今年下半年以來(lái)，成都青羊區(qū)培風(fēng)路頤和京都小區(qū)的不少業(yè)主開(kāi)始與物業(yè)公司較勁——不再按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。而連續(xù)幾個(gè)月無(wú)法正常收到物管費(fèi)的物業(yè)公司也主動(dòng) " 出擊 "，在下班時(shí)間挨戶(hù)上門(mén)催繳，不過(guò)成效并不顯著。

" 不是不交，而是緩交。" 業(yè)主稱(chēng)，拖欠物業(yè)費(fèi)的原因起于今年 5 月小區(qū)出租車(chē)位的一次漲價(jià)，" 算上管理費(fèi)從 280 元漲到了 480 元，即便按照優(yōu)惠算下來(lái)每月也漲了不少。" 業(yè)主認(rèn)為，漲價(jià)的幅度已經(jīng)超過(guò)了接受范圍，并質(zhì)疑漲價(jià)無(wú)依據(jù)。

頤和京都小區(qū)

物業(yè)公司對(duì)此則感到無(wú)奈：" 這是開(kāi)發(fā)商要漲價(jià)，物業(yè)公司只是代開(kāi)發(fā)商執(zhí)行管理而已。" 而業(yè)主如果都不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)也將受到很大影響，最終不可避免會(huì)影響到物業(yè)服務(wù)。

" 對(duì)于拖欠時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、欠費(fèi)金額太大的業(yè)主，如果多次催收還是不交的話(huà)，我們最后只能提起訴訟催繳了。" 物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

小區(qū)車(chē)位租賃費(fèi)漲價(jià)

上百業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)對(duì)抗

頤和京都小區(qū)于 2010 年開(kāi)始入住，小區(qū)共有 8 棟住宅樓，1000 余戶(hù)業(yè)主。近年來(lái)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 1.9 元。與周邊小區(qū)相比，這一價(jià)格算不上最高。不過(guò)，自今年下半年以來(lái)，欠費(fèi)的業(yè)主開(kāi)始逐漸多了起來(lái)。

據(jù)物業(yè)公司一名負(fù)責(zé)人介紹，最近 3 個(gè)多月的欠費(fèi)業(yè)主最為眾多，" 沒(méi)有三分之一，也至少有 200 多戶(hù) "，且不少業(yè)主相互之間形成了 " 同盟 "，傳達(dá)不繳費(fèi)的消息。" 本來(lái)物業(yè)公司的盈利就很微薄，人員開(kāi)支和小區(qū)的管理開(kāi)支等費(fèi)用就非常大，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)影響是比較大的 "。

該名負(fù)責(zé)人介紹，曾多次希望業(yè)主能按時(shí)繳費(fèi)，但效果并不顯見(jiàn)。無(wú)奈之下，物業(yè)工作人員只好在晚間主動(dòng)上門(mén)催繳。" 因?yàn)闃I(yè)主白天要上班，平常假期可能也要出門(mén)，我們只好在下班之后，等他們大概在家的時(shí)間段，上門(mén)去催收 "。

然而，上門(mén)催收的成效卻還是不夠理想。該小區(qū)一名業(yè)主網(wǎng)上發(fā)文提到，物業(yè)工作人員在晚上 8 點(diǎn)挨家挨戶(hù)敲門(mén)，但一層樓的 4 戶(hù)業(yè)主中，2 戶(hù)都沒(méi)有開(kāi)門(mén)。

欠費(fèi)是如何導(dǎo)致的呢？該名業(yè)主介紹，起因在于小區(qū)停車(chē)費(fèi)的突然上漲，" 從 260 元漲到了 480 元，大大高于了周邊小區(qū)的停車(chē)位月租水平 "，由此，業(yè)主們開(kāi)始了抵制，進(jìn)而陸續(xù)欠費(fèi)。

此前曾有業(yè)主反映過(guò)頤和京都小區(qū)車(chē)位租金漲價(jià)問(wèn)題

紅星新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，今年 5 月份，也曾有小區(qū)業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱(chēng)，小區(qū)物業(yè)于 4 月份曾表示 5 月 1 日開(kāi)始不再出租車(chē)位，經(jīng)過(guò)投訴后才又表示可以繼續(xù)出租，但租金則從每月 260 元漲到了 480 元，即便按照年租方式優(yōu)惠后，價(jià)格也達(dá)到了每月 330 元，" 租金一次性暴漲太多 "。業(yè)主質(zhì)疑，這一漲價(jià)并不合理。

隨后，小區(qū)所在街道辦召集了小區(qū)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主代表對(duì)漲價(jià)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，并要求開(kāi)發(fā)商能夠給出合理的租賃方案。不過(guò)，據(jù)業(yè)主反映，最終的結(jié)果仍是堅(jiān)持漲價(jià)。

物業(yè)公司：

車(chē)位漲價(jià)屬實(shí)，但這不是業(yè)主欠費(fèi)的理由

12 月 1 日，物業(yè)公司一名負(fù)責(zé)人回應(yīng)，小區(qū)車(chē)位租金漲價(jià)的確屬實(shí)，最終的價(jià)格為每月 350 元到 370 元。" 但這并不是物業(yè)公司能夠決定的事，業(yè)主以此為由不繳費(fèi)，還相互發(fā)布一些負(fù)面消息是沒(méi)有道理的 "。

