樓市大變局前夜:房租猛降房價(jià)緩漲……

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-17 10:51

房租是經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì)，只要有溫度變化，馬上就會顯示出來，因?yàn)樽夥空叩腻X包從不撒謊。

中國樓市在竭盡全力保持穩(wěn)定，它需要在一個(gè)相對狹窄的范圍內(nèi)跳舞。

中國樓市，不僅僅是一手房的市場，也是二手房和大量出租屋的綜合市場。

最近，朋友在某一線城市的房子一直租不出去，后來降價(jià)，終于租出去了。他還是給了某長租公寓公司，才順利脫手。他很困惑：人呢？都去哪兒了？

其實(shí)有這種困惑的不止他，還有很多人。

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看看權(quán)威媒體的報(bào)道：

7月13日的《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》告訴我們——房租降了，一線城市降溫最為明顯。上海和深圳6月份房租環(huán)比下跌分別為9.1％和12.4％。數(shù)據(jù)顯示，北京通州、豐臺、大興、房山的租房熱度環(huán)比降幅均超過20％。

7月13日的央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》欄目告訴我們——研究院發(fā)布《2020租賃市場半年報(bào)》顯示：上半年整體租賃成交價(jià)格同比明顯下滑，重點(diǎn)18城6月平均租金環(huán)比5月下降3.2％，同比下降10.9％。

指望房租補(bǔ)貼家用的人有點(diǎn)慘

我此前一直說，不要炒房，剛需和改善型該買就買，買是為了解決住的問題，解決孩子讀書的問題，同時(shí)部分對沖房價(jià)上漲的壓力。

但是，我一直在強(qiáng)調(diào)：請不要炒房，尤其不要高杠桿炒房。

為什么？原因很多，其中一個(gè)重要原因就是很多人沒錢了，甚至有一部分人沒工作了。很多人不信，但是我告訴你，這種效應(yīng)正在傳導(dǎo)中，第一波就是房租下降。

即使沒有疫情，經(jīng)濟(jì)增速也是從高速到中高速，這是大家都知道的。有了疫情，大家的錢少了，工作崗位少了，這也是事實(shí)。

那么，在一二線城市工作的租房人群有多個(gè)選擇：和房東商量降房租、搬去更便宜的地方、合租，回老家。

如果一個(gè)人被裁員且找不到工作，在此前工作的城市里又沒有房子，回老家是大概率事件。

所以，房租是經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì)一點(diǎn)都沒錯(cuò)。只要有溫度變化，馬上就會顯示出來，因?yàn)樽夥空叩腻X包從不撒謊。

而且，包租公包租婆群體雖然有一部分確實(shí)是手中有幾十串鑰匙的城中村大叔、大媽或者炒房客，但是有更多是普通的中產(chǎn)，甚至他們本身就已經(jīng)被減薪裁員，就指望房租補(bǔ)貼家用。

但是現(xiàn)在，別說房子不好出租，即使租出去了，房租也會下降，這簡直就是雪上加霜。有多套房子的人還好，只有一套房子可以出租的，遇到點(diǎn)情況，確實(shí)會手頭緊張，實(shí)在不行，就只能賣房了。

可是，偏偏太多人想賣房，二手房也不好賣。

二手房到底有多不好賣？到底有多少二手房的房東想跑？

今年7月，杭州二手房掛盤量創(chuàng)新高，達(dá)到121018套。相比2018年11月份的4萬套，掛盤量增加了約3倍。北京二手房掛盤量創(chuàng)新高，達(dá)到232987套。上海二手房掛盤量高達(dá)199636 套……只有深圳的二手房是特例。

就全國范圍來看，《6月國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示：今年6月全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲4.4％。今年上半年，全國二手房雖然掛牌量和價(jià)格齊升，但實(shí)際成交量卻表現(xiàn)平平。數(shù)據(jù)顯示今年上半年重點(diǎn)18城成交量創(chuàng)近三年中新低，成交量同比下降8.4％。

一句話：想跑的很多，但是跑不掉的更多。

樓市在狹窄范圍內(nèi)跳舞

我們不能否認(rèn)一手房市場在部分城市非?；鸨?，那么為什么會這樣？尤其是近幾個(gè)月，寧波、南通、杭州、深圳等城市因?yàn)橐皇址渴袌龌鸨l頻上新聞?lì)^條。

6月底，寧波某樓盤開盤后迅速被搶光

疫情壓制的剛需釋放，天量貨幣引發(fā)的通脹恐慌，開發(fā)商、中介、地產(chǎn)新媒體的聯(lián)手營銷，土地拍賣頻傳新高的新聞，都在刺激有能力入市的人們?nèi)胧?。所以，一手房市場走一波行情是必須的，也是符合地方政府利益的?/p>

而且，在諸多城市，由于備案制度的存在，使得一手房比二手房還要便宜。因此，購買力蜂擁進(jìn)入一手房市場，造成我們目前看到的現(xiàn)狀。

但是，剛需數(shù)量總是有限的，改善型住房的購買者也是有限的，當(dāng)他們拼盡全力買房，子彈打光之后，他們就頹了。所以，“上半年66城新房成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16％。各城市類別中，一線城市成交量下滑幅度最大，成交套數(shù)同比下滑25.9％”。

剩下的場內(nèi)購房力量主要是擔(dān)心通脹的實(shí)力派和炒房客。但他們的力量有限，因此，只能集中財(cái)力在少數(shù)城市，比如深圳、東莞。但是對于更廣大的區(qū)域或者二手房市場，投機(jī)力量其實(shí)已經(jīng)無能為力。

