觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 物業(yè)股大受資本市場(chǎng)追捧及相比地產(chǎn)可觀得多的市盈率，讓分拆物業(yè)上市的熱度還在持續(xù)。

4月26日晚間，物業(yè)上市賽道上又添一員——富力物業(yè)在港交所遞交了招股書。

大概6年前，富力便有意要分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市，但過去6年間，身邊不管大的小的房企紛紛完成物業(yè)分拆，富力物業(yè)卻遲遲未有動(dòng)作。

正所謂“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”。

根據(jù)招股書披露，富力物業(yè)完成了多元化的物業(yè)組合，包括住宅及商業(yè)物業(yè)，商業(yè)方面主要包括零售物業(yè)、寫字樓及服務(wù)式公寓，簽約管理的其他商業(yè)物業(yè)包括教育機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)園。

在管范圍和規(guī)模方面，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目位于中國(guó)26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為6940萬(wàn)平方米，包括295個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積約為5810萬(wàn)平方米；及257項(xiàng)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積為1120萬(wàn)平方米。

截至最后實(shí)際可行日期，富力物業(yè)總在管建筑面積進(jìn)一步增加至7160萬(wàn)平方米。

成色

相比多數(shù)依靠拓展和收并購(gòu)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的上市物企來講，目前富力物業(yè)的規(guī)模尚且不大。業(yè)務(wù)組合上，住宅和商業(yè)規(guī)模占比分別為83.7%和16.14%，收入貢獻(xiàn)占比分別為67.6%和32.4%。

關(guān)于在管面積的來源，招股書中未有明確披露，但有稱“過往業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要得益于富力集團(tuán)的支持”。

截至2020年12月31日，富力集團(tuán)位于中國(guó)27個(gè)省、自治區(qū)及直轄市及其他國(guó)家的140多個(gè)城市，擁有208個(gè)開發(fā)中項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備總建筑面積約6430萬(wàn)平方米，這將繼續(xù)為富力物業(yè)帶來重大的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

截至2020年末，富力物業(yè)來自富力集團(tuán)及合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及獨(dú)立第三方的收入貢獻(xiàn)占比，分別為23.4%和76.6%。

收入和盈利增長(zhǎng)則在近兩年才錄得較快增長(zhǎng)：收入由2018年的18.23億元增長(zhǎng)19.0%至2019年的21.7億元，并進(jìn)一步增長(zhǎng)19.7%至2020年的25.97億元；于2018年錄得年內(nèi)虧損人民幣1160萬(wàn)元，年內(nèi)利潤(rùn)由2019年的6380萬(wàn)元增加275.6%至2020年的2.4億元。

于2018年、2019年及2020年，富力物業(yè)整體毛利分別為2.71億元、3.89億元及6.44億元，整體毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。2020年，住宅和商業(yè)兩大板塊的毛利率分別上升至21.2%和32.4%。

數(shù)據(jù)顯示，近兩年行業(yè)物業(yè)服務(wù)公司毛利率水平基本處于20%-30%，富力物業(yè)的盈利能力尚處中下水平。

截至2020年12月31日，富力物業(yè)位于一線、新一線及二線城市的項(xiàng)目分別占總在管建筑面積約25.9%、25.9%及25.5%，城市布局上有利于后續(xù)盈利的增長(zhǎng)；另外，一般而言商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的坪效要遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，不過目前富力物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)比例還有待進(jìn)一步提高。

而富力物業(yè)毛利率在2020年才得以超過20%，增長(zhǎng)主要得益于通過分包若干毛利率相對(duì)較低的業(yè)務(wù)服務(wù)予第三方而有效控制成本，及因中央及地方政府部門采取的COVID-19相關(guān)的紓困措施而獲豁免繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。

具體在業(yè)務(wù)服務(wù)業(yè)態(tài)上，富力物業(yè)與目前大多上市物企相差無異。住宅管理方面主要包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)則包括居家生活服務(wù)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)；商業(yè)管理方面業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)。

截至2020年底，住宅物業(yè)管理板塊毛利率為13.9%，整體平均物業(yè)管理費(fèi)2.41元每月每平方米；商業(yè)管理板塊的毛利率為32.4%，整體平均物業(yè)管理費(fèi)10.08元每月每平方米。

