11月19日，黑龍江省委“黨網(wǎng)”東北網(wǎng)發(fā)布新聞，明確哈爾濱將發(fā)布《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》（后簡(jiǎn)稱“十四條”），支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)積極應(yīng)對(duì)疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的困難。

消息一出，行業(yè)內(nèi)外為之一振。“十四條”新政鼓勵(lì)房企降價(jià)讓利，有人將其被解讀為“打響樓市降價(jià)第一槍”。擴(kuò)大公積金貸款人群范圍、擴(kuò)大商住公寓交易和使用權(quán)益等內(nèi)容，也被視為松綁樓市的表現(xiàn)。

在“房住不炒”大背景下，為什么哈爾濱要“松綁”樓市？目的是什么？政策一經(jīng)發(fā)布，可能會(huì)產(chǎn)生什么結(jié)果？能否將哈爾濱新政視為樓市拐點(diǎn)將至的信號(hào)？

01 為什么是哈爾濱？

“房住不炒”前不久剛被寫(xiě)入《十四五規(guī)劃建議》，文件頒布前后，多地密集發(fā)布樓市新政，繼續(xù)收緊房地產(chǎn)調(diào)控的口子。在這樣的大背景下，哈爾濱“反其道而行之”，“松綁”樓市，十分罕見(jiàn)。

究其原因，要從哈爾濱的房?jī)r(jià)、成交量、庫(kù)存三方面分析。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)，2020年10月，哈爾濱新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.8%，同比漲幅在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城中排名第47位；同期，哈爾濱二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，同比上漲0.4%，環(huán)比漲幅在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城中排名第62位。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從今年6月開(kāi)始，哈爾濱二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌了5個(gè)月。與新房相比，二手房?jī)r(jià)格更能體現(xiàn)哈爾濱的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

安居客的二手房數(shù)據(jù)也表明，從今年6月開(kāi)始，哈爾濱的二手房?jī)r(jià)格整體處于陰跌狀態(tài)。11月，哈爾濱二手房均價(jià)為9990元/平方米，在動(dòng)輒上萬(wàn)的二三線城市中，省會(huì)城市哈爾濱堪稱“價(jià)格洼地”。

2019.12-2020.11 哈爾濱二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 資料來(lái)源：安居客

但哈爾濱樓市的成交量卻不盡如人意。根據(jù)易居的數(shù)據(jù)，今年10月，哈爾濱新房成交6534套，成交面積62.9萬(wàn)平方米。同期新房供應(yīng)量達(dá)12365套，供應(yīng)面積125.9萬(wàn)平方米，明顯供過(guò)于求。

不止10月，從下圖可以看出，哈爾濱的樓市供求一直處于失衡狀態(tài)，從去年開(kāi)始，哈爾濱政府放量土地供應(yīng)，市場(chǎng)供大于求的狀況持續(xù)至今。上半年，尤其是第一季度受疫情影響，哈爾濱樓市成交量十分慘淡，去化速度緩慢。

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居企業(yè)集團(tuán)哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)10月監(jiān)測(cè)報(bào)告

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，到10月底，哈爾濱的庫(kù)存去化周期達(dá)23.1個(gè)月，新房存銷比在克爾瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的一百個(gè)城市中排名第6，僅低于景德鎮(zhèn)、日照、包頭、北海和漳州。

存銷比前10位、后10位城市 數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞等

加快去庫(kù)存節(jié)奏，成為當(dāng)前哈爾濱樓市的重中之重。

02 政策重點(diǎn)：松綁公積金貸款

哈爾濱樓市的“十四條”新政，正是在這樣的城市大背景下推出的，其最根本的目的是釋放居民的購(gòu)房需求，加快樓市去化。

在“十四條”中，最廣為人知的是政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)：

“即日起至2020年12月31日，支持并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進(jìn)一步讓利給購(gòu)房群眾……政府將對(duì)讓利企業(yè)的銷售情況進(jìn)行考核，給予表彰、嘉獎(jiǎng)。”“積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況，采取打折促銷、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷售新建商品房?！?/p>

政府“支持并鼓勵(lì)”、“積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)”開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)，而不是“要求”開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)，沒(méi)有強(qiáng)制性。這條政策還限定了時(shí)間，是現(xiàn)在到年底。年底本來(lái)就是房企沖擊全年銷售業(yè)績(jī)的最后期限，搞促銷降價(jià)也是常態(tài)化的活動(dòng)?！敖鹁陪y十”房企已經(jīng)搶收了一部分，剩下的一個(gè)多月能降價(jià)多少，更多要看企業(yè)需求，而非政府態(tài)度。

但政府鼓勵(lì)降價(jià)，為開(kāi)發(fā)商降價(jià)免除了政策障礙。畢竟之前恩施等地發(fā)文，禁止房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為束手束腳，難以施展。

“十四條”新政截圖 資料來(lái)源：東北網(wǎng)

但哈爾濱政府支持和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)只是手段，最終目的是為了吸引消費(fèi)者入市購(gòu)房。

為釋放購(gòu)房需求，哈爾濱政府在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)外，運(yùn)用最多的方法是鼓勵(lì)公積金貸款。

