11月19日，黑龍江省委“黨網”東北網發(fā)布新聞，明確哈爾濱將發(fā)布《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關政策的通知》（后簡稱“十四條”），支持房地產和建筑企業(yè)積極應對疫情給企業(yè)生產經營帶來的困難。

消息一出，行業(yè)內外為之一振。“十四條”新政鼓勵房企降價讓利，有人將其被解讀為“打響樓市降價第一槍”。擴大公積金貸款人群范圍、擴大商住公寓交易和使用權益等內容，也被視為松綁樓市的表現(xiàn)。

在“房住不炒”大背景下，為什么哈爾濱要“松綁”樓市？目的是什么？政策一經發(fā)布，可能會產生什么結果？能否將哈爾濱新政視為樓市拐點將至的信號？

01 為什么是哈爾濱？

“房住不炒”前不久剛被寫入《十四五規(guī)劃建議》，文件頒布前后，多地密集發(fā)布樓市新政，繼續(xù)收緊房地產調控的口子。在這樣的大背景下，哈爾濱“反其道而行之”，“松綁”樓市，十分罕見。

究其原因，要從哈爾濱的房價、成交量、庫存三方面分析。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，2020年10月，哈爾濱新房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.8%，同比漲幅在統(tǒng)計局發(fā)布的70城中排名第47位；同期，哈爾濱二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，同比上漲0.4%，環(huán)比漲幅在統(tǒng)計局發(fā)布的70城中排名第62位。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從今年6月開始，哈爾濱二手房價格已經連續(xù)下跌了5個月。與新房相比，二手房價格更能體現(xiàn)哈爾濱的房價趨勢。

安居客的二手房數(shù)據(jù)也表明，從今年6月開始，哈爾濱的二手房價格整體處于陰跌狀態(tài)。11月，哈爾濱二手房均價為9990元/平方米，在動輒上萬的二三線城市中，省會城市哈爾濱堪稱“價格洼地”。

2019.12-2020.11 哈爾濱二手房價格走勢圖 資料來源：安居客

但哈爾濱樓市的成交量卻不盡如人意。根據(jù)易居的數(shù)據(jù)，今年10月，哈爾濱新房成交6534套，成交面積62.9萬平方米。同期新房供應量達12365套，供應面積125.9萬平方米，明顯供過于求。

不止10月，從下圖可以看出，哈爾濱的樓市供求一直處于失衡狀態(tài)，從去年開始，哈爾濱政府放量土地供應，市場供大于求的狀況持續(xù)至今。上半年，尤其是第一季度受疫情影響，哈爾濱樓市成交量十分慘淡，去化速度緩慢。

數(shù)據(jù)來源：易居企業(yè)集團哈爾濱房地產市場10月監(jiān)測報告

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，到10月底，哈爾濱的庫存去化周期達23.1個月，新房存銷比在克爾瑞重點監(jiān)測的一百個城市中排名第6，僅低于景德鎮(zhèn)、日照、包頭、北海和漳州。

存銷比前10位、后10位城市 數(shù)據(jù)來源：克而瑞等

加快去庫存節(jié)奏，成為當前哈爾濱樓市的重中之重。

02 政策重點：松綁公積金貸款

哈爾濱樓市的“十四條”新政，正是在這樣的城市大背景下推出的，其最根本的目的是釋放居民的購房需求，加快樓市去化。

在“十四條”中，最廣為人知的是政府鼓勵開發(fā)商打折降價：

“即日起至2020年12月31日，支持并鼓勵開發(fā)企業(yè)對銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進一步讓利給購房群眾……政府將對讓利企業(yè)的銷售情況進行考核，給予表彰、嘉獎?！薄胺e極引導和鼓勵企業(yè)根據(jù)市場情況，采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。”

政府“支持并鼓勵”、“積極引導和鼓勵”開發(fā)商打折降價，而不是“要求”開發(fā)商打折降價，沒有強制性。這條政策還限定了時間，是現(xiàn)在到年底。年底本來就是房企沖擊全年銷售業(yè)績的最后期限，搞促銷降價也是常態(tài)化的活動?！敖鹁陪y十”房企已經搶收了一部分，剩下的一個多月能降價多少，更多要看企業(yè)需求，而非政府態(tài)度。

