開發(fā)商將未售車位整體轉(zhuǎn)讓給第三方業(yè)主質(zhì)疑流程不合法

來源：智能家居時間：2020-09-04 10:38

原標題：開發(fā)商轉(zhuǎn)讓未售車位給第三方業(yè)主稱不知情律師：公示程序有瑕疵

紅星新聞

上周六，成都蜀都中心一期的業(yè)主代表們聚在一起，找到開發(fā)商尋求說法。原因是開發(fā)商將小區(qū)未售車位整體轉(zhuǎn)讓給了第三方之后，業(yè)主們才知道此事。一些業(yè)主為此發(fā)出質(zhì)疑，“程序走反了吧，應該是先征求意見再變更吧？”“第三方公司有什么資格把剩余車位全部買下？”

8月31日，紅星新聞記者聯(lián)系上該小區(qū)的開發(fā)商成都蜀都銀泰置業(yè)有限公司，公司工作人員表示是依法依規(guī)將剩余未售車位轉(zhuǎn)讓，全程進行了公示公證。

↑蜀都中心一期停車場已由第三方管理

〖業(yè)主質(zhì)疑〗

未售車位轉(zhuǎn)讓給第三方

流程不合法公示地址不一致

“根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)停車場備案要求，經(jīng)營方需要對備案事宜提前進行公示，并征得2/3以上業(yè)主同意，物業(yè)通過公告欄、業(yè)主群推送，其公示和征集符合相關(guān)流程……”近日，蜀都中心一期的業(yè)主群里物業(yè)推送了一條消息，其中提到開發(fā)商將未售車位全部出售給“慧伯停車”，其經(jīng)營權(quán)已一并轉(zhuǎn)讓，且為了滿足住宅業(yè)主享有車位購買優(yōu)先權(quán)，在3月份將未售車位明細在小區(qū)公告欄進行了公證公示。

該消息一出，業(yè)主群里便炸開了鍋，“程序走反了吧，應該先征求意見再變更吧？”“第三方公司有什么資格把剩余車位全部買下？”業(yè)主們紛紛發(fā)出質(zhì)疑，表示不知道有公示等情況，開發(fā)商的操作流程存在問題，并反對開發(fā)商將未售車位整體售賣給第三方。

8月29日，業(yè)主們聚集在一起，找到小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)，召開了業(yè)主大會。不過，對于開發(fā)商的回復，業(yè)主們并不認同。

業(yè)主代表表示，首先，開發(fā)商稱在3月份進行公示了15個工作日，可那個時候因為疫情影響，業(yè)主幾乎不出門，還有很多業(yè)主在外地。所謂的qq群通知，群里不到100人，而整個小區(qū)有好幾百戶人。第二，雖然7月公示，但是第三方公司早在6月底便進場管理，先進場后公示的流程不合法。第三，在公示資料中，公證內(nèi)容和公示內(nèi)容中的地址不一樣，公示中寫的德賽一街138號，而公證中寫的天府二街138號。就算業(yè)主看見，也會存在誤解。

↑公告地址與公證中的地址不一致

〖開發(fā)商回應〗

轉(zhuǎn)讓流程合法合規(guī)

大產(chǎn)權(quán)證上地址無法變更所以不一致

是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓車位，流程是否合法？對于業(yè)主們的質(zhì)疑，8月31日，紅星新聞記者聯(lián)系上小區(qū)開發(fā)商成都蜀都銀泰置業(yè)有限公司，公司工作人員向記者進行了解釋。

“我們是根據(jù)相關(guān)政策來做，沒有違規(guī)?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，根據(jù)相關(guān)文件，建設(shè)項目辦理首次初始登記已滿兩年，且項目房屋產(chǎn)權(quán)已售面積達總面積80%，便可以轉(zhuǎn)移給專業(yè)停車管理公司。另外，購房合同中約定，未出售的地下停車場、地面停車位歸開發(fā)商所有，因此開發(fā)商有權(quán)將剩余未售車位進行轉(zhuǎn)讓。

↑停車場由第三方管理收費等

對于業(yè)主反映的沒有收到相關(guān)通知，該工作人員回應稱：“我們進行了公示和公證，而且做過兩次公示。期間，也有業(yè)主看到公示后前來購買車位?！焙笠蛘咦兓谝淮喂荆?月左右）時本來只需要15個工作日，但當資料準備完以后，新政出臺后需要30個工作日，便在7月進行補充公示。

關(guān)于公示中的地址與公證地址不一致，工作人員稱，該小區(qū)最早的地名為德賽一街138號，后來地址變更為天府二街138號，但是由于先出房屋大產(chǎn)權(quán)證，后出地址變更證明，大產(chǎn)權(quán)證上的地址是無法更換的，所以，公示地址是按照大產(chǎn)權(quán)證上來寫的?！半m然地名不一樣，但實際是表達的同一地方，公證處的人也會查?！?/p>

對于其他問題，該工作人員表示不清楚，需聯(lián)系負責人。由于公司負責人在外地出差，截至發(fā)稿前，對方并未進行回應。

〖律師說法〗

開發(fā)商進行公示后有權(quán)售賣

但在程序上存在瑕疵

↑蜀都中心一期停車場由第三方管理

四川金坐標律師事務所律師王躍坤表示，開發(fā)商有權(quán)售賣這些車位，但前提是保障業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)，對業(yè)主進行公示公告，在業(yè)主沒有意愿的情況下可以售賣。

在查看了相關(guān)公示、公證資料后，王躍坤認為，公示存在幾個問題：首先，公示的時間，二三月份因為疫情，大家都不出門，很多業(yè)主沒看，還有一部分業(yè)主在外地也不知道此事；其次，公示中的地址和公告中的地址不一致，有業(yè)主搞不清德賽一街是哪，會認為不是蜀都中心一期。

因此，基于上述情況，開發(fā)商是沒有很好地保障業(yè)主的知情權(quán)以及優(yōu)先購買權(quán)的。無論是故意還是過失造成這種情況，程序上是有重大瑕疵的。

四川凡高律師事務所林小明律師認為，根據(jù)《物權(quán)法》里關(guān)于與業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定以及《臨時管理規(guī)約》的約定來看，由于“未出售的地下停車場（庫）、地面停車位（庫）”屬于開發(fā)建設(shè)單位所有，因此，若業(yè)主與開發(fā)商均認同前述約定，且該約定也沒有違反法律強制性規(guī)定，開發(fā)商對其所有的停車場按法律規(guī)定進行了相應登記，作為所有權(quán)人的開發(fā)商可以對前述車庫或車位進行處分，包括整體向第三方轉(zhuǎn)讓其車庫或車位。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需求。就開發(fā)商對車位或車庫轉(zhuǎn)讓進行公示并予以公證保全證據(jù)的行為而言，從形式上證明了開發(fā)商滿足了業(yè)主優(yōu)先購買權(quán)，但實際在程序上存有瑕疵。比如，公示中地址與公證地址不一致，容易造成一般人的誤解或忽視，難以確認公告所處分車位在其所在小區(qū)。既然是公示，就應該采取更大范圍、更多方式讓小區(qū)業(yè)主盡可能地知曉公告內(nèi)容，而不是只張貼一份A4紙打印的公告，這容易給人感覺是“走過場”甚至是“暗箱操作”。

為避免不必要的紛爭，業(yè)主與開發(fā)商及第三方可以協(xié)商，找到并達成三方共贏的妥善解決方案。

紅星新聞記者張肇婷攝影報道

編輯于曼歌