可以發(fā)現(xiàn)，近一年來頻繁上市的商辦類物業(yè)股，包括了華潤(rùn)萬(wàn)象生活、金融街(000402,股吧)物業(yè)、合景悠活、遠(yuǎn)洋服務(wù)等。更多的物業(yè)企業(yè)也傾向于“物管+商管”一起打包上市，較傳統(tǒng)住宅物業(yè)企業(yè)有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

不過，富力物業(yè)在商業(yè)管理上起步較晚，招股書披露其在2020年才正式推出“富物商企”品牌，提供有關(guān)商業(yè)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)，旗下主要從事提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)的主體為“富鄰商業(yè)”，該公司于2020年6月15日在中國(guó)成立，初始注冊(cè)資本為人民幣5000萬(wàn)元。

因果

有報(bào)道稱，早在2017年3月，富力就已經(jīng)官宣了整合集團(tuán)下屬物業(yè)公司，組建富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，將物業(yè)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區(qū)全面打通。

根據(jù)招股書披露的公司架構(gòu)變動(dòng)，富力物業(yè)前身為“天力物業(yè)”。2019年，富力開始就物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)騰挪。

2019年底，富力聯(lián)合創(chuàng)始人李思廉與張力各自出資50%成立合資公司——廣州富星投資咨詢有限公司，并以其作為整合平臺(tái)，開始對(duì)富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司進(jìn)行一系列的收購(gòu)交易。

廣州富星成立后快速收購(gòu)了富力地產(chǎn)旗下的兩家物業(yè)公司——從富力地產(chǎn)的附屬公司各自對(duì)價(jià)500萬(wàn)元收購(gòu)了大同恒富物業(yè)服務(wù)有限公司、天津華信物業(yè)管理有限公司。

于2020年3月31日，廣州富星又以代價(jià)2.7億元向富力地產(chǎn)收購(gòu)天力物業(yè)的90%股權(quán)，及以代價(jià)人民幣3000萬(wàn)元向廣州鼎力收購(gòu)天力物業(yè)的10%股權(quán)，作價(jià)合計(jì)3.3億元。于收購(gòu)?fù)瓿珊?，天力物業(yè)由廣州富星全資擁有。

天力物業(yè)、華信物業(yè)、恒富物業(yè)由此成為廣州富星旗下三大物業(yè)公司，收購(gòu)當(dāng)時(shí)，該三家物業(yè)公司管理著總計(jì)224個(gè)富力地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目，總建面約為7000萬(wàn)平方米。

其中天力物業(yè)是富力物業(yè)集團(tuán)擁有的重頭資產(chǎn)，低價(jià)出售予兩大股東張力、李思廉時(shí)，曾使富力惹來批評(píng)。有券商直指，公司以較市價(jià)低九成的作價(jià)將業(yè)務(wù)賣給大股東，有損害小股東利益之嫌。

銀河聯(lián)昌證券報(bào)告中指，富力以極低價(jià)向大股東出售物管業(yè)務(wù)的行動(dòng)“非常差兼令人失望”，3.3億元的作價(jià)，如果按富力物業(yè)管理2019年業(yè)績(jī)來算大概約6倍的市盈率，與目前市場(chǎng)的平均市盈率約23倍相差頗大。

不過從工商信息查看，與廣州富星的交易事項(xiàng)完成后，4月16日，天力物業(yè)實(shí)際控制人從“李思廉”變更為“富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)香港有限公司”。

對(duì)此有解讀稱“將物業(yè)資產(chǎn)裝入香港公司，是在港股上市的慣常操作流程”；不過也有業(yè)內(nèi)分析指，把上市公司的物業(yè)公司出售給了關(guān)聯(lián)方，物業(yè)再上市就不屬于分拆上市，這相當(dāng)于“曲線”上市。

此外，從上市考量看，“三道紅線”下，分拆物業(yè)或許也是富力改善財(cái)務(wù)的辦法之一，通過股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平。

本次物業(yè)招股書則顯示，截至2020年底，富力物業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為109.1%，較2019年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

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