不知道大家最近有沒有發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是一直以來還算比較低調(diào)的碧桂園，最近一段時間又開始在三四線城市狂撒錢拍地了

我列舉6月份一部分的拍地情況，大家來感受下碧桂園在三四線的兇猛

每家房企，都有著自己對于市場的預(yù)判和解讀，從而更好的指導(dǎo)拍地買地賣地這樣的戰(zhàn)略行為

也就是說，因?yàn)槭且娼鸢足y砸下去的，所以對于房企來說，自然要比很多人就這樣打打嘴炮要來的精準(zhǔn)的多

碧桂園當(dāng)然從來沒有離開過三四線這樣的主戰(zhàn)場，只是從今年年初開始，碧桂園通過區(qū)域的調(diào)整和細(xì)分，更加精細(xì)化的擴(kuò)大了對三四線的管控力度

換句話說，宇宙房企又開始重啟下沉三四線的戰(zhàn)略了

01

碧桂園，又開始了新的一個輪回

從2014年開始，碧桂園開始不斷下沉，到廣袤的三四線城市去，成為了很多三四線城市第一家進(jìn)駐的品牌房企，攻城略地風(fēng)光無數(shù)

當(dāng)然，不知道是巧合還是必然，很多碧桂園進(jìn)駐的三四線從2015年到2018年，房價或多或少都出現(xiàn)了劇烈的漲幅，新一輪的行情讓大家對買房這事充滿了激情

另一個側(cè)面可能很多人都不知道，從2018年開始，碧桂園叫停了三四線全面覆蓋的戰(zhàn)略

原因也很簡單，就是從那年開始，棚改貨幣化的政策慢慢弱化了，通過大拆大建所倒逼的縣城房價，開始不那么沸騰了

所以，我們最直觀的感受就是

從2018年開始，大部分城市的房價漲幅都開始慢慢變溫和了，再加上政策上的壓制，不管是從資金流還是買賣房的政策上，能從嚴(yán)的一定從嚴(yán)，樓市政策從嚴(yán)，從那個時候起，開始從頭到尾的貫穿到每一個城市

所以碧桂園此刻重倉三四線的時間點(diǎn)布局看，就暗含著某種看漲的深意

雖然是回歸三四線，但從內(nèi)部來看，也還是有側(cè)重點(diǎn)的

碧桂園此次新增的土儲，近75%的布局發(fā)生在三四線城市，而且態(tài)度很決絕，就是下沉到長三角所有的五六線城市，中西部所有的三四線

具體的話就是31%來自江蘇，13%來自浙江，14%來自安徽，這3個城市土地?cái)?shù)量加起來占比58%，另外，廣東占17%，山東占14%

當(dāng)然，對于碧桂園而言，在三四線狂奔的同時，付出的土地成本的代價就更高一點(diǎn)

5月27日，當(dāng)天江蘇鹽城大豐區(qū)出讓一宗商住地塊，起始總價2.91億元，起始樓面價1675元/平方米、碧桂園經(jīng)過長達(dá)846輪的競價，最后以總價6.55億元競得，溢價率達(dá)125%

4月9日，碧桂園旗下衢州正豐置業(yè)有限公司以18.54億元斬獲浙江麗水一宗宅地，溢價率達(dá)58.5%，如此高的溢價率背后，是長達(dá)191輪的拼殺

反觀2014年開始的新一輪房價周期，最開始也是從土地端口開始起勢的，面包面粉的道理大家都懂

02

那第二個問題，為什么一二線城市很少見到碧桂園的身影呢

不是他不去一二線，而是真的進(jìn)不去或是這些城市對開發(fā)商的操盤能力的要求真心說越來越高，而且這些城市中的客戶說見過真正好產(chǎn)品的，對于產(chǎn)品的挑剔度，會更大

大家知道一線城市的土地其實(shí)越來越有限了，所以在土地出讓時就會出現(xiàn)各種嚴(yán)苛的要求，比如要同步配建商業(yè)等

所以，這些對于那些純房企的挑戰(zhàn)難度說很大的，你得有點(diǎn)招商的能力，你得有點(diǎn)運(yùn)營能力，否則，很多土地從一開始你就被剝奪了拿地的資格

還有一點(diǎn)，不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，上海大部分的商品房幾乎都要求建幾棟人才房，而且是在較長的周期內(nèi)不允許出售的，這無疑進(jìn)一步加大了房企的拿地成本和持有時長，這對于從骨子里就推崇高周轉(zhuǎn)的房企來說，從邏輯是上看其實(shí)上違背的

當(dāng)然，一二線城市控房價的態(tài)度，遠(yuǎn)比三四線來的更嚴(yán)苛，這對于開發(fā)商而言，成本管控的挑戰(zhàn)也會更大些

2016年融創(chuàng)在上海泗涇區(qū)域拿的地，樓板價38291.33元/㎡，溢價率超111.62%，當(dāng)時業(yè)內(nèi)預(yù)測保本售價6.1萬元/㎡

