2015下半年，全國(guó)樓市起勢(shì)，從深圳開(kāi)始。那一年深圳房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)48%，領(lǐng)跑全國(guó)和全球。

在深圳起勢(shì)之后，上海、北京、廣州也被打了起來(lái)，之后杭州、南京、廈門(mén)、蘇州、寧波等一眾二線城市，房?jī)r(jià)也開(kāi)始發(fā)力。

深圳也因此成為了全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，此后深圳的一舉一動(dòng)，都被各城市緊緊盯住。

今年7月15日，深圳開(kāi)啟了史上最強(qiáng)調(diào)控政策，將限購(gòu)指向了戶籍人口，深戶需要落戶三年并連續(xù)繳納三年社保，方可購(gòu)房。

深圳再一次成為了焦點(diǎn)。

上周五，深圳舉辦了深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)，會(huì)上，深圳住建局掌舵人張學(xué)凡明確透出了一個(gè)重磅信息：

新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

像深圳這般人多地少的城市，房?jī)r(jià)有兩種模式，一種是香港模式，一種是新加坡模式。

香港一直是內(nèi)地的老師，內(nèi)地的土地財(cái)政、預(yù)售等許多玩法，都是來(lái)自香港。

香港目前的房?jī)r(jià)每平方呎15589港元（合每平方米153310元人民幣），全球最高。

高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了香港的未來(lái)，讓這種全球金融中心經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩。同時(shí)，超高的房?jī)r(jià)，壓得很多人喘不過(guò)氣，香港很多市民居住在幾平米不到的籠屋、劏房、棺材房中。

面積更小、同為世界四大金融中心的新加坡，雖然房?jī)r(jià)也在全球最高的幾個(gè)之列，但新加坡這個(gè)城市國(guó)家走出了與眾不同的房地產(chǎn)發(fā)展路線，其國(guó)民大多都能居者有其屋。

相比于香港，新加坡人整體居住幸福度要高很多很多。

02

深圳與香港、新加坡，非常類似：面積小、人口多。

香港，陸地面積1107平方公里，人口748萬(wàn)；新加坡，陸地面積719平方公里，人口554萬(wàn)；深圳，陸地面積1997平方公里，實(shí)際管控人口超2200萬(wàn)。

正因類似，在遲遲沒(méi)有擴(kuò)容的大背景下，深圳樓市的發(fā)展方向只有兩個(gè)選擇，一個(gè)是香港模式，一個(gè)是新加坡模式。

香港模式，弊端已經(jīng)非常明顯，所以深圳毅然決然舍棄，選擇了新加坡模式。

新加坡樓市到底是什么模式？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，給有錢(qián)人一個(gè)小圈子，讓他們?nèi)ネ嫔唐贩?，管他們?cè)趺闯醋?。?duì)于買(mǎi)不起商品房的人，政府提供廉價(jià)的公屋，給大家居住。

所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，新加坡的商品房同樣高得嚇人，均價(jià)全球第二，僅次于香港。這是地少人多客觀條件決定的。

但高房?jī)r(jià)的背景下，新加坡很多中低收入家庭，同樣住得很有尊嚴(yán)，不像香港中低端收入人群那樣，蝸居。

1964年，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)與民眾日益強(qiáng)大的購(gòu)房需求，新加坡開(kāi)始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買(mǎi)建屋發(fā)展局興建的組屋，建立起與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家以公共租賃或房租補(bǔ)貼為主截然不同的住房保障制度。

你別以為組屋比商品房差，一點(diǎn)也不。組屋無(wú)論是所處地段還是建筑質(zhì)量或者建筑造型，都不比商品房差。

組屋，之所以比商品房?jī)r(jià)格低得多，是因?yàn)橥恋貎r(jià)格很低，甚至基本不要錢(qián)，由當(dāng)?shù)厥姓y(tǒng)籌建設(shè)，成本低，價(jià)格自然低。

新加坡組屋價(jià)格只有其商品房的三分之一至二分之一。

這是政府讓利的結(jié)果。

在這種模式下，數(shù)據(jù)顯示，截至2016年，高達(dá)82%的公民居住在組屋里，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

