本報記者 劉頌輝 郭陽琛 上海 杭州報道

　　959套房源，近60000人報名搖號，凍結(jié)資金至少240億元……近日，長三角樓市又火了，打頭陣的是浙江杭州市。

　　位于杭州市余杭區(qū)的遠(yuǎn)洋西溪公館迎來開盤，由于報名人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，利用多臺電腦不間斷審核購房資質(zhì)。按照這一比例，該項目的中簽概率僅1.6%，平均每62人搶購一套房。

　　遠(yuǎn)洋西溪公館的火爆只是長三角樓市不斷升溫的鏡像之一。不僅在杭州，近期上海的一手房成交量也增長勢頭明顯，多個樓盤看房需要百萬驗資，均價10萬元/平方米以上項目的成交量也表現(xiàn)活躍。

　　然而，現(xiàn)實中的長三角樓市果真火熱嗎？根據(jù)《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者在上海、杭州、南京和南通實地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場冷熱不均現(xiàn)象還比較明顯，受追捧的樓盤大多則因為二手房價格嚴(yán)重倒掛，而且為數(shù)不多。在維持成交量高位不明朗的背景下，房企高溢價拿地，依然存在較大的資金壓力。

　　現(xiàn)“六萬人搖”

　　“買到就至少賺100萬元，這就是杭州市的全民狂歡?！?月1日下午，在杭州工作3年的張峰（化名）拖著女朋友“慕名”來到余杭區(qū)未來科技城商圈的遠(yuǎn)洋西溪公館看房。

　　記者在樓盤現(xiàn)場注意到，盡管一期報名已經(jīng)結(jié)束，還是不斷有男女老少、行色匆匆的看房客涌入，與樓盤僅有的一名置業(yè)顧問形成鮮明對比。事實上，售樓處甚至有些老舊，沙盤早在2018年就搭建完成。由于項目“不愁賣”，開發(fā)商連樣板間都未搭建。

　　“我先喝口水，統(tǒng)一跟大家介紹?！痹撁脴I(yè)顧問用沙啞的嗓音喊道，戶型面積從86~192 平方米每個面積段基本都有，100平方米以下的小戶型要鎖資40萬元，大戶型需要80萬元。下一期預(yù)計還有1000多套，但時間還未定。目前項目已經(jīng)封頂，外立面基本完工，主要在綠化和對地面進(jìn)行施工，預(yù)計明年3月份交房。

　　張峰拿著116平方米的戶型圖，向置業(yè)顧問咨詢房間布局，沒想到立馬被潑了冷水?！艾F(xiàn)在不用研究戶型，搖不到號就是一場空，拿到‘房票’還有三天時間給大家研究選擇的?！痹撁脴I(yè)顧問表示。

　　6月2日，遠(yuǎn)洋西溪公館在微信公眾號公示了意向登記名單。經(jīng)審核，本次“登記通道1”登記客戶總戶數(shù)為46317戶，“登記通道2”則有13323戶成功報名，公示期3天。也就是說，總共有近59640人將參與搖號，中簽率僅約為1.6%。

　　事實上，遠(yuǎn)洋西溪公館在轉(zhuǎn)變?yōu)楹贾葙彿空哐壑械摹包S金屋”之前，不過是沒人要的“燙手山芋”。

　　早在2009年7月，浙江國恒以26億元的總價拿下了未來科技城板塊13和14兩幅地塊，宣布將在其上打造頂級高端精裝住宅“西溪公館”，定價為3.5萬元/平方米。

　　彼時，隨著杭州樓市陷入低谷，遠(yuǎn)洋西溪公館的建設(shè)也陷入停滯，成為了杭州當(dāng)?shù)刂臓€尾樓項目。2019年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下一家合資子公司通過司法拍賣獲得杭州西溪公館100%股權(quán)，限價為2.8萬元/平方米，且房源也以準(zhǔn)現(xiàn)房形式入市。

　　也因此，遠(yuǎn)洋西溪公館與周邊二手房價格倒掛明顯，這也是“六萬人搖”現(xiàn)世的最重要原因。房天下數(shù)據(jù)顯示，周圍在售二手房住宅項目的價格普遍在4萬元/平方米左右。

　　對于該次開盤活動，第一太平戴維斯分析認(rèn)為，遠(yuǎn)洋西溪公館的均價比周邊二手房低一萬元左右，投資客們紛紛認(rèn)定其存在相當(dāng)大的套利空間，爭相拿出自家所有房票參與搖號。不過，此次事件的最大贏家卻是銀行，由于搖號需凍結(jié)資金，按平均每人80萬元的凍結(jié)資金計算，凍資總額高達(dá)480億元，十天利息可能凈賺6000萬元以上。

