深圳樓市格局迎巨變商務(wù)公寓將退出歷史舞臺(tái)

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-04 19:31

新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

3月3日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開征求《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡稱“新《深標(biāo)》”）局部修訂意見。

《深標(biāo)》是深圳城市規(guī)劃發(fā)展的綱要性文件，自1997年以來經(jīng)歷過多次調(diào)整。相比起2019年版的《深標(biāo)》，新《深標(biāo)》針對(duì)商業(yè)用地的適建用途刪除了“商務(wù)公寓”的表述，與此同時(shí)，在“建筑與設(shè)施用途分類指引”上也剔除了“商務(wù)公寓”。

2021年新版《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》

2019年舊版《深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》

這意味著，商務(wù)公寓將從用地源頭上徹底消失，并將在消化完庫存后正式退出深圳樓市的歷史舞臺(tái)。

商務(wù)公寓是為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑，用地分類屬于商業(yè)用地。在早期，商務(wù)公寓在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。

根據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的介紹，上世紀(jì)80-90年代深圳招商引資，內(nèi)地省市在深圳設(shè)立辦事處、分公司，商務(wù)公寓的確適合當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景。但在他看來，如今在各類酒店、租賃住房、長租公寓、分時(shí)租賃等物業(yè)發(fā)展的背景下，商務(wù)公寓已經(jīng)沒有存在的價(jià)值了。

而且近年來，深圳住宅限購后，商務(wù)公寓承接了部分住宅市場(chǎng)外溢的購房需求，導(dǎo)致公寓供應(yīng)量持續(xù)增加，并呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，2018年調(diào)控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售”。同時(shí)，商務(wù)公寓不受限購政策影響，因此成為了投資客的標(biāo)的物，一直以來也飽受市場(chǎng)爭(zhēng)議。

據(jù)一位公寓業(yè)主透露，同地段住宅和商務(wù)公寓單價(jià)大概相差2成左右，他去年在深圳中心區(qū)域買入一套100平方米、總價(jià)為300萬元的公寓，如今這套公寓已經(jīng)漲至4萬元/平方米，“一年純賺了100萬?！?/p>

長期以來，深圳居住用地資源緊缺，導(dǎo)致住房供需失衡，而核心地段的公寓供應(yīng)量更是遠(yuǎn)多于住宅。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年深圳公寓項(xiàng)目批售46個(gè)，合共24910套，套數(shù)同比上升23.6%。但去年受新房供應(yīng)大增的影響，公寓成交量為11735套，僅微增2.6%，成交均價(jià)63349元，更是同比下跌0.6%，和住宅均價(jià)的大幅上漲形成鮮明差別。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁分析認(rèn)為，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，但與此同時(shí)住宅產(chǎn)品卻極度稀缺，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的矛盾，所以官方希望大力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

“商務(wù)公寓實(shí)質(zhì)上是擾亂了市場(chǎng)秩序”，李宇嘉指出，商務(wù)公寓介于商辦和居住物業(yè)之間，導(dǎo)致其打著公寓的幌子搞類住宅，擾亂了供應(yīng)體系，而且誕生了一大批違法建筑，實(shí)體空間房地產(chǎn)化，同時(shí)還出現(xiàn)了消防安全隱患。

實(shí)際上，從去年“731新政”就可以看出官方封堵公寓增量供應(yīng)的端倪。去年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局和深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》，提出深圳停止審批新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃和用地出讓方案。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，取消商務(wù)公寓，事實(shí)上給居住用地騰出了寶貴的空間，也杜絕了商辦打著實(shí)體的幌子搞住宅地產(chǎn)開發(fā)?！拔磥砩钲谕恋赜猛緯?huì)更加清晰，居住用地就是70年產(chǎn)權(quán)，商辦就是40和50年，不會(huì)再出現(xiàn)介于二者之間的，從而浪費(fèi)了寶貴的土地資源”，李宇嘉說。

值得注意的是，就在上周2月23日，深圳市住建局發(fā)布通知，明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓和宿舍項(xiàng)目使用燃?xì)夤艿?，這說明政策風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，為解困深圳需求端的住房問題，對(duì)于存量市場(chǎng)，官方從以往打壓公寓住宅化轉(zhuǎn)化為鼓勵(lì)態(tài)度。

早在去年“731新政”出臺(tái)之時(shí)，深圳就已做出“商改住”方向性探索。一方面，對(duì)于已批規(guī)劃尚未簽訂合同的商務(wù)公寓項(xiàng)目，深圳住建局鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為可售型人才住房，另一方面則是從規(guī)劃層面減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

中原地產(chǎn)指出，2021年公寓供應(yīng)仍較為充足，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年潛在計(jì)劃入市的公寓項(xiàng)目有33個(gè)。目前商務(wù)公寓存量共143.24萬平方米，可售套數(shù)24118套，綜合去化時(shí)間為23個(gè)月。

宋丁預(yù)計(jì)，住房部門很大可能會(huì)繼續(xù)推出公寓住宅化的相關(guān)政策，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)存量公寓市場(chǎng)的逐步去化，但也會(huì)把控得非常嚴(yán)格，避免太大動(dòng)作導(dǎo)致市場(chǎng)不穩(wěn)定。

“購房者還是會(huì)對(duì)政策走向持觀望態(tài)度，而且公寓質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面和住宅依然有差距，短期內(nèi)公寓市場(chǎng)成交將以穩(wěn)定為主”，宋丁說。

（責(zé)任編輯：李顯杰）