高房?jī)r(jià)“扼殺”消費(fèi)能力，可是房子降價(jià)就能促消費(fèi)嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-11-11 10:30

　　本文由公眾號(hào)“蘇寧金融研究院”原創(chuàng)，作者為蘇寧金融研究院消費(fèi)金融研究中心主任付一夫，首圖來(lái)自壹圖網(wǎng)。

　　眼下，舉國(guó)上下都在想辦法促消費(fèi)。

　　不過(guò)，消費(fèi)的主動(dòng)權(quán)掌握在老百姓(603883,股吧)手里，單方面的刺激手段要想收獲理想的效果，還需看國(guó)人意愿如何。

　　從目前來(lái)看，很多人似乎并不如想象中那般愿意花錢，只因每個(gè)月的房貸和房租是一筆不小的開(kāi)支。也正因如此，不少市場(chǎng)觀察者一再呼吁：要想居民消費(fèi)，先死死摁住房?jī)r(jià)。

　　這話看上去好像沒(méi)什么問(wèn)題，可若是仔細(xì)推敲，你會(huì)發(fā)現(xiàn)情況遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

　　一

　　高房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)的影響機(jī)制

　　首先必須明確的是，高房?jī)r(jià)對(duì)于消費(fèi)的確存在“擠出效應(yīng)”。

　　相信很多人對(duì)此都深有體會(huì)，尤其是那些在北上廣深等大城市奮斗的人，收入可能并不算低，但他們每個(gè)月拿到薪水后的第一件事就是要把房貸和房租交掉，有些年輕人不僅要還月供，還得時(shí)刻想著什么時(shí)候能把欠親戚朋友的錢也還上。當(dāng)老百姓的可支配收入中，有相當(dāng)數(shù)量的錢用于按揭或者交房租，可以用來(lái)消費(fèi)的錢自然就少了，甚至不得不節(jié)衣縮食、省吃儉用。

　　這便是“擠出效應(yīng)”的大體邏輯，它將至少?gòu)囊韵氯齻€(gè)方面擠占人們的消費(fèi)空間：

　　其一，絕大多數(shù)想要購(gòu)房的年輕人都得動(dòng)用父母的積蓄，甚至要依靠“六個(gè)錢包”才能將首付款湊齊，等于購(gòu)房者自己消費(fèi)被抑制的同時(shí)，還讓參與出資的老人們被迫減少日常開(kāi)支；

　　其二，高房?jī)r(jià)往往伴隨著高房租，無(wú)形中也加重了租房者的壓力；

　　其三，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)若是持續(xù)上漲，勢(shì)必會(huì)加劇他們對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性，為了對(duì)抗這種不確定性，他們很可能會(huì)將購(gòu)房計(jì)劃提前，減少當(dāng)期消費(fèi)，把更多的錢存起來(lái)用于買房，這相當(dāng)于一種“預(yù)防性儲(chǔ)蓄”。

　　然而換個(gè)角度看，房子并非只是一個(gè)居住的場(chǎng)所，它更是復(fù)雜的各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)乃至政治關(guān)系的交織點(diǎn)，因此除了商品屬性之外，還具有財(cái)產(chǎn)、投資等一系列屬性，是一個(gè)集多種功能于一身的“綜合體”。

　　既然具有投資屬性，那么資產(chǎn)價(jià)格的上漲勢(shì)必會(huì)增加房產(chǎn)所有者的身家財(cái)富，這便是房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的“財(cái)富效應(yīng)”。

　　事實(shí)上，自1998年樓市政策松動(dòng)以來(lái)，隨著住房制度改革的日益深入與城鎮(zhèn)化的狂飆猛進(jìn)，我國(guó)商品房時(shí)代正式開(kāi)啟，房地產(chǎn)的“黃金十年”降臨；而2008年國(guó)際金融危機(jī)后，接二連三的政策利好再度將房地產(chǎn)帶入“白銀十年”。在此期間，無(wú)數(shù)人因房?jī)r(jià)的瘋漲而改變了財(cái)富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年間購(gòu)買了多套房的人，都收獲了極為可觀的財(cái)富，甚至實(shí)現(xiàn)了階層的躍遷。

