8月底普通的一天，長(zhǎng)沙的天氣依舊炎熱，梅溪湖依舊熱鬧，位于一線湖景的晟通牡丹舸如往常一樣，不時(shí)有人來(lái)咨詢(xún)看房。這天案場(chǎng)來(lái)了位背著包的顧客，乍一看，手里拿著保溫杯，運(yùn)動(dòng)T恤加長(zhǎng)褲，外表平平無(wú)奇，然而一張口咨詢(xún)的卻是晟通牡丹舸即將推出的300多平的大平層，均價(jià)約1.8萬(wàn)/平，1套下來(lái)大概600萬(wàn)。

更訝異的還在后頭，這位保溫杯大哥介紹，他的本職工作是做服裝生意，近幾年搗鼓買(mǎi)房投資，2017年在合肥天鵝湖買(mǎi)了1套房、在梅溪湖一口氣買(mǎi)了2套，后又在成都買(mǎi)了1套，今年在廣州買(mǎi)了1套，這次再來(lái)梅溪湖，是想看看還有沒(méi)有新的投資機(jī)會(huì)。按他的說(shuō)法，買(mǎi)得最賺的就是合肥天鵝湖那套，入手時(shí)9000一平，現(xiàn)在漲到了4萬(wàn)多。本以為長(zhǎng)沙梅溪湖也一樣，然而相比下來(lái)是最虧的，2017年入手時(shí)均價(jià)1萬(wàn)5，以為如今至少能漲到2萬(wàn)5，然而3年多過(guò)去了，手里的房還是萬(wàn)字頭。

回想起來(lái)，3、4年前，曾經(jīng)有成百上千個(gè)像這位大哥一樣，在合肥天鵝湖買(mǎi)到賺到、沒(méi)買(mǎi)到失落的投資客，蜂擁來(lái)到長(zhǎng)沙梅溪湖——一個(gè)如同合肥天鵝湖一樣發(fā)展前景好、升值空間大的地方，準(zhǔn)備買(mǎi)一波房狠狠賺一筆，他們有一個(gè)共同的名字，叫做“合肥炒房團(tuán)”。數(shù)據(jù)顯示，2016年6月，一套位于合肥天鵝湖的100平房子，當(dāng)時(shí)總價(jià)為112.1萬(wàn)，而7月買(mǎi)入就是122.3萬(wàn)，一個(gè)月漲了超10萬(wàn)。

這樣的房?jī)r(jià)暴漲現(xiàn)象，在2016年長(zhǎng)沙迎來(lái)了合肥炒房團(tuán)之后，也出現(xiàn)了。

回憶一下當(dāng)時(shí)的“瘋狂”場(chǎng)景。2016年夏天，安徽商會(huì)帶領(lǐng)40幾個(gè)人，一口氣在梅溪湖買(mǎi)了700套房，人均17.5套；合肥一位先生花4小時(shí)趕到長(zhǎng)沙，只為在云頂梅溪湖漲價(jià)前搶到一套房；金茂梅溪湖提前4個(gè)月完成年度任務(wù)，合肥購(gòu)房團(tuán)功不可沒(méi)；中海國(guó)際社區(qū)等不少樓盤(pán)甚至掛出了“歡迎合肥置業(yè)團(tuán)”的橫幅……

哄搶之下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，尤其是梅溪湖的房?jī)r(jià)猶如泡沫一樣，漲的兇狠。在房產(chǎn)交易網(wǎng)站查詢(xún)到，2016年8月，梅溪湖卓越淺水灣均價(jià)9500元/平，而9月已經(jīng)到了15000元/平，一個(gè)月內(nèi)漲了5500元/平；在當(dāng)時(shí)望城還處在4字頭的時(shí)候，梅溪湖已經(jīng)率先成為長(zhǎng)沙第一個(gè)破萬(wàn)的區(qū)域。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.5%；2016年9月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.3%；2016年10月，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.4%……

樓市狂歡很快引起了重視，2017年3月，長(zhǎng)沙出臺(tái)了限購(gòu)政策，規(guī)定非長(zhǎng)沙戶(hù)籍限購(gòu)1套，這一規(guī)定斷了合肥炒房團(tuán)人手十幾套的路。但是你以為到這里算是收尾？錯(cuò)！即便是限購(gòu)一套，不像限購(gòu)前時(shí)機(jī)那么好，當(dāng)時(shí)仍有不少炒房客抱著“買(mǎi)到就是賺到”的心理，先買(mǎi)一套再說(shuō)。