2018年年底開盤，融創(chuàng)拿到了區(qū)域內(nèi)新房的最高備案價，整體的均價僅僅只有4.8萬元/㎡，真的是血虧

這還不是最慘的，同樣是在2016年，融信拿下了上海閘北區(qū)某地塊，以110.1億元總價、10.03萬元/㎡樓板價，自持15%住宅+全部商業(yè)+5%保障房，溢價139%拍出，成為全國單價地王，后引入了萬科操盤，起名中興路一號

最終獲批的價格你猜多少錢，平均單價僅僅12.98萬元/㎡，這或許是萬科和融信這幾年最大的痛了

包括前段時間被傳得很火的杭州6萬人搖限價房的盛景，其實(shí)就是一二線城市新房價格被限制的太厲害導(dǎo)致與周邊形成的巨大價差，從而導(dǎo)致了全民逐利

一二線城市的限價，就是這么的決絕，對于房企的要求，也會更高一點(diǎn)

如果你去對比2020年5月主要城市新房房價的環(huán)比漲幅，排名前十的，除了南京和無錫外，其他城市整體來說，其實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力城市能級都比較一般

很大的原因就是一線城市受到的關(guān)注度和可影響的人群太多了，在廣袤的三四線，相對來說備案價不會卡的那么死，關(guān)注的目光沒那么多，可操作的空間，也就更大了

所以，為什么碧桂園的戰(zhàn)略打法始終是“農(nóng)村包圍城市”

因?yàn)橹挥性谌木€才能更快的拓展更多的土地而且減少大量的摩擦成本和時間，從而與高周轉(zhuǎn)的企業(yè)戰(zhàn)略保持一致

03

還有一點(diǎn)吸引碧桂園的，就是不斷回流的購買力

現(xiàn)在為什么要搞租售并舉，很簡單，在未來，就是有一部分人勢必就是買不起房的，一二線城市的房價也真的太高了

對于中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展，一直就秉持著和國外完全不同的道路，國外的房地產(chǎn)一直就是客戶主導(dǎo)，購買力決定價格的產(chǎn)業(yè)

而中國的房地產(chǎn)，是非常典型的成本驅(qū)動的邏輯，成本多少差不多得賣多少，地價越來越貴所以房價也就水漲船高

因此，大城市房價高企以后，就必然會直接倒逼購買力回流到三四線城市中去，不管怎么樣，先上車再說，也不會管什么三四線城市，老家的房價是否會有泡沫這樣的問題了

對于很多客戶來說三四線的房價已經(jīng)不是這個價格合不合適，離不離譜，而是這個價格你要不要買，如果不買別人就買，而且很多背后都是六個錢包的支持

對于土地樓市發(fā)展的終極閉環(huán)本質(zhì)上看就是有沒有足夠多的購買力去接盤，如果人口持續(xù)凈流入，這就說明這個城市的收入水平一定在不斷提升

最近幾年，北京和上海這樣的超高能級城市開始趕人，部分二線城市開始了對流出人口進(jìn)行了阻截，而且這樣的現(xiàn)狀其實(shí)已經(jīng)在二線城市得到了閉環(huán)成功，絕大部分很多人都通過從一線跳槽到二線從而獲得了收入的極大增長

收入在增長，房價卻沒有一線城市那么高，自然買房的熱情也是極容易被點(diǎn)燃

當(dāng)然，一線外流的人口可能并沒有那么多，但這部分的購買力足以點(diǎn)燃二線城市的樓市熱情了，而這一股熱情也慢慢的在三四線城市上演

所以，整個城市房價輪動上漲的邏輯就是

搶人大戰(zhàn)吸引很多一線城市的人降維到二線城市中去，土地高拍高溢價引爆樓市，然后二線城市房價高企后三四線開始吸引四五線的人口涌入

04

當(dāng)然，世界這么大，也不是所有人的動作都整齊劃一，我們也看到另一個側(cè)面，其他很多房企不一樣的做法

比如中海、金地、保利等從今年開始，紛紛重倉一線城市了，相當(dāng)于縮小了在三四線的投入占比

同樣都是房企，但戰(zhàn)略打法完全不一樣，發(fā)展側(cè)重點(diǎn)也完全不同，你說到底誰對誰錯

其實(shí)都對

對于碧桂園而言，就是想要攻下一個又一個的三四線，通過走量的方式?jīng)_刺業(yè)績，向1萬億的目標(biāo)沖刺，一二線城市房價這么貴，新增空間少，三四線總有機(jī)會

對于保利中海金地而言，他們的研判就是上海北京經(jīng)過最近幾年的房價回調(diào)，樓市已經(jīng)趨穩(wěn)，現(xiàn)在正是大幅入手的好時機(jī)

邏輯都很對是不是

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，如果錯了，那就多等幾年，一切總會好的，就像很多城市所經(jīng)歷的那樣，不管當(dāng)初是多么的痛苦，但經(jīng)歷過幾年陣痛后，一切風(fēng)平浪靜甚至更超從前

這就是中國樓市妙不可言的地方

來源：真叫盧俊

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