這是什么概念，意味著新加坡550多萬(wàn)人，有82%也即大約454萬(wàn)人住在公屋，只有100萬(wàn)人住宅昂貴的商品房中。

這種模式的好處在于，有錢(qián)人大可以自己玩自己的，去玩小眾化的商品房，不會(huì)將所有房?jī)r(jià)都帶高，保障了中低端收入人群的居住質(zhì)量。

深圳過(guò)去四十年能能夠飛速發(fā)展，引得無(wú)數(shù)人才南下，其中有一個(gè)很關(guān)鍵的因素，就是擁有大量的城中村。

深圳官方曾披露過(guò)一組數(shù)據(jù)，截至2014年末的時(shí)候，深圳有各種違法建筑37萬(wàn)棟，總建筑面積達(dá)到4.28億平方米。如果再加上城中村里政策允許的建筑面積，深圳這些“沒(méi)有紅本”的各類住房總面積，可能逼近6億。

廉價(jià)的城中村，容納了深圳一半多的人口，是很多南下淘金的人才夢(mèng)想開(kāi)始的地方。

可以說(shuō)，如果沒(méi)有廉價(jià)的城中村，深圳可能發(fā)展不會(huì)這么快。

但隨著深圳商品房?jī)r(jià)格高企，城中村也不再廉價(jià)。福田、南山的城中村，一室一廳，月租金基本不會(huì)低于2500元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

此外，城中村居住品質(zhì)非常低，衛(wèi)生條件遠(yuǎn)低于商品房，和新加坡的組屋完全是兩個(gè)概念。

面對(duì)日益增多的人口（深圳每年有幾十萬(wàn)的常住人口增量）和不斷高企的房?jī)r(jià)，再不出手，深圳可能會(huì)喪失掉很多人才與企業(yè)，城市競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)虛弱，對(duì)面的香港，已經(jīng)是前車之鑒。

作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳，沒(méi)有絲毫猶豫，選擇了新加坡模式。

這個(gè)決定，其實(shí)并非是上周五深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)上深圳住建局掌舵人臨時(shí)決定的，早在2018年，深圳進(jìn)行二次房改時(shí)，就給出了明確信號(hào)。

03

2018年6月，深圳突然發(fā)布了一份征求意見(jiàn)稿，其中提出：

計(jì)劃將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來(lái)的占比分別是40%、20%、20%、20%。

具體來(lái)看，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

為了達(dá)到這個(gè)目的，深圳決定，從當(dāng)年起在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%。

這意味著，深圳未來(lái)的新增房屋，商品房占比只有40%，剩下的60%均為政策性住房，包括人才住房、安居房、公租房。

這不就是新加坡模式嗎？只不過(guò)，力度上比新加坡還差了一些，新加坡的組屋建設(shè)力度更大。

深圳的意思很明確，商品房的價(jià)格很難下降，而且隨著人口不斷增加還會(huì)繼續(xù)漲下去，這部分房子，對(duì)于大多數(shù)深圳人來(lái)說(shuō)，根本買(mǎi)不起。

但是沒(méi)關(guān)系，這40%的商品房就留給有錢(qián)人吧，讓他們?cè)谶@個(gè)小圈子里面玩自己的金錢(qián)游戲。

未來(lái)新房中的60%，將供應(yīng)給買(mǎi)不起商品房的中低收入人群，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的宏愿。

這種模式下，10年20年后，深圳的政策下住房比例會(huì)遠(yuǎn)高于當(dāng)下，相對(duì)廉價(jià)的政策下住房，勢(shì)必拉低深圳的均價(jià)。

深圳是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)各方面制度的探索者，當(dāng)年的土地財(cái)政就是從深圳開(kāi)始，才逐漸推向全國(guó)。

換言之，深圳樓市新加坡化的經(jīng)驗(yàn)一旦成熟，也會(huì)逐漸推向全國(guó)。中國(guó)樓市的格局，很有可能因深圳再次發(fā)生改變。

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