長(zhǎng)三角樓市魔幻與現(xiàn)實(shí)：“萬(wàn)人搖”頻現(xiàn) 地王入市拉鋸戰(zhàn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-06 10:30

　　本報(bào)記者劉頌輝郭陽(yáng)琛上海杭州報(bào)道

　　959套房源，近60000人報(bào)名搖號(hào)，凍結(jié)資金至少240億元……近日，長(zhǎng)三角樓市又火了，打頭陣的是浙江杭州市。

　　位于杭州市余杭區(qū)的遠(yuǎn)洋西溪公館迎來(lái)開盤，由于報(bào)名人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，利用多臺(tái)電腦不間斷審核購(gòu)房資質(zhì)。按照這一比例，該項(xiàng)目的中簽概率僅1.6%，平均每62人搶購(gòu)一套房。

　　遠(yuǎn)洋西溪公館的火爆只是長(zhǎng)三角樓市不斷升溫的鏡像之一。不僅在杭州，近期上海的一手房成交量也增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯，多個(gè)樓盤看房需要百萬(wàn)驗(yàn)資，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目的成交量也表現(xiàn)活躍。

　　然而，現(xiàn)實(shí)中的長(zhǎng)三角樓市果真火熱嗎？根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者在上海、杭州、南京和南通實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)冷熱不均現(xiàn)象還比較明顯，受追捧的樓盤大多則因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，而且為數(shù)不多。在維持成交量高位不明朗的背景下，房企高溢價(jià)拿地，依然存在較大的資金壓力。

　　現(xiàn)“六萬(wàn)人搖”

　　“買到就至少賺100萬(wàn)元，這就是杭州市的全民狂歡?！?月1日下午，在杭州工作3年的張峰（化名）拖著女朋友“慕名”來(lái)到余杭區(qū)未來(lái)科技城商圈的遠(yuǎn)洋西溪公館看房。

　　記者在樓盤現(xiàn)場(chǎng)注意到，盡管一期報(bào)名已經(jīng)結(jié)束，還是不斷有男女老少、行色匆匆的看房客涌入，與樓盤僅有的一名置業(yè)顧問(wèn)形成鮮明對(duì)比。事實(shí)上，售樓處甚至有些老舊，沙盤早在2018年就搭建完成。由于項(xiàng)目“不愁賣”，開發(fā)商連樣板間都未搭建。

　　“我先喝口水，統(tǒng)一跟大家介紹。”該名置業(yè)顧問(wèn)用沙啞的嗓音喊道，戶型面積從86~192 平方米每個(gè)面積段基本都有，100平方米以下的小戶型要鎖資40萬(wàn)元，大戶型需要80萬(wàn)元。下一期預(yù)計(jì)還有1000多套，但時(shí)間還未定。目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，外立面基本完工，主要在綠化和對(duì)地面進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)明年3月份交房。

　　張峰拿著116平方米的戶型圖，向置業(yè)顧問(wèn)咨詢房間布局，沒想到立馬被潑了冷水。“現(xiàn)在不用研究戶型，搖不到號(hào)就是一場(chǎng)空，拿到‘房票’還有三天時(shí)間給大家研究選擇的?！痹撁脴I(yè)顧問(wèn)表示。

　　6月2日，遠(yuǎn)洋西溪公館在微信公眾號(hào)公示了意向登記名單。經(jīng)審核，本次“登記通道1”登記客戶總戶數(shù)為46317戶，“登記通道2”則有13323戶成功報(bào)名，公示期3天。也就是說(shuō)，總共有近59640人將參與搖號(hào)，中簽率僅約為1.6%。

　　事實(shí)上，遠(yuǎn)洋西溪公館在轉(zhuǎn)變?yōu)楹贾葙?gòu)房者眼中的“黃金屋”之前，不過(guò)是沒人要的“燙手山芋”。

　　早在2009年7月，浙江國(guó)恒以26億元的總價(jià)拿下了未來(lái)科技城板塊13和14兩幅地塊，宣布將在其上打造頂級(jí)高端精裝住宅“西溪公館”，定價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米。

　　彼時(shí)，隨著杭州樓市陷入低谷，遠(yuǎn)洋西溪公館的建設(shè)也陷入停滯，成為了杭州當(dāng)?shù)刂臓€尾樓項(xiàng)目。2019年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下一家合資子公司通過(guò)司法拍賣獲得杭州西溪公館100%股權(quán)，限價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，且房源也以準(zhǔn)現(xiàn)房形式入市。

　　也因此，遠(yuǎn)洋西溪公館與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯，這也是“六萬(wàn)人搖”現(xiàn)世的最重要原因。房天下數(shù)據(jù)顯示，周圍在售二手房住宅項(xiàng)目的價(jià)格普遍在4萬(wàn)元/平方米左右。

　　對(duì)于該次開盤活動(dòng)，第一太平戴維斯分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋西溪公館的均價(jià)比周邊二手房低一萬(wàn)元左右，投資客們紛紛認(rèn)定其存在相當(dāng)大的套利空間，爭(zhēng)相拿出自家所有房票參與搖號(hào)。不過(guò)，此次事件的最大贏家卻是銀行，由于搖號(hào)需凍結(jié)資金，按平均每人80萬(wàn)元的凍結(jié)資金計(jì)算，凍資總額高達(dá)480億元，十天利息可能凈賺6000萬(wàn)元以上。

　　記者注意到，除了長(zhǎng)三角城市杭州以后，一二手房房?jī)r(jià)倒掛也讓南京迎來(lái)2020年第一個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。位于江北核心區(qū)的江畔都會(huì)上城新推出223套房源中，有共10898組普通買房人購(gòu)買。開盤后立即售罄，中簽率僅1.43%。