一手房還在漲，很好，有利于賣地和開發(fā)商出貨，等這一波剛需和炒房客的子彈打完了，就和房租一樣……因?yàn)楹罄m(xù)力量不足。杠桿已經(jīng)用到極致了，現(xiàn)在完全靠信仰在支撐，信仰能支撐多久，取決于荷包里有多少子彈。

剛需的子彈打完，剩下炒房客對砍，砍完普通炒房客，最后就剩下頂級炒房客……

學(xué)區(qū)房這些年來背負(fù)罵名，當(dāng)制度繼續(xù)推進(jìn)，學(xué)區(qū)房不能完全鎖定好學(xué)校的時(shí)候，學(xué)區(qū)房也泯然眾人，北京5月份的學(xué)區(qū)房盛景是最后的曇花一現(xiàn)。

一切都是因?yàn)槊艿搅伺R界點(diǎn)。

一切都是因?yàn)榇蠹艺娴淖兏F了。

有人說中國樓市韌性十足，我完全同意，韌性來自兩方面：投機(jī)之心不死，總有剛需入場，雖然數(shù)量在逐年降低。

2018年統(tǒng)計(jì)信息顯示，超50％以上的購房者都是投資客

不過，經(jīng)濟(jì)規(guī)律和地心引力是不可違背的。

中國樓市在竭盡全力保持穩(wěn)定，它需要在一個(gè)相對狹窄的范圍內(nèi)跳舞：既不能跳得太高，也不能落得太低；既要保證地方政府的收入，又要照顧普通人的壓力感受；既要吸收天量貨幣，又要保證供地節(jié)奏正常，何其難也！

現(xiàn)在的問題是，路越走越窄，上下騰挪的空間又越來越小，每一次大放水，受益的其實(shí)是特別會賺錢的人，貨幣流到普通人手中的錢其實(shí)很少，最后的結(jié)果就是貧富分化加劇。

少數(shù)人手頭持有幾百萬、幾千萬、幾億現(xiàn)金只想炒房，多數(shù)人為工作崗位能否保住，為薪水是否會下降瑟瑟發(fā)抖。

深圳樓市，一邊是千萬富翁蹲在售樓部門口等抽簽，因?yàn)橘I到就是賺到，即使離婚也在所不惜。另外一邊，承受壓力的租房族不斷離開高房價(jià)城市，他們的加速離開讓房東很恐慌，于是主動(dòng)降價(jià)，但即使是這樣，也擋不住離開的趨勢。

因?yàn)?，寫字樓空置率一直在攀升，這說明工作機(jī)會的增長，企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利還需要漫長的過程。

戴德梁行近日發(fā)布了今年上半年各大城市甲級寫字樓空置率排名：

北上廣深四個(gè)城市的空置率全部攀升，分別達(dá)16.2％、20.9％、6.7％、25.4％。相比2019年，空置率分別上升了7.3％、2.4％、2.4％、9.0％。

一線城市里面，深圳寫字樓空置率最高，達(dá)25.4％，寫字樓租金下降幅度最大，同比下跌13.6％，222.9元/平。

迫在眉睫的利益博弈

更要命的是，因?yàn)橐皇址康膬r(jià)格上漲引發(fā)諸多爭議，一輪調(diào)控又拉開序幕：深圳祭出“深八條”，杭州、東莞、寧波也紛紛升級房地產(chǎn)調(diào)控新政。

正如我此前一直所說，中國樓市沒有秘密：面多了加水，水多了加面，漲多了就加碼調(diào)控，跌多了就放松調(diào)控。

在整體經(jīng)濟(jì)加速上揚(yáng)的情況下，剛需和改善型需求也大面積存在，個(gè)人收入與經(jīng)濟(jì)增速大致同步，這個(gè)循環(huán)是可以完成的，它本身就是一種動(dòng)態(tài)平衡。

不過，當(dāng)房價(jià)上漲和普通人收入下降在同一時(shí)空出現(xiàn)的時(shí)候，信息的發(fā)酵與突破一定從非剛性的層面開始，就是房租——要么可以租更便宜的房子，要么換城市，要么回老家。

如果狀況得不到改善，收入下降的信息最終還是會傳導(dǎo)到房價(jià)上，我們會看到普通的非學(xué)區(qū)房、郊區(qū)房將一地雞毛。富裕的畢竟是少數(shù)人，多數(shù)人還在為柴米油鹽操心。

開發(fā)商要做好準(zhǔn)備，未來要背更多的鍋，挨更多的罵。

因?yàn)樾乱惠喺{(diào)控周期開始了：房價(jià)上漲的時(shí)候，他們搶房，房價(jià)下跌的時(shí)候他們攻占售樓部，戲碼千年不變。

這是一個(gè)神奇的房地產(chǎn)市場。

就樓市、土地財(cái)政、地方政府收入等一系列的利益關(guān)聯(lián)體而言，其實(shí)已經(jīng)走到了一個(gè)關(guān)鍵的抉擇路口，當(dāng)杠桿用盡，當(dāng)普通人不堪承受高房價(jià)壓力的時(shí)候，一切就應(yīng)該未雨綢繆，重新思考了。太通透的連續(xù)劇，如果觀眾都被“劇透”了，其實(shí)是沒法演下去的，會越來越被動(dòng)。

中國樓市，不僅僅是一手房的市場，也是二手房和大量出租屋的綜合市場。當(dāng)一個(gè)籌碼不斷上升，另外兩個(gè)籌碼一籌莫展的時(shí)候，大變局不是在路上，而是已經(jīng)在“砰砰”地敲門。

中國經(jīng)濟(jì)的深層次變革，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整，以及大盤之下的利益博弈與重新分配，其實(shí)已經(jīng)迫在眉睫。

來源：功夫財(cái)經(jīng)