來源：和訊網(wǎng)

4月20日晚間，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）發(fā)布了2019年年度業(yè)績公告。2019年，其營收增10.64%；營業(yè)利潤減1.1%；利潤總額減1.79%；歸屬于上市公司股東的凈利潤增5.2%。

招商蛇口在公告中指出，報告期內(nèi)，公司營業(yè)總收入隨著房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增長而同比增加。

不過，更值得注意的是，因為資產(chǎn)規(guī)模增長，截至2019年末，招商蛇口總資產(chǎn)錄得6176.88億元，較2018年末增長45.95%；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益948.45億元，同比增長24.95%。而由于前海土地整備及合資合作的完成，招商蛇口增加總資產(chǎn)約729億元。

新增土儲規(guī)模上升，前海土地確權(quán)并表等等，拿地優(yōu)勢已經(jīng)為招商蛇口中長期發(fā)展提供充足資源儲備。

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綜合發(fā)展，穩(wěn)中有進(jìn)

年報整體來看，2019年，招商蛇口以穩(wěn)健節(jié)奏超預(yù)期完成年度大考。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.2%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。

年報指出，2019年度，招商蛇口擬每10股派發(fā)現(xiàn)金分紅8.3元(含稅)，分配現(xiàn)金股利總額64.23億元。這也是招商蛇口上市四年來，第四年保持分紅比例為年度凈利潤的40%以上，給股東提供豐厚的回報。

并且，招商蛇口完成了其2019年度既定的經(jīng)營計劃，多項指標(biāo)超過預(yù)期。資料顯示，2019年，招商蛇口計劃實現(xiàn)新開工面積1100萬平方米、竣工面積1000萬平方米，簽約銷售金額2000億元，而于報告期內(nèi)，其累計新開工1485.65萬平方米，竣工1021.15萬平方米，簽約銷售金額2204.74億元，均超額完成2019年度經(jīng)營計劃。其中，簽約銷售自重組上市后復(fù)合增長率達(dá)43.95%，2019年依舊保持近30%的增速。

展望未來，招商蛇口進(jìn)一步提高了自身的經(jīng)營目標(biāo)。招商蛇口在年報中表示，2020年，其將以“立足長遠(yuǎn)、把握當(dāng)下、科技引領(lǐng)、擁抱變化”的戰(zhàn)略原則為指導(dǎo)，貫徹“成為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化新標(biāo)兵”的戰(zhàn)略要求，全面踐行綜合發(fā)展理念，努力發(fā)展成為最有價值的綜合發(fā)展頭部企業(yè)。經(jīng)營目標(biāo)方面，招商蛇口計劃實現(xiàn)簽約銷售額2500億元，實現(xiàn)新開工面積1100萬平方米、竣工面積1100萬平方米。

傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)即社區(qū)開發(fā)與運營板塊業(yè)務(wù)之外，招商蛇口在園區(qū)開發(fā)與運營也實現(xiàn)了穩(wěn)健增長。報告期內(nèi)，該板塊實現(xiàn)營業(yè)收入124.76億元，同比增長34.57億元，毛利率31.89%，同比微增0.76個百分點，保持高水準(zhǔn)。截至報告期末，招商蛇口持有或運營的意庫系、網(wǎng)谷系和智慧城系特色園區(qū)面積達(dá)384萬平方米；產(chǎn)業(yè)新城/小鎮(zhèn)已經(jīng)獲取8個項目，占地面積約175平方公里。

業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時，招商蛇口財務(wù)結(jié)構(gòu)也更趨理性。截至報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率63.19%，凈負(fù)債率29.28%。融資方面，公司構(gòu)建多元化融資渠道，2019年公司綜合資金成本為4.92%，維持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，另外，公司繼續(xù)保持AAA的主體信用等級和債項信用等級。

值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了對中航善達(dá)(000043,股吧)的重組上市工作，并更名招商積余。報告期末，招商積余物業(yè)管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業(yè)管理面積0.76億平方米，住宅類物業(yè)管理面積0.77億平方米。同時，招商蛇口以在深圳蛇口的五項商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，在港交所上市發(fā)行了招商局商業(yè)房托，為其進(jìn)一步盤活持有類資產(chǎn)提供渠道。

從目前各大上市房企發(fā)布的年報來看，行業(yè)整體承壓，中小房企洗牌加劇，招商蛇口能超預(yù)期完成目標(biāo)，與其長期以來堅持的穩(wěn)健經(jīng)營不無關(guān)系，在不確定性風(fēng)險疊加的今天，招商蛇口的穩(wěn)健優(yōu)勢將日益凸顯。

對于公司在房地產(chǎn)行業(yè)下半場的發(fā)展規(guī)劃，招商蛇口表示，公司將按照快周轉(zhuǎn)（T+3）、階段性持有運營（T+10)和片區(qū)綜合運營（T+30)的三類發(fā)展策略組合產(chǎn)品線，形成合理配比的有機(jī)整體，兼顧短中長期業(yè)務(wù)發(fā)展的節(jié)奏需要，進(jìn)而實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

