債務(wù)踩線(xiàn)、盈利下滑，重倉(cāng)三四線(xiàn)的中梁控股，后遺癥凸顯

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-10 07:20

文丨西部菌

溫州起家、現(xiàn)總部位于上海的房企中梁控股，日前公布了前8月的銷(xiāo)售情況：

中梁控股2021年前8月累計(jì)合約銷(xiāo)售（連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷(xiāo)售）金額約1190億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約945.2萬(wàn)平方米。同比去年增長(zhǎng)23.32%，合約銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)22.5%。

這一穩(wěn)步增長(zhǎng)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，延續(xù)了此前半年報(bào)的表現(xiàn)：

期內(nèi)，本集團(tuán)（連同其合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司）實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售人民幣950億元，按年增長(zhǎng)40%，已完成2021年銷(xiāo)售目標(biāo)人民幣1800億元的53%。

銷(xiāo)售增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)收提升，上半年40%的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)之外，中梁控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收329.1億元，同比增長(zhǎng)38.5%。

不過(guò)，中梁控股三道紅線(xiàn)依然踩線(xiàn)，前些年高周轉(zhuǎn)式激進(jìn)擴(kuò)張，帶來(lái)的債務(wù)壓力，還需要更多時(shí)間去化解。

此外，盈利能力偏低，三四線(xiàn)城市業(yè)務(wù)占比太大，投訴維權(quán)多等等，也是中梁控股不得不盡快解決的難題。

過(guò)去一兩年來(lái)，針對(duì)房企的調(diào)控監(jiān)管策略中，三道紅線(xiàn)無(wú)疑是一個(gè)重要?dú)⒄小?/p>

半年報(bào)顯示，中梁控股踩中一道紅線(xiàn)：

中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，而2020年底的這一數(shù)據(jù)為79.9%；

凈負(fù)債比率為56.1%，較2020年底下降9.8個(gè)百分點(diǎn)；

非限制現(xiàn)金與即期借貸比率為1.2，較2020年底有所增長(zhǎng)。

對(duì)比去年年底的數(shù)據(jù)，今年上半年，中梁控股降負(fù)債還是有一定效果的。但79.3%的資產(chǎn)負(fù)債率，仍然超過(guò)70%的紅線(xiàn)9.3個(gè)百分點(diǎn)。

為了盡快實(shí)現(xiàn)翻綠，中梁控股方面在年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“下半年還有明年，中梁會(huì)做大量的減債務(wù)和穩(wěn)債務(wù)的工作”。

不過(guò)，債務(wù)何時(shí)能過(guò)關(guān)，依然有不確定性。因?yàn)閺纳习肽甑那闆r看，中梁控股的拿地力度依然是相當(dāng)大的。

據(jù)半年報(bào)，中梁控股共獲取了67個(gè)新項(xiàng)目，新增總貨值1020億元，總投資金額為408億元，而上半年其銷(xiāo)售額為950億元，超過(guò)了40%的投銷(xiāo)比。

反饋到債務(wù)方面，上半年中梁控股未償還債務(wù)總額為546億元，去年年底是541億元，債務(wù)總規(guī)模并沒(méi)有明顯減少。

中梁控股表示下半年著重減債務(wù)，還一個(gè)重要原因是，其短債壓力較大。一年內(nèi)到期的債務(wù)約為232億元，占546億元總債務(wù)比例達(dá)到42%，短期償債承壓。

來(lái)源：年中報(bào)

考慮到少數(shù)股東權(quán)益占比不斷提高背后，中梁控股還存在著明股實(shí)債的嫌疑，那么，接下來(lái)要想達(dá)到債務(wù)合規(guī)，恐怕還需要不少時(shí)間。

債務(wù)指標(biāo)直接影響融資、拿地。當(dāng)然，降杠桿降負(fù)債，最終也會(huì)影響其規(guī)模增長(zhǎng)速度。

中梁控股的債務(wù)壓力，和此前激進(jìn)的全國(guó)化擴(kuò)張策略息息相關(guān)。

作為起家溫州的房企，在2016年將總部搬到上海之后，中梁控股以長(zhǎng)三角為主場(chǎng)，開(kāi)始瘋狂向全國(guó)拓土，一路狂奔，以黑馬姿態(tài)進(jìn)入千億房企陣營(yíng)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年到2019年，中梁控股分別拿地達(dá)到63塊、119塊、221塊和139地塊。其中2018年多達(dá)221塊。

來(lái)源：年中報(bào)

