增加土地供給，就能降房價嗎？交大教授：高房價與泡沫過大無關

來源：智能家居時間：2020-06-28 17:35

房價為何這么高，好像誰都能說出很多理由來。無論什么原因，似乎有一點基本上沒有什么爭議，那就是土地供給控制下的地價上漲，決定了房價上漲。

嚴格意義上來說，地價決定不了房價，成本也決定不了賣多少錢。面粉代表不了面包賣多少錢。但人們喜歡用這個邏輯去分析。實際上忽略了很多關鍵因素。

實際上，決定房價的不是地價，而是價值，影響房價的是供求關系。這個問題一會我再說。

近日，上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘，就近期一線城市房價大幅上、今年房地產(chǎn)政策調控空間、以及2020年下半年樓市展望等話題進行了探討。

他表示，中國房地產(chǎn)的核心癥結不在于貨幣超發(fā)或泡沫過大，而在于供求關系的空間錯配：在人口流入的一線城市，土地供給是收緊的；在人口流出的三四線城市，土地供給反而放松。一二線城市與三四線城市的房價分化將是未來長期持續(xù)存在的現(xiàn)象，人口流出的三四線城市缺乏房價上漲的后勁。

他還建議，中國應該實施因城施策的結構性房地產(chǎn)政策（即，在人口流入的一線、準一線城市增加土地供應和住房建設），以起到拉動經(jīng)濟增長、緩解房價上漲、滿足真實需求等“一石幾鳥”的目的。

那么2020年下半年樓市會怎樣發(fā)展？會不會出現(xiàn)“報復性買房”？為此，陸銘認為，這取決于四個因素：住房需求是否迎來一輪釋放、貨幣政策是否進一步放松、土地政策是否迎來改變、以及是否是人口流入的一線和準一線城市。

我認為，大局已定，無論客觀影響有多持久，不難判斷，未來房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定大局不會改變，也就是說房價大漲大跌的可能性基本上不會有。

那么，對于土地與房價的關系，他說得到底有沒有道理？我覺得當前本來就是執(zhí)行的房子是用來住的不是用來炒的這個定位，在此基礎上做到因城施策，至于增加大城市住房供給或者說土地供給，誰都知道，但是真的是想增加就增加嗎？如果想增加就能增加大城市還是大城市嗎？這本來就是一個矛盾。

如果一個專家說出連一個普通老百姓都懂得的道理，那么還有什么存在的價值和意義？泡沫只是表象，肯定不是高房價的本源。

我們是多么希望有多少土地能供給的都拿出來，你們想用多少給你多少，這樣土地成本能夠降下來，也不至于天天讓你們以地價上漲為借口而為高房價找理由了。

地價越來越貴是事實，土地供給越來越跟不上也是事實，因為大城市的人口是流入型城市，而大城市本就資源有限，這個我信，如果是這樣，房價不漲才怪，可是如果都這么簡單，那豈不是誰都能當專家了？

我想說，地價漲導致房價漲，可是反過來成立嗎？土地供給多了，房價就能降下來嗎？地價降了房價就能漲嗎？不一定吧。以前有的城市地價幾乎為零，等于土地不要錢，但我沒見過哪個開發(fā)商賣房子說成本價給購房者的。

即使地價便宜，你的房子會便宜賣嗎？土地本就是稀缺資源，這是不能改變的事實，誰也改變不了。我們必須承認這些年各地方學聰明了，學會控制節(jié)奏放地，但開發(fā)商一個勁咬著說土地供給不給力，因為他們心里明白土地本來就不可能隨便說供就供，只要死死咬住這個，開發(fā)商就沒有錯。

開發(fā)商總喜歡說現(xiàn)在面粉貴過面包了，房價能不漲嗎？我想說，為什么你跟另一個人進貨時按同樣的價格進貨，到頭來賺的不一樣，賣的價格也可能不一樣呢？如果是成本決定價格你們應該賣一樣的價格啊！所以，決定房價的是價值，影響房價的是供需關系，而供需關系也影響著你的定價。

我們可以看，現(xiàn)在也在努力改變地方對土地的依賴，擺脫土地財政的惡性循環(huán)。不僅在加大土地供給，也在住房供給結構上做了調整，滿足不同階層的住房需求。

加大供給當然有必要，但是與其談加大供給，倒不如說供給的土地和房子哪去了更重要。否則，增加多少供給都只是開發(fā)商增加利潤的借口，而不會成為真正的有效住房供給。增加土地供給是必須的，但是只增加土地供給是遠遠不夠的，還需要把控各個環(huán)節(jié)，防止肥了利益既得者，而真正需要住房的剛需改善人群卻無法享用。