來源：大咖聊房，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載01

“限漲令”來了，什么信號？

當(dāng)下的樓市，分成了兩派。
一派是忙著救市，要求房價限跌，有的甚至直接給購房補(bǔ)貼，鼓勵買房。代表城市有岳陽、沈陽、昆明、唐山、長春等。比如岳陽明確規(guī)定，市區(qū)新房跌幅不能超過15%。再比如沈陽、昆明、唐山等城市，因為開發(fā)商降價太狠，紛紛約談房企，要求他們不得惡意降價，否則不允許網(wǎng)簽。長春更是落落大方地發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策，大專以上學(xué)歷購買新房，每平米補(bǔ)貼50元，農(nóng)民購買新房，每平米補(bǔ)貼80元。另一派，則是樓市依然過熱，忙著收緊樓市政策的。代表城市有杭州、西安、廣州、蕪湖等城市。杭州和西安在不久前，均收緊了人才購房門檻。廣州的黃埔區(qū)更是直接取消了之前發(fā)布的人才購房政策，南沙區(qū)也收緊了，人才購房需要一年社保。安徽房價第二城蕪湖，因為房價連續(xù)上漲了4年，最近也出臺新一輪調(diào)控政策，包括限地價、限售、鎖定學(xué)位等政策，并且要求新房備案后，價格一年內(nèi)不得調(diào)整，也即不能漲，也不能跌。與蕪湖不同，近日有東方夏威夷之稱的三亞市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價格備案管理的通知》，明確規(guī)定：2021年9月1日前已經(jīng)備案的項目，須將未網(wǎng)簽房源重新進(jìn)行價格備案，整體備案均價不得超過該項目近期網(wǎng)簽價格。初次申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房項目，整體備案均價不得超過同地段、同品質(zhì)、同類型項目近期網(wǎng)簽價格。經(jīng)核準(zhǔn)價格備案的商品住房項目，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)備案價格。與蕪湖模棱兩個的“不得調(diào)整”不同，三亞用的是“不得上調(diào)”，也就是明確限漲。02
房價上漲過快惹調(diào)控三亞出臺限漲令，主要是因為其房價上漲太快了，目前的房價已經(jīng)填平了之前的跌幅，創(chuàng)下了新高。早在2018年，整個海南省在經(jīng)歷了多輪快速上漲之后，開啟了全省限購模式，其中在三亞、?？诤铜偤Ｙ彿浚獾厝诵枰迥晟绫?，且限購五年、首付需要7成。這個調(diào)控政策，堪稱全國之最，比一線城市的調(diào)控還要嚴(yán)格。在這個大招之下，包括三亞、?？谠趦?nèi)的海南熱點區(qū)域，均遭遇大跌，成交量和房價量價齊跌。成交量方面，根據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，海南全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。2019年，成交量下跌繼續(xù)。海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全省房屋銷售面積829.34萬平方米，比上年下降42.1%，房屋銷售額1275.76億元，下降38.8%。具體到三亞方面，三亞的成交量從2017年就開始下降，進(jìn)入海南全域限購期后，成交量更是跌至谷底。價格也從在限購期內(nèi)見頂下行。數(shù)據(jù)顯示，從2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1萬元/平方米?！齺喰路砍山幻鎯r與價格走勢
但從上圖可以看到，三亞的房價調(diào)整周期非常短。2019年年初成交量和價格就開始回升，尤其是價格，一路上升，而且成功穿越2020年的疫情周期。到今年3月份，三亞新房均價已經(jīng)達(dá)到了34022元/平方米，基本填平了此前的跌幅。截止到目前，三亞的新房又創(chuàng)下了新高。03
三亞，為何反彈如此快？
不光三亞，?？诤驼麄€海南的價格走勢，大體也是如此。三亞房價在短暫調(diào)整之后，就快速企穩(wěn)并且回升，根本原因有三：第一、受政策利好影響最近三年，海南不斷獲得超級利好，全島自貿(mào)區(qū)、全島自由貿(mào)易港，同時還擁有單獨立法權(quán)。第二，海南雖然出臺了嚴(yán)厲的全域限購、限售政策，但在出臺政策后不久，為了搶人，整個海南除了三沙之外，基本取消了落戶限制三亞更是在海南之前就搶先降低了落戶門檻。2019年10月，三亞發(fā)布新政，“大專學(xué)歷+三亞工作滿1年”，就可以落戶。這讓很多人積累購房資格的“等待期”，一下子從5年大幅縮短到至1年。一年社保就可以落戶，無形中破解了限購，釋放了需求。第三，受“兩個暫?！庇绊?，三亞與海南的房屋供求結(jié)構(gòu)矛盾凸顯2017年，海南發(fā)布了“兩個暫?！?，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。此外，同一年，海南又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的實施意見》，提出全面實行商品住宅用地供應(yīng)計劃管理，在保障省內(nèi)居民住房基礎(chǔ)上，進(jìn)一步減縮商品住宅用地規(guī)模。政策發(fā)布后，海南的房屋施工、住宅施工面積和房屋新開工面積紛紛轉(zhuǎn)向下滑。三亞更為明顯，數(shù)據(jù)顯示，2019年三亞計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地56宗365.87公頃，其中普通商品住房供地僅13.8公頃，占比僅為3.77%，而2018年占比還有12.1%。到了2020年更為夸張，整個2020年，三亞純商品房住宅用地0供應(yīng)。在這種背景下，三亞的商品房成為了稀缺品，而落戶門檻降低又加大了需求，供需結(jié)構(gòu)變化，推動著房價強(qiáng)勢反彈。進(jìn)入2021年，全國樓市進(jìn)入了新一輪調(diào)控，三亞面對復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁的樓市，一方面加大了土地供應(yīng)，緩解供需矛盾。2021年，三亞商品房供地33.47公頃，幾乎是2019年的兩倍。同時，三亞在今年5月份跟進(jìn)深圳，發(fā)布了熱點小區(qū)的二手房官方指導(dǎo)價，如今又對新房限漲，三管齊下，預(yù)計接下來三亞的樓市將逐漸回歸平穩(wěn)。04