　　財(cái)富增加，對(duì)于消費(fèi)當(dāng)然是正向刺激。例如，房產(chǎn)所有者可以通過(guò)出租或售賣房屋，抑或是將升值的住房抵押給機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)Q取更多的流動(dòng)性資金，從而增加自身的消費(fèi)能力?？紤]到住房流動(dòng)性較差，財(cái)富增量往往難以短期內(nèi)迅速變現(xiàn)，在沒(méi)見(jiàn)到“活錢”之前，“財(cái)富效應(yīng)”的紅利并不能從根本上得到兌現(xiàn)。可即便如此，房?jī)r(jià)的上漲依然會(huì)讓房產(chǎn)所有者對(duì)于家庭未來(lái)財(cái)富的持續(xù)增值充滿期待，即所謂的“財(cái)富幻覺(jué)”，同樣會(huì)讓有房的人消費(fèi)熱情高漲，敢于花銷。

　　不過(guò)在現(xiàn)實(shí)生活中，大概只有投資多套房產(chǎn)的人才有資格享受這種財(cái)富效應(yīng)帶來(lái)的紅利，那些只有一套剛性自住房或者沒(méi)有房產(chǎn)的人卻很可能與此無(wú)緣。

　　值得注意的是，這種“財(cái)富效應(yīng)”雖然會(huì)利好房產(chǎn)所有者的消費(fèi)擴(kuò)大，但卻不利于那些沒(méi)有房產(chǎn)的人。原因在于，“財(cái)富效應(yīng)”放大了有房者的身家財(cái)富，卻也導(dǎo)致無(wú)房者財(cái)富縮水，相當(dāng)于財(cái)富的重新分配，不僅會(huì)讓更多的人成為“房奴”，還會(huì)顯著拉大居民收入差距。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，高收入人群的日常消費(fèi)水平已經(jīng)基本得到滿足，邊際消費(fèi)傾向會(huì)趨于減少，此時(shí)他們的財(cái)富雖然有大幅度增值，但體現(xiàn)在消費(fèi)上的可能并不明顯；而中低收入群體的邊際消費(fèi)傾向理應(yīng)更強(qiáng)，但卻因?yàn)樨?cái)富縮水而在花錢時(shí)瞻前顧后。

　　除了上述種種之外，上漲的房?jī)r(jià)還會(huì)帶動(dòng)商品房銷售面積的快速增加，致使與商品房相關(guān)的商品銷售額增速上升，如家具、家用電器和建筑裝潢，這三類作為住房銷售后的衍生性消費(fèi)需求，和房地產(chǎn)銷售增速存在明顯的正相關(guān)，但二者有2~6個(gè)月的滯后期，這正是購(gòu)房后裝修的時(shí)間段（見(jiàn)圖1）。側(cè)面反映出，樓市的繁榮可以帶動(dòng)周邊行業(yè)消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)大。

　　以上便是高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)的影響機(jī)理，既有正向的，也有負(fù)向的。而最終房?jī)r(jià)上漲影響居民消費(fèi)的效果如何，關(guān)鍵還是在于“擠出效應(yīng)”和“財(cái)富效應(yīng)”兩股力量的比較。

　　二

　　“擠出效應(yīng)”大還是“財(cái)富效應(yīng)”大？

　　回溯歷史不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)與消費(fèi)的關(guān)系，在2008年前后發(fā)生了明顯的改變——2008年剛好是國(guó)際金融危機(jī)過(guò)后樓市“白銀十年”的起始時(shí)間。

