中梁控股:破浪1680億
??“甚至?xí)^1680億的年度目標(biāo)?!?/p>
??中梁控股執(zhí)行董事、首席財務(wù)官兼副總裁游思嘉在中期業(yè)績會上很自信。對于中梁今年銷售目標(biāo)的達(dá)成,不僅是游思嘉,整個管理層都信心十足。在房企們紛紛將目標(biāo)調(diào)低、保守前進(jìn)的大環(huán)境下,中梁控股給自己設(shè)定了10%的年增長目標(biāo)。在銷售回暖之下,更是意欲尋求突破。
??上市一年以來,中梁控股通過對城市布局和財務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,取得了長足的發(fā)展。
??在疫情影響,交付受壓之下,中梁控股依然實(shí)現(xiàn)了237.67億元的營業(yè)收入,同比增加15.6%;期內(nèi)凈利潤22.1億元,同比增16.4%;歸屬于上市公司股東的核心凈利潤13.08億元,同比增6.2%;歸屬股東凈利潤12.06億元,同比微增0.14%。
??用3年時間就從百億迅速踏進(jìn)千億陣營的中梁,在業(yè)界有“黑馬房企”之稱,在規(guī)模擴(kuò)大的同時也做到了利潤的并重
??90%新增土儲位于二三線城市
??上半年,中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額677億元,同比增加6.3%。其中,在二線城市的銷售占比上升到到了43.9%,三線城市為45.2%,四線城市降至10.9%。
?從2018年下半年開始,中梁控股迅速對房地產(chǎn)變化做出了調(diào)整,提高城市能級,回歸二線及強(qiáng)三線。此類地區(qū)的基本面良好,市場容量大,收益有保障。從目前的銷售成績來看,成效初顯,也從側(cè)面反映出中梁在戰(zhàn)略定位上的精準(zhǔn)。
??通過持續(xù)的深耕外拓、轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會、轉(zhuǎn)都市圈中心等戰(zhàn)略,中梁控股大大地提升了土儲的城市能級,銷售均價提升至每平方米12500元。中梁希望今年的銷售均價預(yù)期達(dá)每平方米13000元,未來再逐步提升。
??充足的供貨是中梁實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)。2020上半年,中梁控股連同其合聯(lián)營公司的土地投資總額為394億元,共獲取土地56宗,總面積約740萬平方米,權(quán)益比約為60%。
??截至2020年6月末,總土儲超6300萬平方米,總可售貨值4600億元,共計(jì)504個項(xiàng)目,均衡分布于23個省市。以中小型項(xiàng)目為主,總建面在20萬平方米以下的占比達(dá)80%,有效分散了風(fēng)險。
??在上半年的新增土儲中,二線城市占64%,三線城市占27%,合共91%,已基本完成二線和強(qiáng)三線的布局。按經(jīng)濟(jì)區(qū)而言,長三角作為中梁的大本營,占總土儲的比重為56%,其次為中西部,占比為19%,環(huán)渤海占比15%,海峽西岸占比8%,珠三角占比1%。??接下來,中梁控股會根據(jù)自身發(fā)展和融資能力增加土地儲備,著重去化及現(xiàn)金流。游思嘉說道:“公司計(jì)劃用銷售的50%-60%來做投資,不會在這個基礎(chǔ)上特別做調(diào)升,現(xiàn)有的土儲已經(jīng)可以為明年做到增量的要求,未來會隨行就市,保持合理的投資。”中梁在保持高速發(fā)展的同時不失理性。 ??平均融資成本下降0.5ppt ??截至2020年上半年末,中梁控股的有息負(fù)債總額為528.09億元。游思嘉篤定地說:“在同業(yè)50強(qiáng)里,中梁控股的有息負(fù)債水平最低,期末凈負(fù)債率69.9%,處于合理可控的范圍之內(nèi),未來也將持續(xù)維持在70%-80%的合理水平?!?
??自2019年上市后,中梁控股打開了資本市場的通道。上半年,公司新增境外融資渠道,通過境外票據(jù)及貸款合計(jì)融資超6.7億美元,境外與香港恒生銀行完成首筆雙邊貸款。債務(wù)結(jié)構(gòu)上,境內(nèi)非銀占比降低至31%,境內(nèi)銀行貸款占比52%,境外優(yōu)先票據(jù)占比15%。??相比于2019年底,平均融資成本下降了0.5ppt至8.9%。游思嘉預(yù)計(jì),在境內(nèi)流動性和央行放水的勢態(tài)之下,融資成本在今年年底還有進(jìn)一步下降的空間,大概還能再下降0.5ppt。
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