因受疫情影響，2020年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)跌宕起伏。5月21日，中指研究院發(fā)布的上市房企研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平出現(xiàn)回落，企業(yè)間的盈利能力、財(cái)務(wù)穩(wěn)健等指標(biāo)分化也越來(lái)越明顯。

值得關(guān)注的是，盈力能力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)成為房企的常態(tài)發(fā)展模式。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)新城上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰，也將提升產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，未來(lái)把握產(chǎn)城融發(fā)展方向更為關(guān)鍵。

增收不增利，上市公司股東收益水平回落

因受疫情沖擊，整體來(lái)看，2020年滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近幾年新低。據(jù)中指研究院5月21日發(fā)布的上市房企研究報(bào)告顯示，2020年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400億元，同比增長(zhǎng)率為13.7%，增速較上年回落4.2個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)13.8%至2333億元，增速較上年回落7個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工具箱不斷完善，即便在這樣一個(gè)特殊的環(huán)境下，房地產(chǎn)上市公司仍取得了好的業(yè)績(jī)，收入規(guī)模再創(chuàng)新高，但是利潤(rùn)增加不顯著，出現(xiàn)增收不增利的情況。

據(jù)上述報(bào)告顯示，2020年，滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長(zhǎng)13.1%和14.8%；凈利潤(rùn)均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長(zhǎng)3.5%。

在中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水看來(lái)，出現(xiàn)增收不增利主要是因?yàn)槭袌?chǎng)受到疫情的影響比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的施工以及竣工明顯滯后。

報(bào)告還顯示，2020年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落。其中滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.75元，較上年下降13.4%，內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司均值為0.95元，同比下降0.9%。

對(duì)于股東收益，劉水分析認(rèn)為，中小企業(yè)下滑比較明顯，而部分龍頭房企出現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)，比如萬(wàn)科、新城控股、融創(chuàng)、華潤(rùn)和中海的每股收益均在3元以上，其中融創(chuàng)、新城每股收益超5元；而綠城、寶龍地產(chǎn)和中國(guó)奧園也展現(xiàn)出了高成長(zhǎng)性，每股收益同比增長(zhǎng)率分別為90.9%、46.5%和39.9%。

除了股東收益水平分化之外，劉洪玉表示，企業(yè)間的很多指標(biāo)也在持續(xù)地分化，盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面差異化越來(lái)越明顯。

產(chǎn)業(yè)新城注重長(zhǎng)期回報(bào)，盈利能力普遍較強(qiáng)

眾所周知，房地產(chǎn)板塊受調(diào)控的影響比較明顯，市場(chǎng)的走勢(shì)與政策的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，比如“三道紅線”等政策出臺(tái)一度引起房地產(chǎn)板塊行情走低。對(duì)此，劉水提到，從A股和H股來(lái)看，都有70%左右的房地產(chǎn)公司市值在去年一年出現(xiàn)了明顯的下跌。

在提高房企市值方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了做房地產(chǎn)代建、分拆物業(yè)上市、聚焦都市圈外，產(chǎn)城融合也是未來(lái)的重要發(fā)展方向。事實(shí)上，近幾年，投資產(chǎn)業(yè)新城已成為房企發(fā)展的趨勢(shì)之一。

5月21日，中指研究院發(fā)布的2021中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商評(píng)價(jià)研究報(bào)告顯示，2020年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商營(yíng)業(yè)收入普遍有所下滑，但是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的盈利能力普遍較強(qiáng)。從盈利規(guī)?？矗a(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商凈利潤(rùn)規(guī)模在10億-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤(rùn)超過(guò)50億元。從盈利能力來(lái)看，個(gè)別運(yùn)營(yíng)商長(zhǎng)期持有股權(quán)取得收益，利潤(rùn)水平大幅提升。

而不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心，以長(zhǎng)期投資回報(bào)為主線。2020年，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商增值業(yè)務(wù)收入加大，通過(guò)可持續(xù)性收入回流現(xiàn)金，負(fù)債水平較低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)的常態(tài)發(fā)展模式，不過(guò)，清醒認(rèn)識(shí)宏觀趨勢(shì)、把握產(chǎn)城融發(fā)展方向更為關(guān)鍵。

中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼理事長(zhǎng)朱宏任表示，產(chǎn)城融合是新時(shí)期我國(guó)城市建設(shè)中逐步發(fā)展起來(lái)的一種新模式。近年來(lái)，一批產(chǎn)業(yè)新城、科技園區(qū)、特色小城鎮(zhèn)，依靠較高成長(zhǎng)性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，取得了較快發(fā)展，但也有一些地方在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí)錯(cuò)誤地估計(jì)形勢(shì)，或選錯(cuò)方向，或缺乏要素支撐，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力。疫情之后，如何重拾加快推進(jìn)產(chǎn)城融合的建設(shè)勢(shì)頭，首先需要對(duì)當(dāng)前形勢(shì)作出合理、準(zhǔn)確的判斷。

劉水也認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)完善，市場(chǎng)將呈現(xiàn)弱周期，房地產(chǎn)上市公司更應(yīng)緊跟國(guó)家政策，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)機(jī)遇。未來(lái)，合作主體多元化將助力產(chǎn)城發(fā)展升級(jí)，而園區(qū)上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰的創(chuàng)新融資模式，也將提升產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

新京報(bào)

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