文丨西部菌

近期以來(lái)，又到了房企曬中期成績(jī)單的時(shí)候。

24日，“宇宙房企”碧桂園發(fā)布了2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告:

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約3030.9億元，同比增長(zhǎng)14%；權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約3451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。 

上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2349.3億元，同比增長(zhǎng)27%；毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

27%的營(yíng)收增長(zhǎng)還算亮眼，但除此之外，其他幾項(xiàng)指標(biāo)幾乎是乏善可陳，盈利能力面臨重大考驗(yàn)。

很顯然，隨著樓市變天、調(diào)控收緊，碧桂園的日子越來(lái)越不好過(guò)了。

01

2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額7888億元，同比增長(zhǎng)2.24%，位居克而瑞銷(xiāo)售榜首，其中權(quán)益金額為5706.6億元。

今年上半年，權(quán)益銷(xiāo)售額3030.9億元，同比增長(zhǎng)14%。對(duì)照去年同期的表現(xiàn)，只能說(shuō)是疫情后的正?；嘏?。

來(lái)源：年中報(bào)

碧桂園上半年2349.3億元的營(yíng)收，97%是由物業(yè)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的。

年中報(bào)提到，由于交付物業(yè)面積的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入由去年同期的1799.5億元上升到2279億元，同比增長(zhǎng)26.6%。

不過(guò)，碧桂園上半年雖然營(yíng)收增長(zhǎng)快，增收不增利的特征卻相當(dāng)明顯。來(lái)看兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：

本集團(tuán)凈利潤(rùn)約為人民幣224.2億元，同比增長(zhǎng)2.3%。

本公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為人民幣152.2億元，同比增長(zhǎng)4.2%。 

對(duì)比營(yíng)收增幅，凈利潤(rùn)和核心凈利潤(rùn)的增速，可謂大幅拖后腿。而毛利方面，從去年同期的448.87億元，增長(zhǎng)到今年年中的462.84億元，增長(zhǎng)也只有3%左右。

去年受疫情影響，包括碧桂園在內(nèi)的幾乎所有房企，上半年的銷(xiāo)售、盈利各項(xiàng)指標(biāo)都受到了較大影響。

以凈利潤(rùn)為例，碧桂園2020年上半年實(shí)現(xiàn)219.26億元，而2019年為230.57億元。

在2020年基數(shù)低的前提下，碧桂園今年上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)只有2.3%；而224.2億元的總額，還未回歸到2019年的水平，這一成績(jī)可以說(shuō)是不及格的。

而且，回顧近幾年的表現(xiàn)，碧桂園的盈利能力下滑，并不只是疫情才開(kāi)始的。

2018年到2020年，碧桂園的毛利率分別為27.03%、26.06%、21.8%；對(duì)應(yīng)的年度凈利潤(rùn)率分別為12.81%、12.59%、11.69%，都是一路下降。

02

拋開(kāi)疫情的因素外，碧桂園盈利能力不斷下滑，其高度下沉的戰(zhàn)略路線和土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，無(wú)疑是繞不開(kāi)的因素。

作為“宇宙房企”，碧桂園的快速壯大，得益于廣大的三四五線城市甚至縣城。這些中小城市數(shù)量龐大，覆蓋的人群廣，購(gòu)房需求多，能夠撐得起足夠的體量。

來(lái)源：碧桂園控股2020年報(bào)

2020年，碧桂園權(quán)益合同銷(xiāo)售額按城市類型劃分，位于三四線城市約占54%，位于二線城市的占32%。

而年中報(bào)顯示，碧桂園業(yè)務(wù)覆蓋了296個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃，1408個(gè)縣。

三四五線城市以及廣大縣城，之前在棚改貨幣化政策下，釋放了大量資金和安置需求，哪怕沒(méi)有人口流入，樓市也是火熱異常，碧桂園因此成為最大贏家。

但現(xiàn)在的市場(chǎng)完全變了。

房住不炒，讓一二線城市的漲價(jià)空間被鎖死；三四線城市，人口和產(chǎn)業(yè)流出，樓市缺少托底的地基，加上棚改貨幣化步入尾聲，樓市開(kāi)始全面轉(zhuǎn)冷。

