期，比的就是性?xún)r(jià)比，2019年該項(xiàng)目為了促銷(xiāo)，甚至打出買(mǎi)房就送特斯拉的名號(hào)，2020年，項(xiàng)目才賣(mài)到3.2w的價(jià)格。

　　去年市場(chǎng)大熱，項(xiàng)目也是大賣(mài)，但是隨著二期收房，不斷被爆出維權(quán)事件，一場(chǎng)大雨就讓地庫(kù)直接滲漏，墻壁和頂棚都有發(fā)霉跡象，同時(shí)還伴隨著精裝減配等爭(zhēng)議。

　　而問(wèn)題出在哪？

　　很多人會(huì)說(shuō)，買(mǎi)房選擇大開(kāi)發(fā)商，但今年，大開(kāi)發(fā)商也在不斷暴雷。

　　如今，真要說(shuō)樓市的金玉良言是什么？

　　我總結(jié)應(yīng)該是：小心地王！

　　樓市里唯一的良心，是利潤(rùn)！

　　各位千萬(wàn)要擦亮眼睛！

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