合景泰富:盈利質(zhì)量越來越差分拆物業(yè)板塊港股上市

來源：智能家居時間：2020-10-09 10:02

港股上市房企合景泰富（HK.1813）在國慶假日里突然大跌。

　　飛魚財經(jīng)翻閱了公司2020半年報，發(fā)現(xiàn)了一些值得探討的點。比如，它的盈利質(zhì)量為何越來越差？投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益增長是否已經(jīng)到了盡頭？比如，為何不像其他上市房企一樣在半年報中單獨列出“合約負債”項目？

　　分拆物業(yè)板塊港股上市

　　和許多粵系房企一樣，合景泰富也有著讓人“驚嘆”的傳奇創(chuàng)業(yè)故事。

　　1995年，年僅26歲的孔健岷，和他的兩個兄弟，創(chuàng)立了合景房地產(chǎn)公司，發(fā)展廣州的房地產(chǎn)項目?？捉♂簞?chuàng)業(yè)前，曾在工商銀行(4.930, 0.01,0.20%)廣州分行任信貸主任，早在1994年就與人合伙成立了新恒昌公司。在彼時，孔健岷及其兩兄弟，算得上是商海中早早揚帆者。

　　2003年，公司正式更名為合景泰富集團。當年，公司以天價投得珠江新城兩幅地王后，開始進入高速發(fā)展期。2007年，公司在香港完成上市，成為一個多元化發(fā)展的上市房企。

　　雖然，合景泰富在自己的“官宣”中“一直不錯”。但是，在房地產(chǎn)明星企業(yè)扎堆的華南，合景泰富被外界關(guān)注的有限。而就在這個國慶假期，合景泰富卻由于突然大跌，“上了頭條”。

　　10月7日，合景泰富突然大跌22%。當天蒸發(fā)了約100億市值。次日，也就是國慶假期的最后一天，公司股價出現(xiàn)回升。據(jù)了解，突然大跌或許與公司分拆合景悠活集團控股有限公司在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨立上市相關(guān)。根據(jù)公開信息，10月7日為公司除權(quán)日，其通過實物分派合景悠活股份進行派息。

　　合景悠活是合景泰富旗下物業(yè)公司。該公司尋求獨立上市符合目前房地產(chǎn)企業(yè)的普遍趨勢。

　　只是，這一份拆上市方案，對投資者是利是弊，值得進一步觀察。

　　半年報中三點觀察

　　合景泰富的分拆旗下物業(yè)公司在港上市，引發(fā)我們深度觀察該公司的經(jīng)營和財務狀況。

　　公司半年報顯示，2020年上半年，實現(xiàn)凈利潤約36.6億元，同比下降40.5%；實現(xiàn)歸母凈利潤約35.2億元，同比下降41.0%；實現(xiàn)應占每股基本盈利約110.7分，同比下降41.1%。

　　公司解釋：主要是由于投資物業(yè)公允價值收益凈額、合營企業(yè)利潤降幅較大所致。

　　這個業(yè)績表現(xiàn)，應該說是“不理想”的。

　　在半年報中，值得關(guān)注的有三點。

　　一是投資性房地產(chǎn)公允價值收益大幅縮水10倍，導致上半年歸母凈利潤大幅下滑。

　　幾乎是從2017年起，合景泰富的投資性房地產(chǎn)公允價值的變動損益占年度利潤的比例就表現(xiàn)的比較高。

　　換句話說，近幾年合景泰富的盈利質(zhì)量是非常差的，主要是靠投資性房地產(chǎn)公允價值的變化，而不是靠真正的現(xiàn)金流流入。

　　2020年上半年，投資性房地產(chǎn)公允價值大幅縮水，導致歸母凈利潤大幅下滑。這是否意味著，公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益增長已經(jīng)到了盡頭？

　　二是自身“造血能力”不足。

　　合景富泰近年來經(jīng)營活動現(xiàn)金流均為負數(shù)，自身造血能力不足。

　　此外，公司上半年匯兌虧損翻了3倍?，F(xiàn)金流壓力進一步增大。

　　三是公司在半年報中為何不像其他上市房企將“合約負債”單列？

　　一般地產(chǎn)商，都會預收客戶的購房款，合約負債的大小也是體現(xiàn)地產(chǎn)商規(guī)模以及實力的一個表現(xiàn)，但我們在合景泰富的資產(chǎn)負債表上竟然看不到“合約負債”。

　　在查閱公開報道中，我們看到這樣一段描述：2020上半年公司預售額合計人民幣368億元，同比增長2%，平均銷售價格約為人民幣16，700元/平方米，與2019年同期相比基本持平。按預售金額貢獻劃分，目前在售120個項目中，37%來自粵港澳大灣區(qū)，37%來自長三角區(qū)域；按城市等級劃分，87%來自一二線城市。

　　通過分析公司半年報中的會計科目，對比公司年報中的相關(guān)安排，一個猜測是公司可能將“合約負債”“揉在了”其他應付款及應計款項中。

　　為何這樣安排？

　　這或許還是和公司的銷售情況相關(guān)。