在土儲(chǔ)的跨越式增長(zhǎng)下，中梁控股的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)速度到底有多快呢？

2016年到2019年，其銷(xiāo)售額分別為190億元、649億元、1015億元、1525億元，三年時(shí)間從百億到千億，在行業(yè)整體狂飆突進(jìn)的背景下，這也是很少有房企能做到的成績(jī)。

憑借著“456”高周轉(zhuǎn)模式——4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行再投入，中梁控股成功躋身行業(yè)TOP20，但擴(kuò)張后遺癥也在不斷凸顯。

債務(wù)承壓只是其一，中梁控股另一個(gè)突出問(wèn)題在于，利潤(rùn)和規(guī)模增長(zhǎng)嚴(yán)重不匹配，盈利能力低于行業(yè)水平。

今年上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收329.1億元，同比增長(zhǎng)38.5%，但稅后利潤(rùn)25.8億元，同比增長(zhǎng)只有16.8%，增速不到營(yíng)收增長(zhǎng)的一半。

此外，毛利增長(zhǎng)27.4%，毛利率從去年同期的22.6%下降到20.8%。作為對(duì)比，整個(gè)行業(yè)的毛利率接近30%左右，中梁控股的數(shù)據(jù)處于行業(yè)低位。

對(duì)于毛利率下滑，中梁控股解釋稱(chēng)，是由于期內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目的土地收購(gòu)成本相對(duì)有關(guān)平均售價(jià)較高所致。

但回顧過(guò)去幾年的指標(biāo)，盈利能力不足的問(wèn)題，并不是今年上半年獨(dú)有。

2018年到2020年，中梁控股的毛利率分別為22.9%、23.3%、21%，呈走低趨勢(shì)；凈利率分別為8.4%、11%、9.96%，有增有減，但距離14%、15%的行業(yè)水平，同樣是明顯偏低的。

很顯然，中梁控股的規(guī)?？焖俜环矫鎺?lái)了債務(wù)高筑，另一方面，也是建立在犧牲利潤(rùn)前提上的，增長(zhǎng)質(zhì)量要打折扣。

過(guò)去這些年來(lái)，大中小房企的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求普遍很強(qiáng)烈，但做大規(guī)模，說(shuō)到底是為了獲取更多的利潤(rùn)，賺更多的錢(qián)。

如果規(guī)模上去了，盈利能力卻不升反降，那么當(dāng)初激進(jìn)擴(kuò)張的初衷到底是什么？

中梁控股早期的擴(kuò)張，以三四線(xiàn)城市為主，在棚改紅利減弱之后，開(kāi)始加大二線(xiàn)城市的投拓力度。

不過(guò)，目前三四線(xiàn)城市的占比仍然不低。

上半年數(shù)據(jù)顯示，950億元的銷(xiāo)售額，二線(xiàn)城市占比49.6%，三、四線(xiàn)城市占比39.6%、10.8%，加起來(lái)超過(guò)一半。

來(lái)源：年中報(bào)

雖然中梁控股業(yè)務(wù)主要位于長(zhǎng)三角，位于經(jīng)濟(jì)最活躍的城市群之一，但三四線(xiàn)城市的人口和樓市紅利減少，能否支撐其規(guī)模增長(zhǎng)和利潤(rùn)提升，未來(lái)是存疑的。

我們不妨看看今年上半年，中梁控股的拿地城市有哪些：

孝感、恩施、泰州、東營(yíng)、黃石、上饒、臺(tái)州、漯河、運(yùn)城……

眼下，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，一二三四線(xiàn)城市大分化正在來(lái)臨，高能級(jí)城市限購(gòu)升級(jí)，三四線(xiàn)城市則開(kāi)始了房?jī)r(jià)限跌，這會(huì)進(jìn)一步增加投拓的難度。

而對(duì)中梁控股來(lái)說(shuō)，平衡擴(kuò)張速度和質(zhì)量、銷(xiāo)售和債務(wù)之外，口碑建設(shè)也是一大棘手問(wèn)題。

前幾年，中梁控股四處拿地、高周轉(zhuǎn)激進(jìn)擴(kuò)張，后遺癥是產(chǎn)品質(zhì)量屢屢出現(xiàn)問(wèn)題，網(wǎng)上相關(guān)的投訴維權(quán)不勝枚舉，規(guī)模增長(zhǎng)和口碑提升，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)同步。

接下來(lái)，中梁控股要想更穩(wěn)健地發(fā)展，真正站到行業(yè)安全區(qū)內(nèi)，必須妥善處理好這些難題。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）