僅僅2個(gè)月之后，長(zhǎng)沙再出臺(tái)政策，規(guī)定非本市戶(hù)籍連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明限購(gòu)1套；7月，規(guī)定項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)的，不得高于同質(zhì)可比項(xiàng)目在2016年10月的銷(xiāo)售均價(jià)；9月，推出“熔斷+搖號(hào)”土地新政，設(shè)定住宅銷(xiāo)售限價(jià)；同月，出臺(tái)規(guī)定買(mǎi)房獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年才能交易；2018年6月25日，長(zhǎng)沙史上最嚴(yán)樓市新政出爐，規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證4年后方可交易……限購(gòu)+限售+限價(jià)，一道道關(guān)卡下，合肥炒房團(tuán)的炒房之路基本被堵死。2017年，也被稱(chēng)為長(zhǎng)沙樓市調(diào)控元年。

政策層層加碼，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)如大家所看到的，很快恢復(fù)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅也趨于穩(wěn)定。那么曾經(jīng)以為能長(zhǎng)沙大賺一筆的合肥炒房團(tuán)成員們，他們的房子到底漲了多少呢？或許買(mǎi)定離手、脫手極快的那撥人確實(shí)“功成身退”，而那些沒(méi)來(lái)得及出手的人，日子可能就沒(méi)那么好過(guò)了。

以銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)的晟通牡丹舸，也是2016、2017年備受合肥炒房團(tuán)青睞的一個(gè)樓盤(pán)為例。2016、2017年的全裝修開(kāi)盤(pán)均價(jià)在18000-20000元/平；2019年，銷(xiāo)售均價(jià)毛坯16000元/平，今年即將開(kāi)盤(pán)的最后一棟大平層，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)毛坯18000元/平；4年了，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有大變動(dòng)。同是2017年，佳兆業(yè)云頂梅溪湖開(kāi)盤(pán)均價(jià)12000元/平。

如今，再去看梅溪湖今年開(kāi)盤(pán)的那些樓盤(pán)，梅溪璽悅非毛坯13500元/平、綠地麓湖郡毛坯洋房17000元/平，梅溪悅章非毛坯13500元/平，梅溪華府非毛坯13300元/平，時(shí)代梅溪領(lǐng)峰非毛坯15400元/平，中國(guó)鐵建湘語(yǔ)梅溪非毛坯14460元/平……當(dāng)然還有一些售價(jià)突破2萬(wàn)的項(xiàng)目比如達(dá)美溪湖灣非毛坯大平層23000元/平，但多數(shù)均價(jià)仍在1萬(wàn)多。相較于2016年、2017年梅溪湖也是1萬(wàn)左右的均價(jià)，漲的確是漲了，但小編查詢(xún)到，同比之下的合肥天鵝湖，2016年剛剛突破萬(wàn)字頭，如今很多新盤(pán)都是3萬(wàn)多一平，甚至突破4萬(wàn)。

從整個(gè)長(zhǎng)沙來(lái)看，根據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年，長(zhǎng)沙商品住宅成交均價(jià)6110元/平，2020上半年則為8800元/平，4年漲幅40%；而合肥，安徽省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示近4年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了67%。

漲的不多，又難脫手，這樣的投資回報(bào)，和上文保溫杯大哥口中的“3年前在合肥買(mǎi)的一套房子，均價(jià)9000多，現(xiàn)在漲到了4萬(wàn)”相比，顯然沒(méi)達(dá)到他們的心理預(yù)期。

按照長(zhǎng)沙如今的限售政策，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證4年后方可交易，再加上長(zhǎng)沙的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證多在交房1、2年后才能到手，那么合肥炒房團(tuán)們2016年、2017年在長(zhǎng)沙買(mǎi)的房子，尚不能入市交易，等到可以出手的時(shí)候，他們會(huì)為這波不算成功的投資發(fā)出怎樣感嘆的聲音，誰(shuí)也不得而知。但我們看到的是，如今不論是長(zhǎng)沙還是全國(guó)其他城市，樓市調(diào)控都暫無(wú)放松的跡象，或許再如2016年前后那波瘋狂的“合肥炒房團(tuán)”，難以再現(xiàn)了。

來(lái)源：樂(lè)居網(wǎng)

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