但政府鼓勵降價，為開發(fā)商降價免除了政策障礙。畢竟之前恩施等地發(fā)文，禁止房價下跌，開發(fā)商的降價行為束手束腳，難以施展。

“十四條”新政截圖 資料來源：東北網

但哈爾濱政府支持和鼓勵開發(fā)商打折降價只是手段，最終目的是為了吸引消費者入市購房。

為釋放購房需求，哈爾濱政府在鼓勵開發(fā)商打折降價外，運用最多的方法是鼓勵公積金貸款。

在“十四條”新政中，涉及到住房貸款，尤其公積金貸款的新政有6條，包括公積金貸款項目簽約網上審批隨交隨批，異地公積金貸款互認，公積金借款人和共同還款人可按月提取公積金，符合條件的女性公積金可貸款年齡延長至60歲，靈活就業(yè)人員連續(xù)存繳6個月公積金借款貸款等等。

通過放松公積金貸款，降低房貸成本，鼓勵住房消費，這才是具備有效性和執(zhí)行力。放松“限貸”政策，理論上可以起到一定刺激購房的效果。

要注意的是，哈爾濱這次的“十四條”新政，表面上劃定了很多執(zhí)行時間，比如商品房預售資金監(jiān)管2021年底再做調整，疫情防控期間建設單位可以緩交基礎設施配套費，明年9月底前取得預售證的項目可進行簽約，到今年12月31日前，鼓勵房企打折促銷等等。

但實際上，涉及到貸款的六條政策，全都沒有限定時間，也就是說，如果順利，在下次新政出臺前，哈爾濱都將放松公積金貸款，這才是這次“十四條”新政的重中之重。

03 可能的效果和后果

正如上文分析，哈爾濱“十四條”新政最博人眼球的是鼓勵房企打折降價，但“鼓勵”的執(zhí)行力度會大打折扣。如果沒有政府調控，樓市定價就是一種市場行為，政府對打折促銷的房企進行考核、表彰、嘉獎，這些做法對房企的吸引力都將存疑。

今年剩下的40天，有政策背書，哈爾濱開發(fā)商有降價的可能，但更多也是出于銷售回款，加快項目去化的考慮，利益大過天。

除了成本和利益之外，降價可能會引發(fā)維權也會讓開發(fā)商有所顧慮。最近青島即墨禹州朗廷府單價降了5000元左右，引發(fā)了大規(guī)模維權，業(yè)主怒砸售樓處，要求退房的大有人在。類似的新聞并不少見。

所以政府鼓勵房企打折降價的落地效果存在較大的不確定性。但“限貸”放松，異地公積金互認，將會直接降低購房成本。

很多人可能不知道，哈爾濱是不限購的，外地人可以直接買房。所以哈爾濱新政落地，不僅會刺激在外地工作的哈爾濱人在哈爾濱買房，而且會刺激所有人在哈爾濱買房。這樣的做法，無疑有刺激炒房，增加樓市泡沫的可能性。

但“投資不過山海關”。2015年到2019年，哈爾濱戶籍人口整體處于凈流出狀態(tài)，五年間，戶籍人口減少10.1萬人。2017年到2019年，常住人口減少了16.6萬人。作為省會城市，哈爾濱的吸引力明顯不如大部分同級城市。加之城市活力不夠，缺乏新型產業(yè)支撐，政策落地，對哈爾濱樓市的拉動作用有多大，還要時間的檢驗。

2015-2019 哈爾濱人口情況變化表 資料來源：哈爾濱國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

“限貸”是樓市調控最重要的手段之一，“限貸”放松無疑是大事情，但由于哈爾濱房地產行業(yè)、人口情況和行業(yè)環(huán)境等的特殊性，其放松樓市的經驗大概率不會在其他城市推廣開來。在絕大部分地方，房地產調控還延續(xù)著“冒頭就打”的思路。

上半年，一些城市借著疫情的影響，松綁房地產調控。比如駐馬店調整公積金貸款政策，首付降低至20%；寶雞指出，銀行要積極爭取降低首套房首付比例，公積金貸款額度從40萬提高到50萬；濟南明確，在先行區(qū)直管區(qū)范圍內購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟南市限購政策約束等等。

這些政策都被飛快撤回，淪為“政策一日游”?；蛟S因為前車之鑒，哈爾濱在操作上沉重了很多，并未直接出臺政策文件，而是借助東北網這一“喉舌”，向社會發(fā)聲，先探探口風。

有趣的是，在刊登“十四條”新政新聞的前一周，東北網先后發(fā)布了其他兩篇文章，分別是《有兩套及以上住房不能用公積金貸款》、《杜絕房產交易過程中資金挪用風險》。雖然發(fā)布時間在前，但這兩篇文章所涉內容，更像是為即將到來的新政打補丁。

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