昨天有一個(gè)老讀者找到我，提到一個(gè)非常深刻的問(wèn)題：

“高房?jī)r(jià)會(huì)透支一個(gè)城市的未來(lái)嗎？”

沒(méi)來(lái)得及回答，他就緊接著陳述了他的想法：

“我覺(jué)得應(yīng)該看因果，高房?jī)r(jià)是果而不是因。因?yàn)檫@個(gè)城市的法治好，環(huán)境好、醫(yī)療好、教育好、收入高，才會(huì)有人源源不斷的愿意過(guò)來(lái)，水漲船高推高房?jī)r(jià)與土讓金?！?/p>

“而土讓金反過(guò)來(lái)回饋到整個(gè)城市，使得它的硬件設(shè)施進(jìn)一步的提升。大邏輯應(yīng)該是這樣的。所以從純粹市場(chǎng)的角度來(lái)講，價(jià)格多少都是合理的。”

“那么在這里面有個(gè)問(wèn)題，「限量供地」，在這個(gè)因素影響之下，應(yīng)該怎么去分析。多少合理，多少不合理，到底有沒(méi)有透支城市的未來(lái)？”

這個(gè)話題是非常有代表性的，搞清真相還需要去深入到房?jī)r(jià)的本質(zhì)去剖析，這對(duì)分析走勢(shì)至關(guān)重要。下面子木幫大家做邏輯推演。

1

城市門(mén)檻

首先這位讀者的邏輯有一定的道理。房地產(chǎn)業(yè)來(lái)錢(qián)快、覆蓋廣，是拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的代表型產(chǎn)業(yè)，可以有效促進(jìn)城市發(fā)展“正循環(huán)”。

中國(guó)絕大多數(shù)城市都最很直接的例子，最典型是深圳，如果沒(méi)有早期房地產(chǎn)的資本積累，不會(huì)有現(xiàn)在的成績(jī)。

其次，高房?jī)r(jià)不是“因”，是資源稀缺造成的市場(chǎng)結(jié)果，這符合自然競(jìng)爭(zhēng)法則。舉個(gè)例子：

現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)是6萬(wàn)/平米，有人說(shuō)實(shí)在太高了。但換個(gè)思維假設(shè)，如果北京的房子1萬(wàn)或者2萬(wàn)每平米，會(huì)是什么結(jié)果？

按照中國(guó)人口體量和北京的產(chǎn)業(yè)虹吸力，北京常住人口就不是2000多萬(wàn)，而是4000萬(wàn)甚至更多，要知道一個(gè)東京都市圈也就3700萬(wàn)人口。

如果北京在早期流入4000萬(wàn)人口，那么即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力，北京城一定會(huì)因?yàn)閾頂D變成一座很糟糕的城市。管理混亂、垃圾堆積、物價(jià)飛升是常態(tài)，最典型的例子莫過(guò)于貧民窟隨處可見(jiàn)的印度首都新德里。

所以說(shuō)，房?jī)r(jià)到底高不高要根據(jù)這個(gè)城市的自身定位去做對(duì)比。

下面敲黑板了，如果上面所述這一切成立，都要基于“純粹市場(chǎng)”。而我們自始至終都是“政策性市場(chǎng)”。

在政策性主導(dǎo)的市場(chǎng)中，純粹是需要條件的。所以你問(wèn)我，如何供地是最合理的。理想情況下是滿足剛需購(gòu)房需求，利用平衡杠桿，達(dá)到房?jī)r(jià)溫和上漲是最合理的。

但現(xiàn)實(shí)是，供地規(guī)律完全依靠于地方想法，不想讓房?jī)r(jià)漲的地方，會(huì)大規(guī)模供地，典型如重慶、長(zhǎng)沙這樣的城市。想讓房?jī)r(jià)漲的則是主張壓縮供地量，抬升地價(jià)。

2

果變成因

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些年各個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有一個(gè)規(guī)律。

那就是能級(jí)越高的城市，房?jī)r(jià)和資源的關(guān)聯(lián)性越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)越純粹。

而能級(jí)較低的三四線城市，他們把房?jī)r(jià)變成了因，而非果。

例如我去年重點(diǎn)提到的一個(gè)被房?jī)r(jià)透支的山東三四線城市，日照。

這就是一個(gè)通過(guò)控地炒作房?jī)r(jià)的典型案例。人為拉升地價(jià)以及縮減供應(yīng)造成短期供需失衡，以至于300多萬(wàn)人口、GDP不到2000億的三四線城市，熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)飆到熱門(mén)二線的地位。

據(jù)最近的數(shù)據(jù)顯示，日照二手房均價(jià)在每平米一萬(wàn)多元，最貴學(xué)區(qū)房已經(jīng)漲到了23485元/平米。

當(dāng)初我寫(xiě)一篇《日照，一個(gè)房?jī)r(jià)神奇的城市》成為50萬(wàn)+的爆款文章，文中通過(guò)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)和行情現(xiàn)象推理出2019年下半年日照樓市的頹勢(shì)，當(dāng)時(shí)還引發(fā)當(dāng)?shù)孛襟w和有房一族的圍攻。

事實(shí)證明，2020年的日照終于“繃不住”了，二手房成交可憐，有價(jià)無(wú)市，部分炒房客已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)拋盤(pán)現(xiàn)象。