購房建議

對于三亞這樣一個城市來說，人口和經(jīng)濟(jì)都很薄弱，但房價卻能比肩強(qiáng)二線城市，主要是環(huán)境溢價所致。這里優(yōu)質(zhì)的海景資源，以及冬天宜人的氣候條件，吸引了很多北方人來購房。根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，三亞的購房群體中，有50%以上來自北方，主要是黑龍江、吉林、北京、河北、河南等地。這些北方人去三亞和海南購房，主要是旅游度假和養(yǎng)老需求。數(shù)據(jù)顯示，在海南置業(yè)的群體中，旅游度假占比28.97%，養(yǎng)老需求占比27.17%，這兩者加起來就超過55%。此外還有氣候環(huán)境需求占比18.8%，投資保值需求占比13.64%。真正的剛需占比非常少。這樣的樓市結(jié)構(gòu)，其實很脆弱，受政策影響會非常大。深圳、上海、北京、杭州、南京等城市易漲難跌，即便強(qiáng)調(diào)控加身，房價也很難實質(zhì)性下降，是因為這些城市的購房群體，以剛需為主。三亞恰恰相反，剛需占比非常少，大部分都是旅游、養(yǎng)老和休閑需求。這些需求，一旦遭遇調(diào)控政策，就會大幅搖擺。換句話說，三亞的樓市其實很脆弱。如果你不差錢，純屬是為了旅游度假或者養(yǎng)老，在三亞買一套房也未嘗不可。如果是沖著投資而去，那還是謹(jǐn)慎為好。這種受政策搖擺較為明顯的城市，不確定性太大。有這些錢，還不如確定性非常不錯的長三角或粵港澳大灣區(qū)去投資。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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