　　我們不妨從數(shù)據(jù)中尋找答案。

　　總的來(lái)說(shuō)，2008年以前居民消費(fèi)支出與平均房?jī)r(jià)同比變化方向整體表現(xiàn)一致，而在2008年以后，消費(fèi)支出同比開(kāi)始表現(xiàn)出與房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)關(guān)系。其中，2008~2009年房?jī)r(jià)快速上漲，在此期間消費(fèi)被抑制；2009~2010年房?jī)r(jià)上漲放緩，消費(fèi)有復(fù)蘇跡象；此后多年，二者走勢(shì)依舊呈相反態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖2）。這便意味著，2008年以前的房?jī)r(jià)上漲主要表現(xiàn)為“財(cái)富效應(yīng)”，而2008年以后則是“擠出效應(yīng)”日漸超過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”，并占據(jù)主導(dǎo)。

　　之所以會(huì)有這樣的局面，主要原因有三：

　　一是在于房?jī)r(jià)水平。擁有投資品屬性的房產(chǎn)，由于初始價(jià)格較低，早期投資收益率極高，此時(shí)持有者能明顯感受到資產(chǎn)的增厚，消費(fèi)意愿自然會(huì)提升，這就是“財(cái)富效應(yīng)”的最佳詮釋。但后來(lái)隨著房產(chǎn)價(jià)格的升高，投資回報(bào)趨于遞減，對(duì)于消費(fèi)的刺激也大不如前，甚至開(kāi)始抑制多數(shù)人的消費(fèi)，故而在整個(gè)社會(huì)層面表現(xiàn)為明顯的“擠出效應(yīng)”。

　　二是在于居民杠桿率。自2008年以來(lái)，我國(guó)居民部門(mén)杠桿率呈現(xiàn)出快速攀升趨勢(shì)，短短11年就從18%升至55.8%（2019年），到了2020年第二季度更是直逼60%。這當(dāng)中，個(gè)人購(gòu)房貸款成為居民部門(mén)債務(wù)增長(zhǎng)的主要力量，特別是2014年下半年以來(lái)，新增購(gòu)房貸款對(duì)新增居民負(fù)債的貢獻(xiàn)率高達(dá)60%，直接造成了消費(fèi)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，并掣肘了居民消費(fèi)潛力的釋放（見(jiàn)圖3）。

　　三是在于房?jī)r(jià)與收入的增速對(duì)比。理論上講，當(dāng)收入增速明顯高于房?jī)r(jià)增速時(shí)，即便房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，人們對(duì)于未來(lái)的預(yù)期也會(huì)呈樂(lè)觀態(tài)度，并不會(huì)因此就不敢花錢，這時(shí)候房?jī)r(jià)與消費(fèi)依舊正相關(guān)；而當(dāng)房?jī)r(jià)急速上漲超過(guò)收入增速，人們的心理預(yù)期就容易發(fā)生改變。從實(shí)際情況來(lái)看，同樣是在2008年，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增速大幅度高于收入增速，后續(xù)的2015~2016年、2018~2019年皆是如此，其間居民消費(fèi)增速整體都表現(xiàn)為下滑；雖然2004~2005年房?jī)r(jià)增速也超過(guò)了收入，但由于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)整體水平處于低位，對(duì)民眾消費(fèi)信心的影響并不大（見(jiàn)圖4）。

　　三

　　房?jī)r(jià)下跌就能促進(jìn)消費(fèi)嗎？

　　至此可能有人會(huì)問(wèn)：如果讓房子降價(jià)，是不是就能釋放居民的消費(fèi)潛力了呢？

　　恐怕未必！表面上看，房?jī)r(jià)降下來(lái)了，老百姓用于購(gòu)房的支出縮減了，自然就能在其他方面多花銷，然而，實(shí)際情況很可能是房?jī)r(jià)的下跌反倒抑制了消費(fèi)，理由有三：

　　一來(lái)，由于房產(chǎn)具有投資屬性，且前些年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲讓很多人都認(rèn)定了房產(chǎn)是最為保值增值的手段，再加上中國(guó)“買房才是安居”的固有觀念，使得我國(guó)家庭早已同房產(chǎn)深度綁定。