前海土地整備樣本

成立40周年、重組上市4周年、前海土地確權(quán)并表，對于招商蛇口而言，2019年都是有紀(jì)念意義的一年。在2019年12月30日，招商蛇口臨時股東大會審議通過前海土地整備事宜，也讓前海土地并入到2019年年報。

彼時，招商蛇口表示，這次股東大會，是一個有紀(jì)念意義的大會。招商蛇口完成了一項具有創(chuàng)新挑戰(zhàn)的資產(chǎn)重組。

不可否認(rèn)的是，此次土地整備合作金額重大、影響廣泛，且屬于重大創(chuàng)新，自然面對著很多困難。2019年的順利完成，按照招商蛇口的說法，這將對中國整個城市更新發(fā)展起到示范和引領(lǐng)作用。參考招商蛇口的方案，前海土地的另外兩大地主，中集、深圳國際也很快達(dá)成了土地整備協(xié)議。

并且，由于前海土地整備是以土地作為實物注資，讓這項涉資1458億元，超過招商蛇口2018年經(jīng)審計歸屬于母公司所有者凈資產(chǎn)額50%的交易，產(chǎn)生的現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)幾乎為零。伴隨著前海合資公司的并表，招商蛇口資產(chǎn)負(fù)債率也進(jìn)一步降低，截至2019年末，招商蛇口的資產(chǎn)負(fù)債率降至63.19%，凈負(fù)債率降至29.28%，同比減少11.09以及16.55個百分點。

多家券商報告亦指出，招商蛇口在前海蛇口自貿(mào)區(qū)土儲豐厚，資源重估價值高。而按照招商蛇口的規(guī)劃，前海的發(fā)展時間為六年分宗，十年開發(fā)。也就意味著，這份超1400億的土地價值，將在中長期階段逐年釋放。

值得一提的是，隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》以及《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》的印發(fā)，對于在深圳深耕40年，且在深圳核心區(qū)域：蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區(qū)域擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資源的招商蛇口而言，也將帶來巨大的商業(yè)機(jī)會。

可以看到，前海媽灣片區(qū)的綜合開發(fā)早已提前布局，周邊配套的薈同國際學(xué)校開學(xué)、啟動區(qū)一期項目實現(xiàn)銷售，區(qū)域城市化格局初步顯現(xiàn)；蛇口片區(qū)，積累三十年的歷史土地遺留問題一攬子解決，進(jìn)一步明確了蛇口土地的權(quán)屬辦理原則及辦法；太子灣片區(qū)的建設(shè)及銷售全面鋪開，新開盤濱海大廈、灣海大廈、領(lǐng)海大廈、望海大廈、云璽、灣璽二期等項目，銷售情況備受市場矚目；深圳國際會展中心也于年內(nèi)正式落成并投入運營，報告期內(nèi)已成功舉辦了寶博會、智博會、青創(chuàng)會、大灣區(qū)工博會以及央視新年音樂會等盛會。

另一方面，前海土地整備的完成，除了為招商蛇口帶來高價值的土地儲備，也為招商蛇口在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場提供了更具護(hù)城壁壘的核心競爭力。

有研報指出，近年來城市化進(jìn)程不斷加快，人口持續(xù)地朝著都市圈或城市集群涌入，但不少城市卻面臨開發(fā)強(qiáng)度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀，盤活存量土地資源是必然出路。在2019年，中央和地方政府多次出臺有關(guān)城市更新的引導(dǎo)支持政策。怎么樣發(fā)揮土地的集約、解決土地歷史遺留問題、解決土地升值后的利益分享、解決土地開發(fā)問題等，都面臨著法規(guī)、制度、規(guī)范等一系列的挑戰(zhàn)。

前海土地整備這一“前無古人”的重組事項，恰巧提供了一個范本。

若剔除前海土地整備新增的資產(chǎn)額，招商蛇口總資產(chǎn)依然保持30%左右的增速。這也是得益于其實施一城一策、精準(zhǔn)拿地。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，招商蛇口新進(jìn)入汕頭、肇慶、揚(yáng)州、臺州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權(quán)益地價523億元。并且投資發(fā)展更為理性，新增項目預(yù)期收益顯著提高。

報告期內(nèi)，招商蛇口海門市國際郵輪城項目的獲取，是繼深圳、廈門、湛江郵輪母港項目后公司通過港城聯(lián)動獲取優(yōu)質(zhì)資源的又一成功案例。并且，招商蛇口著力與招商局集團(tuán)下屬金融、工業(yè)等業(yè)務(wù)板塊深化合作、協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)了蘇州金融小鎮(zhèn)、博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)、海門豪華郵輪配套產(chǎn)業(yè)城等項目落地，在中西部省會城市積極推動獲取西安港務(wù)區(qū)、昆明滇中新區(qū)等大型項目。

對于招商蛇口而言，拿地能力的提高與新增土儲規(guī)模上升，讓其在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，更具穿越周期能力。

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