在成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的40年時(shí)間里，深圳GDP增長超過10000倍，“深圳速度”令人驚嘆。與深圳的經(jīng)濟(jì)一同“瘋狂”的，還有深圳的土地住房市場。

1987年，深圳土拍第一槌落下，揭開中國土地市場化改革的序幕。此后的幾十年里，深圳土拍一路升溫。

另外，根據(jù)《2019年320個(gè)城市房價(jià)排行榜》數(shù)據(jù)，去年深圳二手房房價(jià)再次超越北京重回全國第一，均價(jià)比后者貴2464元，比上海高多11049元。今年疫情之后，深圳房地產(chǎn)交易也異?；鸨?月中旬，深圳推出房地產(chǎn)調(diào)控“新八條”試圖引導(dǎo)市場回歸理性。

從歷史的維度來看，深圳的調(diào)控手段不斷加碼，卻并未能澆滅房地產(chǎn)市場的熱度。

深圳高房價(jià)的根本原因到底是什么？不斷提高的住房、土地成本會“逼走”深圳的人才和實(shí)體企業(yè)嗎？又應(yīng)該如何解決這些問題呢？

在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年之際，搜狐城市推出“六問深圳”系列專題，問策深圳發(fā)展。本期我們就和中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員宋丁一起聊聊深圳高房價(jià)形成的原因、影響及應(yīng)對策略。

以下是訪談實(shí)錄。

搜狐城市：深圳房價(jià)居高不下且不斷上漲的根本原因是什么？

宋丁： 深圳房地產(chǎn)目前這種高價(jià)位的現(xiàn)象，根本原因就是結(jié)構(gòu)性失控。表現(xiàn)在供需兩個(gè)方面，供就是土地供應(yīng)跟不上，同時(shí)需求太多了，所以價(jià)格就高漲。

供應(yīng)為什么跟不上呢？深圳經(jīng)濟(jì)的成長性很強(qiáng)，人口、資源、資金不斷涌入，可深圳就這么大塊地方，它拿不出太多土地來，滿足不了城市的發(fā)展、居住的需要、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，整體土地面積太小。

另外，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分配中，工商用地占比高，住宅用地占比低，更加加劇了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

第二個(gè)就是需求。剛才談到了，深圳不斷有人涌入，在一線城市中間是它的入戶條件、入戶政策是最寬松的。另一方面，深圳由于土地、住房供給跟不上，導(dǎo)致目前深圳常住人口中只有30%左右的人有正式紅本住房，70%的人是沒有的。比較而言，其它一線城市90%以上都有正式住房。巨大的缺口導(dǎo)致深圳供需關(guān)系嚴(yán)重錯位。

搜狐城市：深圳的高房價(jià)對人才流入有什么樣的影響？

宋?。荷钲诟叻績r(jià)對于人才的流入的影響，要從兩個(gè)方面看。一方面從表面上看，他的確是人才引進(jìn)的巨大壓力，畢竟買不起房的人就有可能流失掉，理論上是這樣。但是我們看到另外一個(gè)現(xiàn)象是，這些年來，深圳的人口競爭力在全國一直保持遙遙領(lǐng)先。說明什么呢，就是其實(shí)更多人才還是不畏懼高房價(jià)繼續(xù)流入深圳，為什么要流入呢？他是奔高房價(jià)來的嗎？不是，他是奔著機(jī)會來的。

所以城市發(fā)展就是這樣的，一方面高房價(jià)的確阻礙人口流入，但是另一方面它提供了更多的就業(yè)機(jī)會和發(fā)展機(jī)會，所以大家還是要來啊，這樣的矛盾現(xiàn)象是普遍存在的。

搜狐城市：現(xiàn)在已經(jīng)有部分企業(yè)因?yàn)楦甙旱耐恋亍⒆》砍杀緩纳钲诎嶙?，深圳會面臨產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