　　根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)城市家庭住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例約為七成，佐證了房產(chǎn)在我國(guó)家庭財(cái)富中的重要性以及家庭對(duì)房產(chǎn)的依賴?？墒菑馁Y產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象并非好事。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差已是眾所周知，當(dāng)家庭出現(xiàn)大額資金需求時(shí)，很難在短時(shí)間變現(xiàn)，快速解決資金需求。更有甚者，一旦房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)貶值，便會(huì)直接讓家庭財(cái)富蒙受縮水的損失，結(jié)果很可能就是抑制消費(fèi)。

　　二來(lái)，對(duì)民眾消費(fèi)能力造成直接擠壓的并非房?jī)r(jià)本身，而是長(zhǎng)期高額的負(fù)債。在我國(guó)，房產(chǎn)按揭還款的期限往往長(zhǎng)達(dá)10~30年，每個(gè)月都要定期償還幾千甚至數(shù)萬(wàn)元不等，而這些并不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就有所改變。不僅如此，一旦房?jī)r(jià)大幅度下跌，導(dǎo)致房子本身的價(jià)值不足以抵扣銀行貸款，后續(xù)很可能還會(huì)涉及到補(bǔ)差價(jià)甚至回收、拍賣等一系列繁瑣流程，在讓購(gòu)房者蒙受損失的同時(shí)，還牽扯了大量的時(shí)間和精力，提高消費(fèi)意愿自然無(wú)從談起。

　　三來(lái)，樓市的繁榮可以帶動(dòng)周邊行業(yè)消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)大，但若是房?jī)r(jià)大面積下跌，很可能會(huì)沖擊到周邊行業(yè)，家具、家用電器、建筑裝潢等房產(chǎn)衍生性消費(fèi)需求都會(huì)因此而遭受重創(chuàng)，進(jìn)而抑制消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)張。

　　除了上述種種之外，我國(guó)現(xiàn)行的土地財(cái)政與銀行信貸體系都很難承受房?jī)r(jià)的大幅度下跌，如果貿(mào)然壓低房?jī)r(jià)，甚至有引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)，屆時(shí)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都將遭受波及，后果不堪設(shè)想。

　　正因如此，房?jī)r(jià)的大漲與大跌都算不得是最佳態(tài)勢(shì)。學(xué)界有不少學(xué)者曾建議，房?jī)r(jià)應(yīng)該像CPI一樣平穩(wěn)增長(zhǎng)才是比較健康的狀況。不過(guò)，這需要我們?cè)跇鞘姓{(diào)控方面進(jìn)行更加科學(xué)、健全、完善的調(diào)控機(jī)制。

　　四

　　結(jié)語(yǔ)

　　好在“房住不炒”的理念正在持續(xù)深入人心，而房子的居住屬性也開(kāi)始逐漸超越其投資屬性。可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)是，隨著樓市狂熱的逐漸褪去，房?jī)r(jià)將會(huì)向理性回歸，于購(gòu)房人群與擴(kuò)大消費(fèi)來(lái)說(shuō)都是振奮人心的事情。

　　未來(lái)，我們需要著力解決高房?jī)r(jià)造成的一系列負(fù)面影響，包括抑制消費(fèi)、掣肘制造業(yè)、擠壓人才等等，并健全相關(guān)調(diào)控機(jī)制，使房?jī)r(jià)和城市競(jìng)爭(zhēng)力相互協(xié)調(diào)。同時(shí)，要真正擴(kuò)大居民可支配收入，完善社會(huì)保障體系和公共服務(wù)，減輕百姓在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而解決民眾消費(fèi)的后顧之憂，以此來(lái)推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的提振。

　　當(dāng)然，對(duì)于我們自己來(lái)說(shuō)，應(yīng)該學(xué)會(huì)將自身資產(chǎn)更為合理、更加多元化地加以配置，并通過(guò)不斷提升自身知識(shí)儲(chǔ)備、業(yè)務(wù)水平與各方面能力等途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)自己與財(cái)富的增值，從而確保未來(lái)能夠獲得更多的收入報(bào)酬，以應(yīng)對(duì)來(lái)自外界的各種挑戰(zhàn)。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）