棚改紅利逝去 轉(zhuǎn)變打法實(shí)行“三轉(zhuǎn)”策略

3月30日，中梁控股發(fā)布2019年未經(jīng)審核業(yè)績(jī)公告，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1525億元，同比增加約50.2%；總收益為566.4億元，同比增加87.5%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)39.01億元，同比增加102.3%。

受益于此前聚焦三四線的布局，被業(yè)內(nèi)稱之為“小碧桂園”的中梁控股依然延續(xù)了較高的銷售增速。中梁控股發(fā)軔于溫州，而后總部搬遷到上海。秉持著“總部一線，布局三四線”的戰(zhàn)略，中梁控股采取“快進(jìn)快出”，收割了這一撥棚改政策驅(qū)動(dòng)下三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的紅利。

但是，隨著棚改政策紅利的逝去，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)的增大，中梁控股正在改變以前的戰(zhàn)術(shù)打法。

在中梁控股召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，中梁控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁及執(zhí)行董事李和栗表示：“實(shí)際上，我們目前整個(gè)的投資策略是圍繞‘三轉(zhuǎn)’，轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會(huì)、轉(zhuǎn)中心城市?！?/p>

“2018年我們對(duì)投資布局就做了一些調(diào)整。實(shí)際上到了2019年，在投資方面，我們超過90%的投資額是布局的二、三線城市。另一方面，三四線市場(chǎng)隨著政策紅利的逝去，出現(xiàn)了比較大的分化，存在一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，根據(jù)我們的周期策略，去尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)這樣一種打法，來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年，中梁控股土地投資額為764億元，共獲取土地139宗。在全年買地投資中，二線城市占比提升至50%以上。分區(qū)域來看，超過60%的買地金額位于長(zhǎng)三角、中西部、海峽西岸、環(huán)渤海及珠三角，占比分別為20%、8%、8%和1%。

但是，在“三轉(zhuǎn)”的過程中，習(xí)慣于“三四線打法”的中梁控股也面臨著全新的挑戰(zhàn)，比如省會(huì)中心城市更高的土地成本，更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，更高的產(chǎn)品需求等。

李和栗透露，2020年中梁控股銷售全口徑的銷售目標(biāo)，目前初步定位在2019年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%（即1680億元），這相比于此前高達(dá)70%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率大幅度降低，這也預(yù)示著中梁控股告別了前三年規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的模式。

凈資產(chǎn)負(fù)債率大降之后略有反彈 融資成本仍高企

財(cái)報(bào)顯示，因規(guī)模擴(kuò)大，中梁控股當(dāng)期債務(wù)總額同比走高。截至報(bào)告期末，中梁控股債務(wù)總額同比增加48.8%至401.81億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率增加7.5個(gè)百分點(diǎn)至65.6%。當(dāng)期中梁控股因借貸產(chǎn)生的利息費(fèi)用累計(jì)37.85億元，同比增加55.2%。

在此之前，2016年至2018年間，中梁控股大力降低凈資產(chǎn)負(fù)債率，從1790.2%一直降低至58.1%。但是，相比于2018年，中梁控股在2019年的凈資產(chǎn)負(fù)債率有一定比率的反彈，從58.1%上漲至65.6%。

另外，值得注意的是，中梁控股的融資成本居高不下，平均融資成本依然位于9.4%的高位。中梁控股在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“2020年將進(jìn)一步開拓新融資渠道，境外貸款和境內(nèi)的ABS等，進(jìn)一步降低境內(nèi)非銀行貸款的比例?！?/p>

中梁控股在財(cái)報(bào)中表示，融資成本的增加，主要是由于借款金額及利率上升導(dǎo)致銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)利息增加所致，部分被在建物業(yè)資本化利息抵消。

從中梁控股資產(chǎn)負(fù)債表來看，2036億元的總負(fù)債中相比2018年新增一項(xiàng)為優(yōu)先票據(jù)。在上市之后，中梁控股嘗試發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，但是利率卻一直維持較高位。去年年底，中梁控股曾經(jīng)發(fā)行一筆1億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)11.5%，今年年初，發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)的票面利率也達(dá)到8.75%。

對(duì)于境外融資，中梁控股資本市場(chǎng)與投資者關(guān)系總經(jīng)理及公司秘書楊德業(yè)表示，“會(huì)繼續(xù)在境外做一些新的融資，也會(huì)繼續(xù)去關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)。我們今年到期的債務(wù)也不多，在今年11月份有一個(gè)2億美元的境外債到期的，已經(jīng)準(zhǔn)備好了一些計(jì)劃，同時(shí)我們?cè)?月份基本上也可以根據(jù)現(xiàn)有的政策，去申請(qǐng)大概7億美元的額度?！?/p>

由于近期美股的波動(dòng)，地產(chǎn)美元債下跌，部分美元債遭遇拋售。對(duì)此，楊德業(yè)稱，“關(guān)于美元債情況，我們現(xiàn)在也看到市場(chǎng)波動(dòng)還是比較大的，價(jià)格還是有些下降，我們會(huì)對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)繼續(xù)去關(guān)注，不排除會(huì)有回購(gòu)的機(jī)會(huì)。”

此外，楊德業(yè)還表示，“公司希望將凈資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%-80%之間。 ”

毛利率、凈利率有待提升

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年，中梁控股實(shí)現(xiàn)收入566.39億元，同比增長(zhǎng)約87.5%；歸屬股東凈利潤(rùn)38.34億元，同比增長(zhǎng)98.5%；毛利131.82億元，同比增長(zhǎng)90.75%。

雖然營(yíng)收和利潤(rùn)同比都有較高的增幅，但是從23.3%毛利率和6.9%核心凈利率指標(biāo)來看，兩項(xiàng)指標(biāo)尤其是核心凈利率明顯低于行業(yè)平均水平。

對(duì)于毛利率，楊德業(yè)表示，銷售和財(cái)務(wù)管理費(fèi)用也是跟公司規(guī)模同步增長(zhǎng)。“去年公司毛利率23.3%，這個(gè)是與公司的經(jīng)營(yíng)模式情況相關(guān)，根據(jù)我們實(shí)施快周轉(zhuǎn)策略，對(duì)于以住宅為主的開發(fā)商來說，大概是一個(gè)比較合理的水平?！?/p>

楊德業(yè)繼續(xù)表示，中梁控股一般的項(xiàng)目基本上毛利率在21%-25%之間，結(jié)轉(zhuǎn)部分要看當(dāng)時(shí)拿地的土地成本及當(dāng)時(shí)售價(jià)有沒有受限價(jià)限購(gòu)情況影響?！拔磥黼S著我們的融資結(jié)構(gòu)的改善，會(huì)進(jìn)一步降低用地成本，從而也會(huì)把我們的毛利率增加上升的空間?！?/p>

對(duì)于未來的規(guī)模發(fā)展目標(biāo)，李和栗表示：“我們的銷售規(guī)模發(fā)展情況，初步定為一個(gè)比較穩(wěn)健的方向，即每年10%-15%的一個(gè)增長(zhǎng)率。那么2020年可能因疫情原因，對(duì)2月份有點(diǎn)影響，所以我們初步定10%，未來都在15%-20%。那么對(duì)于排名情況，我們希望隨著規(guī)模有一個(gè)同步提升?！?/p>

來源：新京報(bào)

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