招商蛇口“逆勢(shì)”拿地近500億 2500億目標(biāo)背后多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下滑

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-29 09:20

《投資者網(wǎng)》鄭小琳

6月15日，經(jīng)過(guò)796輪競(jìng)價(jià)“廝殺”，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱“招商蛇口(001979,股吧)”，001979.SZ） )將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價(jià)率超過(guò)138%。

在徐州拿地，或只是招商蛇口規(guī)模擴(kuò)張的一個(gè)縮影。據(jù)觀點(diǎn)等第三方地產(chǎn)機(jī)構(gòu)平臺(tái)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年開(kāi)年至今，招商蛇口拿地金額超過(guò)472.16億元，新增土儲(chǔ)面積排名位居行業(yè)第11位。

整體來(lái)看，招商蛇口近年來(lái)因擴(kuò)張?zhí)崴伲?guī)模更上一個(gè)臺(tái)階，但需指出的是，在規(guī)模得到提升之際，招商蛇口的各項(xiàng)業(yè)績(jī)開(kāi)始持續(xù)放緩，包括公司營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)、毛利率、扣非凈利潤(rùn)等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)近年來(lái)新低，業(yè)績(jī)?cè)鏊俨蝗輼?lè)觀。

當(dāng)前，疫情的陰霾尚未完全散去，而依舊保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)的招商蛇口，其各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)是否能逐漸“轉(zhuǎn)晴”，今年公司的2500億目標(biāo)會(huì)順利達(dá)成嗎？《投資者網(wǎng)》就拿地?cái)U(kuò)張、業(yè)績(jī)等相關(guān)問(wèn)題致電招商蛇口副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書(shū)劉寧，但接聽(tīng)后不久，對(duì)方快速掛斷電話，對(duì)相關(guān)問(wèn)題公司也一直未予以回應(yīng)。

全年拿地或超千億元

2020年一季度，受新冠疫情的拖累，地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)低迷，各大房企拿地速度有所減緩。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，20家品牌房企累計(jì)拿地3199萬(wàn)平方米，同比下降47.6%；累計(jì)拿地金額為2012億元，同比下降30.9%。

但招商蛇口拿地速度并未放慢。據(jù)觀點(diǎn)數(shù)據(jù)，2020年開(kāi)年至今，招商蛇口合計(jì)在公開(kāi)市場(chǎng)拿下33宗地塊，總土地價(jià)款達(dá)到472.16億元。

具體來(lái)看，2020年1月，招商蛇口的拿地?cái)U(kuò)張計(jì)劃開(kāi)始“啟動(dòng)”。公開(kāi)資料顯示，1月招商蛇口在土地市場(chǎng)新獲取西安、東莞、南通3城共4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建面積83.7萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)81.4億，拿地區(qū)域集中于城市圈及中西部重點(diǎn)。

2月在疫情最為嚴(yán)重的期間，招商蛇口仍新獲取杭州、成都2城共3個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建面77.4萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)47.9億元。

3月，在樓市逐漸復(fù)蘇、項(xiàng)目開(kāi)始正常運(yùn)轉(zhuǎn)之際，招商蛇口擴(kuò)張力度加大，一連拿下深圳、廣州、成都、無(wú)錫等7城共12個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建面164.8萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)88.0億元。

4月、5月，招商蛇口先以成交總價(jià)43.07億元競(jìng)得一宗上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的項(xiàng)目。隨后公司新增蘇州、哈爾濱、南寧、汕頭、廣州、重慶、武漢、鄭州、南寧（以拿地時(shí)間排序）等10城共11個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)約新增建面192.7萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)227.4億元。其中，招商蛇口最高以58.87億元的價(jià)格拿下武漢市硚口區(qū)P（2020）022號(hào)項(xiàng)目，溢價(jià)率約為0.86%。

除此之外，6月15日，經(jīng)過(guò)796輪競(jìng)價(jià)“廝殺”，招商蛇口以溢價(jià)率超過(guò)138%將江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中。從今年以來(lái)的拿地動(dòng)作來(lái)看，該企業(yè)一直在不斷擴(kuò)張，整體表現(xiàn)較為激進(jìn)。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在4月21日的投資者交流會(huì)上公開(kāi)表示，2020年公司銷售目標(biāo)為2500億元，同比增長(zhǎng)13%，預(yù)計(jì)全年可售貨值超過(guò)4000億元。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《投資者網(wǎng)》表示：“近幾年招商蛇口的發(fā)展速度有所放緩，主要體現(xiàn)在整體營(yíng)收增速放緩以及周轉(zhuǎn)率偏慢，拉動(dòng)整體規(guī)?；鲩L(zhǎng)亦偏慢。尤其是存貨周轉(zhuǎn)率2019年出現(xiàn)下降，顯示出其銷售節(jié)奏變慢，但招商蛇口自身依然有著較強(qiáng)的追趕訴求，從其今年拿地較為激進(jìn)的方式即可體現(xiàn)出來(lái)?！?/p>