在“十四條”新政中，涉及到住房貸款，尤其公積金貸款的新政有6條，包括公積金貸款項(xiàng)目簽約網(wǎng)上審批隨交隨批，異地公積金貸款互認(rèn)，公積金借款人和共同還款人可按月提取公積金，符合條件的女性公積金可貸款年齡延長(zhǎng)至60歲，靈活就業(yè)人員連續(xù)存繳6個(gè)月公積金借款貸款等等。

通過(guò)放松公積金貸款，降低房貸成本，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，這才是具備有效性和執(zhí)行力。放松“限貸”政策，理論上可以起到一定刺激購(gòu)房的效果。

要注意的是，哈爾濱這次的“十四條”新政，表面上劃定了很多執(zhí)行時(shí)間，比如商品房預(yù)售資金監(jiān)管2021年底再做調(diào)整，疫情防控期間建設(shè)單位可以緩交基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，明年9月底前取得預(yù)售證的項(xiàng)目可進(jìn)行簽約，到今年12月31日前，鼓勵(lì)房企打折促銷等等。

但實(shí)際上，涉及到貸款的六條政策，全都沒(méi)有限定時(shí)間，也就是說(shuō)，如果順利，在下次新政出臺(tái)前，哈爾濱都將放松公積金貸款，這才是這次“十四條”新政的重中之重。

03 可能的效果和后果

正如上文分析，哈爾濱“十四條”新政最博人眼球的是鼓勵(lì)房企打折降價(jià)，但“鼓勵(lì)”的執(zhí)行力度會(huì)大打折扣。如果沒(méi)有政府調(diào)控，樓市定價(jià)就是一種市場(chǎng)行為，政府對(duì)打折促銷的房企進(jìn)行考核、表彰、嘉獎(jiǎng)，這些做法對(duì)房企的吸引力都將存疑。

今年剩下的40天，有政策背書(shū)，哈爾濱開(kāi)發(fā)商有降價(jià)的可能，但更多也是出于銷售回款，加快項(xiàng)目去化的考慮，利益大過(guò)天。

除了成本和利益之外，降價(jià)可能會(huì)引發(fā)維權(quán)也會(huì)讓開(kāi)發(fā)商有所顧慮。最近青島即墨禹州朗廷府單價(jià)降了5000元左右，引發(fā)了大規(guī)模維權(quán)，業(yè)主怒砸售樓處，要求退房的大有人在。類似的新聞并不少見(jiàn)。

所以政府鼓勵(lì)房企打折降價(jià)的落地效果存在較大的不確定性。但“限貸”放松，異地公積金互認(rèn)，將會(huì)直接降低購(gòu)房成本。

很多人可能不知道，哈爾濱是不限購(gòu)的，外地人可以直接買房。所以哈爾濱新政落地，不僅會(huì)刺激在外地工作的哈爾濱人在哈爾濱買房，而且會(huì)刺激所有人在哈爾濱買房。這樣的做法，無(wú)疑有刺激炒房，增加樓市泡沫的可能性。

但“投資不過(guò)山海關(guān)”。2015年到2019年，哈爾濱戶籍人口整體處于凈流出狀態(tài)，五年間，戶籍人口減少10.1萬(wàn)人。2017年到2019年，常住人口減少了16.6萬(wàn)人。作為省會(huì)城市，哈爾濱的吸引力明顯不如大部分同級(jí)城市。加之城市活力不夠，缺乏新型產(chǎn)業(yè)支撐，政策落地，對(duì)哈爾濱樓市的拉動(dòng)作用有多大，還要時(shí)間的檢驗(yàn)。

2015-2019 哈爾濱人口情況變化表 資料來(lái)源：哈爾濱國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

“限貸”是樓市調(diào)控最重要的手段之一，“限貸”放松無(wú)疑是大事情，但由于哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)、人口情況和行業(yè)環(huán)境等的特殊性，其放松樓市的經(jīng)驗(yàn)大概率不會(huì)在其他城市推廣開(kāi)來(lái)。在絕大部分地方，房地產(chǎn)調(diào)控還延續(xù)著“冒頭就打”的思路。

上半年，一些城市借著疫情的影響，松綁房地產(chǎn)調(diào)控。比如駐馬店調(diào)整公積金貸款政策，首付降低至20%；寶雞指出，銀行要積極爭(zhēng)取降低首套房首付比例，公積金貸款額度從40萬(wàn)提高到50萬(wàn)；濟(jì)南明確，在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購(gòu)政策約束等等。

這些政策都被飛快撤回，淪為“政策一日游”?；蛟S因?yàn)榍败囍b，哈爾濱在操作上沉重了很多，并未直接出臺(tái)政策文件，而是借助東北網(wǎng)這一“喉舌”，向社會(huì)發(fā)聲，先探探口風(fēng)。

有趣的是，在刊登“十四條”新政新聞的前一周，東北網(wǎng)先后發(fā)布了其他兩篇文章，分別是《有兩套及以上住房不能用公積金貸款》、《杜絕房產(chǎn)交易過(guò)程中資金挪用風(fēng)險(xiǎn)》。雖然發(fā)布時(shí)間在前，但這兩篇文章所涉內(nèi)容，更像是為即將到來(lái)的新政打補(bǔ)丁。

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