宋?。簩招幕膿?dān)心不是沒有道理的，的確一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)在搬走，包括規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)往外遷，但我個(gè)人倒不覺得有那么大風(fēng)險(xiǎn)。

深圳作為一線城市，與北上廣相比，與倫敦、巴黎等國際化大城市相比，它的制造業(yè)占比是最高的，深圳工業(yè)用地達(dá)到30%，產(chǎn)值達(dá)到40%，這在國際上，包括和香港相比都是不可想象的。北上廣，工業(yè)比例20%以內(nèi)，國際上大城市一般在10%以內(nèi)，深圳高達(dá)30%～40%，這已經(jīng)是很高了，這個(gè)調(diào)整的空間還是很大的。

另外下調(diào)以后會有更多的空間來做高端服務(wù)業(yè)以及高科技研發(fā)類的產(chǎn)業(yè)，這才能顯示深圳作為中心城市對周邊的輻射、影響和帶動作用。如果深圳的土地全部用在了工業(yè)上，那它就是一個(gè)工業(yè)城市，沒辦法起到帶動作用。所以深圳的城市性質(zhì)決定了它必須大膽注入更多高端服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)不代表空心，服務(wù)業(yè)是更廣義的、更跨界的實(shí)心。比如金融產(chǎn)業(yè)，沒有金融能力中心城市有帶動作用嗎，你把所有地方都作為工業(yè)用地，根本沒有輻射作用。不能狹義理解空心，某種意義上講應(yīng)該騰出一些制造業(yè)，來為三產(chǎn)、科技企業(yè)發(fā)展提供生產(chǎn)空間。

搜狐城市：深圳目前的土地面積對其發(fā)展的限制達(dá)到了什么程度，有何表現(xiàn)？

宋?。荷钲诘耐恋毓?yīng)的確很緊張，特別是新地供應(yīng)很緊張?，F(xiàn)在按照官方的說法是新地也就是十幾平方公里的范圍，根本不夠用?，F(xiàn)在有所謂的“深汕合作區(qū)”能提供一百多平方公里的新地供應(yīng)，但那有些遠(yuǎn)水解不了近渴。在深圳現(xiàn)有的土地上拿新地是很難的，所以我們才強(qiáng)化舊改，但舊改難度很大，舊改牽涉的利益特別復(fù)雜，即使解決了，有可能使容積率提升，將來物業(yè)售價(jià)漲高，這是有反面作用的，所以解決這些問題要綜合考慮。

搜狐城市：如何解決呢？

宋?。簭膰艺畞碇v，應(yīng)該提供更多擴(kuò)容、擴(kuò)權(quán)的方式來提升市政土地供應(yīng)。

另外，當(dāng)然也要加大對于舊改、城市更新的引導(dǎo)，有效的釋放一些新的土地面積。還有就是深圳過去這么多年也適當(dāng)?shù)牟扇∫恍┨詈?，或者是拓展地下空間，包括提高容積率等等手段來去滿足土地的使用啊，甚至采取了和周邊城市的合作的辦法。比如在深莞惠的都市圈里面形成擴(kuò)張的格局，我覺得還是有些機(jī)會的。

搜狐城市：深圳行政擴(kuò)容的可能性大嗎？

宋?。含F(xiàn)實(shí)來看，顯然行政擴(kuò)容的難度會越來越大了，希望也越來越渺茫了。

有人寄希望于特區(qū)40周年國家會給一個(gè)擴(kuò)容機(jī)會，但是我感覺這個(gè)機(jī)會可能性不大。更多的還是要通過都市圈這種城際的整合來提供一些機(jī)會。比如說按照深汕合作這種模式，在汕尾、河源，甚至包括在臨深的惠州和東莞這個(gè)片區(qū)，也包括河對岸的中山、珠海，能不能有一系列合作區(qū)的模式來形成擴(kuò)容和擴(kuò)權(quán)，這樣的模式就是有可能的。

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