棚改紅利逝去 轉(zhuǎn)變打法實行“三轉(zhuǎn)”策略

3月30日，中梁控股發(fā)布2019年未經(jīng)審核業(yè)績公告，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)合約銷售金額1525億元，同比增加約50.2%；總收益為566.4億元，同比增加87.5%；股東應占核心凈利潤39.01億元，同比增加102.3%。

受益于此前聚焦三四線的布局，被業(yè)內(nèi)稱之為“小碧桂園”的中梁控股依然延續(xù)了較高的銷售增速。中梁控股發(fā)軔于溫州，而后總部搬遷到上海。秉持著“總部一線，布局三四線”的戰(zhàn)略，中梁控股采取“快進快出”，收割了這一撥棚改政策驅(qū)動下三四線城市房地產(chǎn)市場火爆的紅利。

但是，隨著棚改政策紅利的逝去，三四線城市房地產(chǎn)市場的下行和預期風險的增大，中梁控股正在改變以前的戰(zhàn)術打法。

在中梁控股召開的業(yè)績會上，中梁控股地產(chǎn)業(yè)務聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事李和栗表示：“實際上，我們目前整個的投資策略是圍繞‘三轉(zhuǎn)’，轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會、轉(zhuǎn)中心城市?！?/p>

“2018年我們對投資布局就做了一些調(diào)整。實際上到了2019年，在投資方面，我們超過90%的投資額是布局的二、三線城市。另一方面，三四線市場隨著政策紅利的逝去，出現(xiàn)了比較大的分化，存在一些結(jié)構性的機會，根據(jù)我們的周期策略，去尋找結(jié)構性機會這樣一種打法，來規(guī)避風險。”

財報數(shù)據(jù)顯示，2019年，中梁控股土地投資額為764億元，共獲取土地139宗。在全年買地投資中，二線城市占比提升至50%以上。分區(qū)域來看，超過60%的買地金額位于長三角、中西部、海峽西岸、環(huán)渤海及珠三角，占比分別為20%、8%、8%和1%。

但是，在“三轉(zhuǎn)”的過程中，習慣于“三四線打法”的中梁控股也面臨著全新的挑戰(zhàn)，比如省會中心城市更高的土地成本，更激烈的競爭，更高的產(chǎn)品需求等。

李和栗透露，2020年中梁控股銷售全口徑的銷售目標，目前初步定位在2019年的基礎上增長10%（即1680億元），這相比于此前高達70%的年均復合增長率大幅度降低，這也預示著中梁控股告別了前三年規(guī)?？焖僭鲩L的模式。

凈資產(chǎn)負債率大降之后略有反彈 融資成本仍高企

財報顯示，因規(guī)模擴大，中梁控股當期債務總額同比走高。截至報告期末，中梁控股債務總額同比增加48.8%至401.81億元；凈資產(chǎn)負債率增加7.5個百分點至65.6%。當期中梁控股因借貸產(chǎn)生的利息費用累計37.85億元，同比增加55.2%。

在此之前，2016年至2018年間，中梁控股大力降低凈資產(chǎn)負債率，從1790.2%一直降低至58.1%。但是，相比于2018年，中梁控股在2019年的凈資產(chǎn)負債率有一定比率的反彈，從58.1%上漲至65.6%。

另外，值得注意的是，中梁控股的融資成本居高不下，平均融資成本依然位于9.4%的高位。中梁控股在業(yè)績會上表示：“2020年將進一步開拓新融資渠道，境外貸款和境內(nèi)的ABS等，進一步降低境內(nèi)非銀行貸款的比例?！?/p>

中梁控股在財報中表示，融資成本的增加，主要是由于借款金額及利率上升導致銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)利息增加所致，部分被在建物業(yè)資本化利息抵消。

從中梁控股資產(chǎn)負債表來看，2036億元的總負債中相比2018年新增一項為優(yōu)先票據(jù)。在上市之后，中梁控股嘗試發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，但是利率卻一直維持較高位。去年年底，中梁控股曾經(jīng)發(fā)行一筆1億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率高達11.5%，今年年初，發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)的票面利率也達到8.75%。

對于境外融資，中梁控股資本市場與投資者關系總經(jīng)理及公司秘書楊德業(yè)表示，“會繼續(xù)在境外做一些新的融資，也會繼續(xù)去關注這個市場。我們今年到期的債務也不多，在今年11月份有一個2億美元的境外債到期的，已經(jīng)準備好了一些計劃，同時我們在5月份基本上也可以根據(jù)現(xiàn)有的政策，去申請大概7億美元的額度?！?/p>

由于近期美股的波動，地產(chǎn)美元債下跌，部分美元債遭遇拋售。對此，楊德業(yè)稱，“關于美元債情況，我們現(xiàn)在也看到市場波動還是比較大的，價格還是有些下降，我們會對市場機會繼續(xù)去關注，不排除會有回購的機會?！?/p>

此外，楊德業(yè)還表示，“公司希望將凈資產(chǎn)負債率保持在70%-80%之間。 ”

毛利率、凈利率有待提升

財報數(shù)據(jù)顯示，2019年，中梁控股實現(xiàn)收入566.39億元，同比增長約87.5%；歸屬股東凈利潤38.34億元，同比增長98.5%；毛利131.82億元，同比增長90.75%。

雖然營收和利潤同比都有較高的增幅，但是從23.3%毛利率和6.9%核心凈利率指標來看，兩項指標尤其是核心凈利率明顯低于行業(yè)平均水平。

對于毛利率，楊德業(yè)表示，銷售和財務管理費用也是跟公司規(guī)模同步增長。“去年公司毛利率23.3%，這個是與公司的經(jīng)營模式情況相關，根據(jù)我們實施快周轉(zhuǎn)策略，對于以住宅為主的開發(fā)商來說，大概是一個比較合理的水平?！?/p>

楊德業(yè)繼續(xù)表示，中梁控股一般的項目基本上毛利率在21%-25%之間，結(jié)轉(zhuǎn)部分要看當時拿地的土地成本及當時售價有沒有受限價限購情況影響?！拔磥黼S著我們的融資結(jié)構的改善，會進一步降低用地成本，從而也會把我們的毛利率增加上升的空間?！?/p>

對于未來的規(guī)模發(fā)展目標，李和栗表示：“我們的銷售規(guī)模發(fā)展情況，初步定為一個比較穩(wěn)健的方向，即每年10%-15%的一個增長率。那么2020年可能因疫情原因，對2月份有點影響，所以我們初步定10%，未來都在15%-20%。那么對于排名情況，我們希望隨著規(guī)模有一個同步提升。”

來源：新京報

版權歸原作者所有，如有侵權請及時聯(lián)系刪除

相關知識

年報觀察|中梁控股:換倉二線城市 “小碧桂園”減速
中梁8變:黑馬如何變“千里馬”?
中梁控股：破浪1680億
中梁控股前5個月銷售430億元 完成年度目標26%
房企動態(tài)丨中梁控股,黑馬還是野馬
前腳裁員后腳還債，求穩(wěn)的中梁控股安全嗎？
“黑馬”中梁控股降速:盈利下降債務高企 樓盤質(zhì)量問題頻遭投訴
中梁榮獲“金智獎”房地產(chǎn)企業(yè)“戰(zhàn)略前瞻獎
中梁京津冀集團批量“挖角”碧桂園
“最年輕的地產(chǎn)總裁”李和栗將離職：人事震蕩中的中梁地產(chǎn)