新房市場(chǎng)，打折促銷(xiāo)成為常態(tài)，多個(gè)項(xiàng)目的二期價(jià)格低于一期，甚至有的降至4位數(shù)的。土拍市場(chǎng)也被殃及，據(jù)線報(bào)，日照9月零土拍，10月三塊地勉強(qiáng)底價(jià)成交。

接下來(lái)，這樣的趨勢(shì)會(huì)愈來(lái)愈重。

3

透支未來(lái)

我們?cè)谥v高房?jī)r(jià)透支城市的未來(lái)，其實(shí)最主要的是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駝趧?dòng)力的透支。

經(jīng)歷過(guò)上一輪房?jī)r(jià)大潮，不單是日照，大部分城市基本都把居民這么多年積累的底子都交出去了，而且還背上了高杠桿。

居民因?yàn)榉抠J不再敢消費(fèi)，變得畏首畏尾，擔(dān)驚受怕，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，確實(shí)是有些傷及根本。

而接下來(lái)，各個(gè)城市將會(huì)面臨一個(gè)劇烈的分化：

不以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為主的城市，也就是經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的城市可以通過(guò)控地藝術(shù)，把房?jī)r(jià)維持在一個(gè)水平線上，直到提高居民收入消化杠桿。

但以房地產(chǎn)為主的弱能量的城市，就很艱難了。市場(chǎng)大行情不好，只能通過(guò)多賣(mài)地去彌補(bǔ)GDP，這么下來(lái)，庫(kù)存增大就會(huì)加速房?jī)r(jià)下跌。

畢竟透支了的居民財(cái)富，不是一朝一夕可以補(bǔ)回來(lái)的。

所以大家要做到心中有數(shù)，站在第三方角度，評(píng)估你所在的城市“房?jī)r(jià)是因還是果”，如果是人為造成的因，千萬(wàn)不要投資，否則必然會(huì)被套牢。

4

高房?jī)r(jià)與城市

看到這里，大家應(yīng)該明白了，中國(guó)大多數(shù)城市把高房?jī)r(jià)變成了“因”，透支了居民勞動(dòng)力，也有少部分城市在通過(guò)自己的努力，讓高房?jī)r(jià)變成“果”，讓居民共享財(cái)富增值。

這樣的情況會(huì)持續(xù)普遍存在下去。

但我還要提一下第三種情況，“高房?jī)r(jià)既非因也非果”，最典型的例子就是長(zhǎng)沙。

前幾天，就有幾個(gè)長(zhǎng)沙的炒房客在群里跟我抬杠，說(shuō)長(zhǎng)沙有人口，有產(chǎn)業(yè)，又是中原大省會(huì)城市，房?jī)r(jià)這么低，標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值洼地。憑什么說(shuō)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)未來(lái)開(kāi)不出「高房?jī)r(jià)之果」？

我在上面講過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非純粹市場(chǎng)，在所有市場(chǎng)化因素之前，都有一個(gè)前提“政策”。

而政策就是當(dāng)?shù)亍皯B(tài)度”。

可以說(shuō)，長(zhǎng)沙是中國(guó)繼重慶之后，對(duì)房?jī)r(jià)控制最好的一個(gè)城市。當(dāng)?shù)啬艿值米⊥恋卣T惑，深諳調(diào)控玄學(xué)，借用四大限法以及超大規(guī)模住房供應(yīng)，硬是把房?jī)r(jià)淹沒(méi)在塵土里。

同樣它也是中國(guó)為數(shù)不多，不靠房地產(chǎn)發(fā)家的城市。打破人們認(rèn)為“沒(méi)有房地產(chǎn)，就無(wú)法推動(dòng)城市發(fā)展”的固有思維。

這幾年，長(zhǎng)沙因房?jī)r(jià)調(diào)控成果，被推上神位。中央甚至拿它作為全國(guó)的標(biāo)榜，楷模，請(qǐng)其他城市去學(xué)習(xí)，其中不乏有成都、杭州、甚至深圳這樣的重量級(jí)選手。

這就像在一個(gè)班級(jí)里，長(zhǎng)沙被班主任評(píng)為三好學(xué)生，房?jī)r(jià)調(diào)控課代表，甚至班長(zhǎng)，要求所有學(xué)生都要學(xué)習(xí)他的優(yōu)點(diǎn)。

那么這個(gè)尖子生，就不可能去隨意放縱，因?yàn)樗袑W(xué)生、媒體都在盯著他，他可能這輩子都要朝著這條路繼續(xù)前進(jìn)。所以長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)始終被壓制在整體漲幅水平線之下。

總結(jié)一句話就是，長(zhǎng)沙有房地產(chǎn)價(jià)值，但無(wú)法兌現(xiàn)。這樣的城市其實(shí)還有，例如未來(lái)的雄安和當(dāng)下規(guī)劃的海南部分城市，接下來(lái)我會(huì)開(kāi)篇細(xì)講。

總之，高房?jī)r(jià)透不透支未來(lái)，我們要分城市而言，也要站在上帝視角多去思考一層，去找到一個(gè)城市關(guān)于房?jī)r(jià)的根本。

來(lái)源：子木聊房

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