在張波看來(lái)，從今年的土地市場(chǎng)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)土地?fù)寠Z激烈，城市間分化持續(xù)的格局，部分城市的土地溢價(jià)率逐步提升，當(dāng)下的土地市場(chǎng)并不能定義為“抄底”的好時(shí)機(jī)，但土地價(jià)格整體走穩(wěn)的趨勢(shì)，加之二季度部分城市樓市熱度快速回升的背景，拉動(dòng)房企拿地表現(xiàn)更為積極。

需要指出的是，蔣鐵峰在4月21日還透露：“2020年拿地金額應(yīng)該會(huì)超過(guò)2019年”，以此分析，今年招商蛇口的拿地金額或?qū)⒊^(guò)千億元。截至2019年末，招商蛇口新進(jìn)入汕頭、肇慶、揚(yáng)州、臺(tái)州、長(zhǎng)沙等9個(gè)城市獲取79個(gè)項(xiàng)目，拿地金額為976億元。

增速放緩、多項(xiàng)指標(biāo)不容樂(lè)觀

4月29日，招商蛇口發(fā)布2020年一季度報(bào)，營(yíng)業(yè)收入117.97億元，同比增長(zhǎng)171.2%；歸母凈利潤(rùn)5.4億元，同比下降79.5%，降幅較去年同期擴(kuò)大；毛利率為25.6%，同比降低8.1%，凈利率為5.6%，同比降低55.6%。

對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的大幅下滑，招商蛇口表示，主要系上年同期本公司之子公司深圳市樂(lè)藝置業(yè)有限公司、深圳市商啟置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)扣稅后產(chǎn)生凈收益22.26億元，剔除前述原因，本報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與去年同期相比增長(zhǎng)34.44%。

事實(shí)上，在保持規(guī)模增速的背后，招商蛇口近年來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_(kāi)始不斷放緩，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)不容樂(lè)觀。以營(yíng)收為例，財(cái)報(bào)顯示，2017年-2019年，招商蛇口營(yíng)收增速依次為18.02%、16.25%、10.64%；歸母凈利潤(rùn)增速依次為28.06%、20.42%、5.20%，增速不斷放緩，甚至創(chuàng)下歷年新低。

2019年，招商蛇口毛利率為34.65%，較2018年下降4.84個(gè)百分點(diǎn)，同樣為2017年以來(lái)最低水平。同時(shí)，扣非凈利潤(rùn)增速方面，2017年、2018年分別為32.67%、23.04%，增速呈放緩態(tài)勢(shì)，到了2019年，放緩態(tài)勢(shì)明顯，其扣非后凈利潤(rùn)增速同比下降了14.55%至8.49%。從2017年的32%下滑至2019年的8%，可見(jiàn)，近三年招商蛇口扣非后凈利潤(rùn)增速也呈不斷放緩的趨勢(shì)。

此外，受新冠疫情影響，招商蛇口前5個(gè)月的銷售面積也同比減少。公告稱，2020年1-5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積335.79萬(wàn)平方米，同比減少8.50%。以2020年公司2500億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，今年前5個(gè)月，招商蛇口僅完成年度目標(biāo)的31.26%。

“招商蛇口整體營(yíng)收放緩的態(tài)勢(shì)從2019年延續(xù)到了今年一季度，這一變化或由兩方面原因?qū)е拢环矫婧烷_(kāi)發(fā)進(jìn)度以及財(cái)務(wù)狀況有一定關(guān)系，另一方面則可能出于戰(zhàn)略層面考慮，對(duì)于部分項(xiàng)目延緩上市時(shí)間以取得更好的回報(bào)。無(wú)論如何，總體銷量下滑過(guò)大，變動(dòng)較大都應(yīng)予以關(guān)注，將不利于企業(yè)整體現(xiàn)金流的穩(wěn)定，以及企業(yè)的有序發(fā)展?！贬槍?duì)近年來(lái)的業(yè)績(jī)放緩，張波向《投資者網(wǎng)》表示。

不過(guò)，整體來(lái)看，雖然招商蛇口近年來(lái)擴(kuò)張?zhí)崴伲?guī)模無(wú)疑會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，但規(guī)模增長(zhǎng)背后隱現(xiàn)的“痛”是各項(xiàng)業(yè)績(jī)的持續(xù)放緩，。不言而喻，2020年招商蛇口將加快擴(kuò)張的步伐。那么，在疫情陰霾尚未完全散去之際，招商蛇口的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)未來(lái)能否“轉(zhuǎn)晴”，今年的2500億目標(biāo)會(huì)順利達(dá)成嗎？《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

（責(zé)任編輯：李顯杰）