　　記者注意到，除了長三角城市杭州以后，一二手房房價倒掛也讓南京迎來2020年第一個“萬人搖”項目。位于江北核心區(qū)的江畔都會上城新推出223套房源中，有共10898組普通買房人購買。開盤后立即售罄，中簽率僅1.43%。

　　房企廝殺拿地

　　土地是房企的生命線，資金是房企的血液。進(jìn)入5月，從全國土拍溢價率整體攀升至今年的最高峰，房企在長三角地區(qū)的表現(xiàn)尤為突出。

　　5月20日，南京“紅5月”首場土拍再次引爆市場，誕生了多幅高價地塊。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次共推出6幅地塊，起始總價58.1億元，最終全部成功出讓，成交總價達(dá)69.04億元，溢價率為18.9%。其中仙林湖G16地塊，前兩分多鐘報價便多達(dá)30輪，最終樓面價27142元/平方米，總價17.5億元，成為區(qū)域新的單價地王。

　　杭州在4月份已出現(xiàn)過一波“推地潮”，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，共成功出讓土地43幅，總出讓面積136.1萬平方米，同比增長29.3%，環(huán)比增長90.6%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環(huán)比增長195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競拍至自持，“封頂”“競自持”等現(xiàn)象又重回市場，整體的溢價率上升至24.4%，創(chuàng)下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。

　　此舉也讓杭州市坐穩(wěn)了全國土拍的頭把交椅。5月19日，杭州成功出讓4宗涉宅用地，皆位于余杭區(qū)，共攬金42.07億元。至此，杭州市土地成交金額已突破千億大關(guān)。

　　長三角北翼城市的南通，近兩年來房地產(chǎn)市場也崛起成為長三角地區(qū)的一匹黑馬。面對持續(xù)過熱的樓市，南通市也開始嘗試在土地出讓環(huán)節(jié)實施“限地價+限房價”的“雙限”政策，但仍然地王頻出。

　　5月12日，南通啟東2001地塊以10331元/平方米的樓面價、總價13億元拍出，啟東市首塊“萬元地”也由此誕生；5月20日，海門CR20014地塊吸引卓越、龍信、雅居樂等12家房企參與，最終成交樓板價11623元/平方米，溢價率高達(dá)70.69%；5月27日，在鏖戰(zhàn)228輪后，南通市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以樓板價10285元/平方米、溢價率51.93%、總價6.59億元競得通州南山湖地塊，刷新了區(qū)域樓板價新紀(jì)錄。

　　地王承壓

　　無論是杭州、南京、蘇州、寧波，還是上海，歷來都是全國房企的必爭之地。冷靜來看，銷售端火爆也不能掩蓋房企資金端的難處。

　　今年2月份，香港置地聯(lián)合體以310.5億元奪得上海徐匯濱江的“巨無霸”地塊，超過了2014年中民投斥資248.5億元拿下的上海董家渡地塊，也超過2016年招商蛇口(001979,股吧)聯(lián)合華僑城以310億元拍得的深圳新會展中心地塊，成功刷新內(nèi)地土地總價紀(jì)錄。

　　然而，直到6月2日，徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊大多還處在“曬地皮”狀態(tài)，其中，船廠路兩側(cè)已被推平，四周被砌上圍墻，只有兩名保安人員留守。沿著瑞寧路往東走可以看到，其余大面積地塊也被圍在高墻之內(nèi)，雜草和樹木叢生，沒有任何動工痕跡?，F(xiàn)場一名保安人員介紹，近兩個月來開發(fā)商只來過兩次測量數(shù)據(jù)，沒進(jìn)行任何施工。

　　盡管背靠實力雄厚的母公司，但香港置地的開發(fā)類業(yè)務(wù)規(guī)模并不算大。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年，香港置地收入26.65億美元（約合人民幣187億元），凈利潤24.57億美元，僅有前一年的41%。2018年，公司的合約銷售總額為15.78億美元（約合人民幣111億元）。2018年全年的銷售額只夠購買上海地王所花地價款約三分之一，不僅如此，根據(jù)介紹，上海西岸金融城項目的計劃投資額還將達(dá)到600億元，其財務(wù)壓力可見一斑。

　　拿下內(nèi)地總價地王后的香港置地，似乎不僅在加速內(nèi)地的布局，在項目上也在趕工建設(shè)。

　　5月26日，據(jù)南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的行政處罰決定書文號“寧建罰決字[2019]第74號”顯示，香港置地旗下的南京新怡置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因為無施工許可證擅自施工、施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查擅自施工、未按規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)等行為涉嫌違規(guī)，被處以罰款65.03萬元。

　　香港置地上海公司一名負(fù)責(zé)人向記者表示，上海西岸金融城項目目前在前期規(guī)劃中，具體細(xì)節(jié)還沒落定。由于項目體量較大，需要先出具規(guī)劃圖才會動工。對于城市公司違規(guī)的問題，其未作出正面回復(fù)。

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