　　房企廝殺拿地

　　土地是房企的生命線，資金是房企的血液。進(jìn)入5月，從全國(guó)土拍溢價(jià)率整體攀升至今年的最高峰，房企在長(zhǎng)三角地區(qū)的表現(xiàn)尤為突出。

　　5月20日，南京“紅5月”首場(chǎng)土拍再次引爆市場(chǎng)，誕生了多幅高價(jià)地塊。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次共推出6幅地塊，起始總價(jià)58.1億元，最終全部成功出讓，成交總價(jià)達(dá)69.04億元，溢價(jià)率為18.9%。其中仙林湖G16地塊，前兩分多鐘報(bào)價(jià)便多達(dá)30輪，最終樓面價(jià)27142元/平方米，總價(jià)17.5億元，成為區(qū)域新的單價(jià)地王。

　　杭州在4月份已出現(xiàn)過(guò)一波“推地潮”，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，共成功出讓土地43幅，總出讓面積136.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.3%，環(huán)比增長(zhǎng)90.6%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環(huán)比增長(zhǎng)195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競(jìng)拍至自持，“封頂”“競(jìng)自持”等現(xiàn)象又重回市場(chǎng)，整體的溢價(jià)率上升至24.4%，創(chuàng)下了自去年7月“雙限”政策實(shí)施以來(lái)的新高。

　　此舉也讓杭州市坐穩(wěn)了全國(guó)土拍的頭把交椅。5月19日，杭州成功出讓4宗涉宅用地，皆位于余杭區(qū)，共攬金42.07億元。至此，杭州市土地成交金額已突破千億大關(guān)。

　　長(zhǎng)三角北翼城市的南通，近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)也崛起成為長(zhǎng)三角地區(qū)的一匹黑馬。面對(duì)持續(xù)過(guò)熱的樓市，南通市也開始嘗試在土地出讓環(huán)節(jié)實(shí)施“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)”的“雙限”政策，但仍然地王頻出。

　　5月12日，南通啟東2001地塊以10331元/平方米的樓面價(jià)、總價(jià)13億元拍出，啟東市首塊“萬(wàn)元地”也由此誕生；5月20日，海門CR20014地塊吸引卓越、龍信、雅居樂(lè)等12家房企參與，最終成交樓板價(jià)11623元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)70.69%；5月27日，在鏖戰(zhàn)228輪后，南通市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓板價(jià)10285元/平方米、溢價(jià)率51.93%、總價(jià)6.59億元競(jìng)得通州南山湖地塊，刷新了區(qū)域樓板價(jià)新紀(jì)錄。

　　地王承壓

　　無(wú)論是杭州、南京、蘇州、寧波，還是上海，歷來(lái)都是全國(guó)房企的必爭(zhēng)之地。冷靜來(lái)看，銷售端火爆也不能掩蓋房企資金端的難處。

　　今年2月份，香港置地聯(lián)合體以310.5億元奪得上海徐匯濱江的“巨無(wú)霸”地塊，超過(guò)了2014年中民投斥資248.5億元拿下的上海董家渡地塊，也超過(guò)2016年招商蛇口(001979,股吧)聯(lián)合華僑城以310億元拍得的深圳新會(huì)展中心地塊，成功刷新內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　然而，直到6月2日，徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊大多還處在“曬地皮”狀態(tài)，其中，船廠路兩側(cè)已被推平，四周被砌上圍墻，只有兩名保安人員留守。沿著瑞寧路往東走可以看到，其余大面積地塊也被圍在高墻之內(nèi)，雜草和樹木叢生，沒有任何動(dòng)工痕跡?，F(xiàn)場(chǎng)一名保安人員介紹，近兩個(gè)月來(lái)開發(fā)商只來(lái)過(guò)兩次測(cè)量數(shù)據(jù)，沒進(jìn)行任何施工。

　　盡管背靠實(shí)力雄厚的母公司，但香港置地的開發(fā)類業(yè)務(wù)規(guī)模并不算大。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，香港置地收入26.65億美元（約合人民幣187億元），凈利潤(rùn)24.57億美元，僅有前一年的41%。2018年，公司的合約銷售總額為15.78億美元（約合人民幣111億元）。2018年全年的銷售額只夠購(gòu)買上海地王所花地價(jià)款約三分之一，不僅如此，根據(jù)介紹，上海西岸金融城項(xiàng)目的計(jì)劃投資額還將達(dá)到600億元，其財(cái)務(wù)壓力可見一斑。

　　拿下內(nèi)地總價(jià)地王后的香港置地，似乎不僅在加速內(nèi)地的布局，在項(xiàng)目上也在趕工建設(shè)。

　　5月26日，據(jù)南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的行政處罰決定書文號(hào)“寧建罰決字[2019]第74號(hào)”顯示，香港置地旗下的南京新怡置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因?yàn)闊o(wú)施工許可證擅自施工、施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查擅自施工、未按規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)等行為涉嫌違規(guī)，被處以罰款65.03萬(wàn)元。

　　香港置地上海公司一名負(fù)責(zé)人向記者表示，上海西岸金融城項(xiàng)目目前在前期規(guī)劃中，具體細(xì)節(jié)還沒落定。由于項(xiàng)目體量較大，需要先出具規(guī)劃圖才會(huì)動(dòng)工。對(duì)于城市公司違規(guī)的問(wèn)題，其未作出正面回復(fù)。

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（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）