其實(shí)相較于那些重倉(cāng)一二線的房企，選擇下沉到底的碧桂園，面臨的危險(xiǎn)是更大的。

因?yàn)榈途€城市的發(fā)展發(fā)力，可能是長(zhǎng)期性的，而一二線城市，只要人口持續(xù)流入，基本面就不會(huì)太差。

事實(shí)上，這從碧桂園的銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)，也能夠看出來(lái)。2019年，碧桂園平均銷(xiāo)售價(jià)格約每平方米人民幣8407元，2020年為7980元，今年上半年為7994元。

樓市轉(zhuǎn)冷之下，低線城市的房子越來(lái)越賣(mài)不起價(jià)，三道紅線等融資監(jiān)管手段，也在倒逼房企加速去化回籠資金。這些因素，無(wú)疑會(huì)直接影響到碧桂園的盈利能力。

去年年中，碧桂園高管提到，在三四線城市的具體項(xiàng)目選擇上，集團(tuán)會(huì)相對(duì)慎重。但嘴上這樣說(shuō)，身體還是很誠(chéng)實(shí)。

去年全年，三四線城市拿地金額占比70.53%，拿地金額占比相比2019年提升12.33%，重倉(cāng)三四線的意圖還是很明顯。

這也意味著，在接下來(lái)三四線城市房地產(chǎn)紅利不斷減弱的背景下，碧桂園未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)和盈利能力，還將面臨更大的挑戰(zhàn)。

03

財(cái)務(wù)管控方面，今年上半年，碧桂園總借貸下降至約3242.4億元，集團(tuán)可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1862.4億元。

不過(guò)，三道紅線依然踩線——資產(chǎn)負(fù)債率從去年的80%，降至了如今的77%，仍然高于70%的紅線標(biāo)準(zhǔn)。

來(lái)源：碧桂園控股2020年報(bào)

而按照碧桂園在業(yè)績(jī)會(huì)上的說(shuō)法，計(jì)劃在2023年6月之前實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。碧桂園給了自己近兩年的時(shí)間窗口，足以說(shuō)明大船轉(zhuǎn)身的困難。

在銷(xiāo)售增速放緩、盈利能力下滑、債務(wù)承壓同時(shí)，碧桂園自身似乎也有踩剎車(chē)的跡象。

比如拿地金額方面，2020年全年為2092億元，今年上半年為884.3億元，不到去年一半。

另外，2020年年報(bào)顯示，碧桂園的員工規(guī)模也在減少，裁員的傳說(shuō)間接坐實(shí)：

截至2020年末，碧桂園共有約93899名全職雇員，同比2019年的10.18萬(wàn)名，減少了7885名全職雇員。 

隨著行業(yè)生變，房企調(diào)整拿地節(jié)奏，放緩規(guī)模擴(kuò)張步伐，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)以尋求債務(wù)過(guò)關(guān)，完全可以理解。

畢竟，地產(chǎn)存量時(shí)代，相較于單純的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)狀況以及品牌品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，重要性在不斷凸顯，它是長(zhǎng)期主義致勝的重要因素。

不過(guò)，調(diào)整節(jié)奏的碧桂園，在產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)把控上，卻還是問(wèn)題多多，投訴維權(quán)以及安全事故時(shí)有發(fā)生。

比如前不久的華南碧桂園“尸水”事件，引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的維權(quán)抗議，成為一大新聞熱點(diǎn)。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

此外，有媒體統(tǒng)計(jì)，在今年一季度，有多位購(gòu)房者在領(lǐng)導(dǎo)留言板塊進(jìn)行留言維權(quán)，留言數(shù)量超過(guò)50條，涉及房屋質(zhì)量存瑕疵、無(wú)法按時(shí)交付、房屋漏水等問(wèn)題。

其實(shí)，以碧桂園的規(guī)模體量看，在輿論場(chǎng)上的負(fù)面曝光度高實(shí)屬正常。但這也提醒，碧桂園作為行業(yè)龍頭，在輸出產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，更得做好品控。

否則，業(yè)績(jī)?nèi)娉袎旱谋坦饒@，過(guò)去苦心經(jīng)營(yíng)起來(lái)的市場(chǎng)份額，遲早也會(huì)在口碑滑坡中，一點(diǎn)點(diǎn)被蠶食掉。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）

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