房改房買賣合同無(wú)效認(rèn)定是怎樣的

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-27 11:27

出現(xiàn)房改房買賣合同無(wú)效情形可能是多種因素共同構(gòu)成的，在這之前要確保原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證以及房改房的產(chǎn)權(quán)證是否有用。那么，房改房買賣合同無(wú)效認(rèn)定是怎樣的呢？我相信你一定會(huì)對(duì)此產(chǎn)生濃厚的興趣。今天的小編就帶你詳細(xì)了解有關(guān)于此的問(wèn)題。下面，請(qǐng)看詳細(xì)介紹。

一、房改房買賣合同無(wú)效認(rèn)定是怎樣的

房改房在交易方面確實(shí)與商品房有所區(qū)別。一般來(lái)說(shuō)，職工個(gè)人取得房改房產(chǎn)權(quán)時(shí)支付的價(jià)款都不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或者成本價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個(gè)人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實(shí)際上職工個(gè)人在從單位購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有繳納土地出讓金。

1999年出臺(tái)的《河南省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場(chǎng)。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二、房改房買賣的注意事項(xiàng)

購(gòu)買房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過(guò)房管部門查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

三、房改房產(chǎn)權(quán)如何界定

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》相關(guān)規(guī)定，只要享有福利分房權(quán)利的職工，依國(guó)家政策規(guī)定參加房改，交納了購(gòu)房款，即對(duì)房改購(gòu)得的房屋享有產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)以未發(fā)房產(chǎn)證而否認(rèn)其權(quán)利。

職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時(shí)，基于被繼承人而享有或派生的購(gòu)房權(quán)利，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍。

第一，房改房具有專屬性和財(cái)產(chǎn)性的法律特征。福利房具有福利性和專屬性，產(chǎn)生于我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期。隨著住房制度的改革，其財(cái)產(chǎn)性逐漸顯現(xiàn)。所謂專屬性，是指分得福利房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財(cái)產(chǎn)性，是指分得福利房的人因?qū)υ摲肯碛杏谰玫牧畠r(jià)承租權(quán)而間接（變相）享有的經(jīng)濟(jì)利益，亦即福利。因此，對(duì)福利房的承租權(quán)，具有專屬和財(cái)產(chǎn)的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權(quán)。

第二，被繼承人享有對(duì)特定承租權(quán)所具有的專屬財(cái)產(chǎn)權(quán)利。法律規(guī)定，遺產(chǎn)是以財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利為標(biāo)的。

第三，特定房改房的承租權(quán)納入遺產(chǎn)范圍的法律依據(jù)。對(duì)于房屋承租權(quán)，我國(guó)繼承法目前尚無(wú)明確規(guī)定可以繼承。傳統(tǒng)意義上，專屬于已故公民生前對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)，不得作為遺產(chǎn)繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國(guó)房屋制度改革時(shí)出現(xiàn)的房屋性質(zhì)變更過(guò)程中的特定房屋?；趯?duì)該類房屋享有的特定承租權(quán)，可在一定條件下（房改時(shí)繳納一定比例的購(gòu)房款）變更為所有權(quán)。因此，由于特定的承租權(quán)含有專屬的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，特定的承租權(quán)人可期待通過(guò)房改（繳納一定比例購(gòu)房款）取得房屋所有權(quán)。我國(guó)繼承法第三條第一款及第一款第（六）項(xiàng)規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

由此可見，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性是遺產(chǎn)可繼承性的關(guān)鍵。期待權(quán)是成立條件尚未完全具備，但將來(lái)可以或有可能完全具備的權(quán)利。這種權(quán)利雖然并未被權(quán)利主體所實(shí)際取得，但其將來(lái)可以或有可能取得。因此，取得他項(xiàng)權(quán)的期待權(quán)同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，以及基于該權(quán)利所具有的期待權(quán)（即補(bǔ)交購(gòu)房款的權(quán)利，從而取得房屋所有權(quán)）納入遺產(chǎn)范圍，是具有一定法律理論依據(jù)的。

房改房買賣合同的簽署雙方一定要確保合同的內(nèi)容的有效性。

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