該負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)未售車(chē)位所有權(quán)在開(kāi)發(fā)商，并非物業(yè)公司所有，物業(yè)公司僅僅是提供物業(yè)服務(wù)，代開(kāi)發(fā)商進(jìn)行出租管理。" 業(yè)主不能把漲價(jià)問(wèn)題怪罪到物業(yè)公司身上 "。物業(yè)公司只能配合傳達(dá)業(yè)主的意見(jiàn)。

該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，在物業(yè)管理費(fèi)上，既然物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主如果都不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)也將受到很大影響，如此也會(huì)不可避免地影響到物業(yè)服務(wù)，物業(yè)與業(yè)主間的矛盾也會(huì)增加，最終受損的還是業(yè)主。

業(yè)主們向紅星新聞反映，小區(qū)的車(chē)位租金實(shí)際上已經(jīng)超出了同區(qū)域附近的多個(gè)小區(qū)，這是不合理的。同時(shí)，有業(yè)主介紹，在此前街道辦召集開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主代表協(xié)調(diào)時(shí)，曾要求開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊小區(qū)費(fèi)用情況進(jìn)行了解，給出合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，" 但當(dāng)時(shí)他們所走訪的小區(qū)，有一大半都是距離我們這個(gè)區(qū)域較遠(yuǎn)的小區(qū)，并沒(méi)有特別大的可比性。"

在小區(qū)內(nèi)，紅星新聞?dòng)浾呖吹剑诙鄠€(gè)樓棟掛有小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備選舉的標(biāo)語(yǔ)，動(dòng)員業(yè)主們積極參與選舉，成立業(yè)委會(huì)維護(hù)自己的權(quán)益。" 因?yàn)樾^(qū)一直沒(méi)有業(yè)委會(huì)，當(dāng)業(yè)主權(quán)益有損的時(shí)候就難以維權(quán)，也希望這次能夠成立起來(lái)，今后更好地為小區(qū)服務(wù)。" 一名業(yè)主說(shuō)。

另有受訪業(yè)主表示，所拖欠的物業(yè)費(fèi)只是緩交，并非完全不繳納，等這次業(yè)委會(huì)成立之后，就會(huì)進(jìn)行補(bǔ)繳。

小區(qū)車(chē)位租金到底該咋漲？

律師這樣說(shuō)

那么，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)對(duì)車(chē)位租金進(jìn)行提價(jià)，業(yè)主是否可以以車(chē)位租金過(guò)高而拖欠或拒絕繳納物管費(fèi)用呢？

四川英濟(jì)律師事務(wù)所張小軍律師對(duì)此表示，從現(xiàn)有的法律法規(guī)來(lái)看，小區(qū)未售車(chē)位的租金定價(jià)權(quán)確實(shí)在開(kāi)發(fā)商手上，開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。而物管公司在此過(guò)程中，確實(shí)是代開(kāi)發(fā)商進(jìn)行車(chē)位管理和收取車(chē)位租金，業(yè)主不能以車(chē)位租金過(guò)高為由拖欠或拒絕向物管公司繳納費(fèi)用。

四川縱目律師事務(wù)所王英占律師也表示，未銷(xiāo)售的車(chē)位產(chǎn)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手上，開(kāi)發(fā)商可以自主定價(jià)，但《物權(quán)法》規(guī)定了小區(qū)停車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)業(yè)主的需要，如果其定價(jià)嚴(yán)重高于周邊小區(qū)，就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租不起，這顯然違反了物權(quán)法關(guān)于配套的車(chē)庫(kù)、車(chē)位優(yōu)先滿(mǎn)足本小區(qū)業(yè)主需要的規(guī)定。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也不能無(wú)節(jié)制地漲價(jià)。如果車(chē)位租金本身就很低，也是可以適當(dāng)漲價(jià)的。通常情況下，物業(yè)公司只是代為出租，最終的定價(jià)權(quán)還在開(kāi)發(fā)商上。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司基于向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)來(lái)收取的費(fèi)用，其與租金是兩回事，業(yè)主不能以車(chē)位租金漲價(jià)來(lái)拒付物業(yè)費(fèi)。對(duì)于租金，在合同期內(nèi)是不能漲價(jià)，業(yè)主可以以此拒繳多出的租金；合同期滿(mǎn)后可以適當(dāng)漲價(jià)，業(yè)主無(wú)權(quán)拒絕。

車(chē)位租金的調(diào)價(jià)問(wèn)題有著一定的普遍性，那這一價(jià)格的調(diào)整又到底該如何進(jìn)行呢？實(shí)際上，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于 2019 年 5 月 23 日公布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）已有提及。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在商品房項(xiàng)目首次銷(xiāo)售前，應(yīng)合理制定本項(xiàng)目車(chē)（庫(kù)）位租售方案，并在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)予以公示。住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)價(jià)格漲幅環(huán)比高于 CPI 月漲幅的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或受托人應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表協(xié)商價(jià)格調(diào)整方案。

而如果協(xié)商存在較大爭(zhēng)議、無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，當(dāng)事人一方或雙方可向?qū)俚厝嗣裾{(diào)解委員會(huì)書(shū)面申請(qǐng)調(diào)解或向?qū)俚卣嘘P(guān)部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行行政調(diào)解，經(jīng)調(diào)解達(dá)成的調(diào)解協(xié)議可向人民法院申請(qǐng)司法確認(rèn)；仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，可向人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟、仲裁。

紅星新聞

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