年報(bào)快讀|招商蛇口：“三條紅線”全線綠檔數(shù)字化轉(zhuǎn)型再進(jìn)一步

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-23 20:09

3月22日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2020年業(yè)績公告。

公告數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2020年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，完成全年2500億元的既定銷售目標(biāo)。

招商蛇口董事長許永軍表示，過去五年間，從2016年戰(zhàn)略落地、到2017年內(nèi)部的各項(xiàng)能力，以及2018年組織變革、到2019年提質(zhì)增效、到2020年以“一城一模板”為抓手的開發(fā)業(yè)務(wù)，以及“大資管年”，2021年將是“品牌年”，每一年做一件事，以夯實(shí)內(nèi)部管理等各方面的基礎(chǔ)。

2021年為招商蛇口“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃開局之年，將聚焦能力提升，全力推進(jìn)綜合發(fā)展模式有效落地，重點(diǎn)推進(jìn)品牌美譽(yù)度全面提升，為未來五年的高質(zhì)量發(fā)展開好頭、起好步。

據(jù)悉，招商蛇口2021年銷售目標(biāo)將力爭實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3300億元、新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米的業(yè)績目標(biāo)。

“三條紅線”全線綠檔財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)中向好

過去幾年，不管行業(yè)如何動(dòng)蕩，招商蛇口一直堅(jiān)持持續(xù)求穩(wěn)、求進(jìn)。

業(yè)績公告數(shù)據(jù)顯示，2020年招商蛇口總資產(chǎn)7371.57億元，同比增加19.34%；歸母凈資產(chǎn)1013.70億元，同比增加16.80%。2020年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元，同比增長32.71%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58%；基本每股收益1.46元/股，同比下降26.63%。利潤分配延續(xù)穩(wěn)定，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利6.40元（含稅），現(xiàn)金分紅總額約占?xì)w母凈利潤40%。

值得注意的是，2020年招商蛇口出現(xiàn)營業(yè)收入增長、歸母凈利潤下降的現(xiàn)象，對(duì)于此，集團(tuán)并不避諱。無論是在業(yè)績報(bào)告還是業(yè)績會(huì)上，招商蛇口均坦誠了“增收不增利”的主要原因。

對(duì)此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，首先由于公司規(guī)模擴(kuò)大，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長，但受行業(yè)利潤率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年同期有所下降；其次，公司參考市場(chǎng)價(jià)格對(duì)2020年末存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試；第三，上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益較多。最后，去年碰到了疫情，我們的持有物業(yè)經(jīng)營收入，對(duì)扶持中小企的減租方面也有幾個(gè)億的減少。

蔣鐵峰坦言，房地產(chǎn)開發(fā)利潤下滑是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，但是我們也清醒的看到自己的問題，我們也深刻的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)早就進(jìn)入土地紅利、金融紅利的時(shí)代，現(xiàn)在靠管理要效益。

數(shù)據(jù)顯示，2020年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達(dá)標(biāo)。招商蛇口“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利于未來繼續(xù)加速拿地，在擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模，在融資受限的大環(huán)境下更具資金優(yōu)勢(shì)。

持有型業(yè)務(wù)創(chuàng)新突破大力發(fā)展商業(yè)、園區(qū)

2020年是招商蛇口資管年，公司持有型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新突破。

蔣鐵峰表示，2021年招商蛇口將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等持有型資產(chǎn)運(yùn)營管理能力。打破以往酒店、公寓、商場(chǎng)與住宅共享統(tǒng)一管理團(tuán)隊(duì)的概念，現(xiàn)在完全獨(dú)立開來，重塑組織架構(gòu)，明確組織定位，梳理業(yè)務(wù)邊界。

2020年，招商蛇口成立資產(chǎn)管理中心，協(xié)同招商積余設(shè)立“招商商管”商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平臺(tái)，以專業(yè)化、垂直化為原則重塑組織管理體系；此外，招商蛇口全面盤點(diǎn)集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等四大業(yè)態(tài)的持有型物業(yè)，設(shè)置不同的持有及管理策略；年內(nèi)，招商蛇口產(chǎn)融體系漸成，深圳泰格明華、南京馬群花園城等類Reits產(chǎn)品成功創(chuàng)新發(fā)行，為資產(chǎn)有序有效退出奠定基礎(chǔ)。

除了持有型業(yè)務(wù)，園區(qū)業(yè)務(wù)也取得突出成就。園區(qū)業(yè)務(wù)是助力招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展重要的板塊，2020年，公司園區(qū)業(yè)務(wù)主動(dòng)擁抱變化，穩(wěn)保出租率等各項(xiàng)核心指標(biāo)，經(jīng)營收入逆勢(shì)增長；園區(qū)運(yùn)營質(zhì)量穩(wěn)健提升，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化初具規(guī)模，內(nèi)部生態(tài)逐漸完善；產(chǎn)業(yè)組織能力不斷提高，近20家戰(zhàn)略及龍頭客戶落地各大園區(qū)；創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)全方位推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)投資基金持續(xù)發(fā)揮以投帶引和孵化創(chuàng)新作用，輕資產(chǎn)能力輸出及變現(xiàn)取得突破。

許永軍強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集中商業(yè)這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)也是招商蛇口未來我們的產(chǎn)品重要組成部分之一，也是未來五年的集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的主要發(fā)力點(diǎn)。

此外，值得注意的是，招商蛇口旗下的招商積余，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入86.35億元元，較上年同期增長42.07%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.35億元元，較上年同期增長52.03%。

招商積余作為公司旗下輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)，明晰了“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以“國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營商”為戰(zhàn)略定位，以“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)。截至2020年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到1438個(gè)，覆蓋全國逾100個(gè)城市，管理面積達(dá)到19090萬平方米，同比增長25%，其中非住宅管理面積9476萬平方米，住宅管理面積9614萬平方米。

土儲(chǔ)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大數(shù)字化轉(zhuǎn)型再進(jìn)一步

過去幾年，招商蛇口通過多渠道主動(dòng)爭取發(fā)展空間，且主動(dòng)擁抱數(shù)字化時(shí)代來臨，為其未來發(fā)展奠定強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢(shì)。

招商蛇口持續(xù)加大投資力度，重點(diǎn)聚焦于核心一二線城市，多渠道主動(dòng)爭取發(fā)展空間；堅(jiān)定執(zhí)行城市深耕策略，單城資源投放力度較去年翻倍，加強(qiáng)布局西安、合肥、南通、東莞等明星城市。

業(yè)績報(bào)告顯示，2020年，招商蛇口累計(jì)獲取土地98宗，新增土地面積687.98萬平方米，總計(jì)容建面1624.83萬平方米，權(quán)益面積1044.82萬平方米。公司“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式下，港城聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)已經(jīng)成為獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要方式。

疫情對(duì)招商蛇口數(shù)字化轉(zhuǎn)型提出了更高的要求，也加快了轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。許永軍表示，數(shù)字化是所有公司，無論傳統(tǒng)行業(yè)還是新型行業(yè)的未來，數(shù)字化都是基礎(chǔ)和方向。

年報(bào)顯示，2020年，招商蛇口以客戶服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合業(yè)務(wù)需求與管理痛點(diǎn)，圍繞“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理提速增效”、“大會(huì)員體系構(gòu)建”、“全面數(shù)據(jù)化經(jīng)營體系構(gòu)建”、“智慧空間建設(shè)”等方面開展數(shù)字化建設(shè)工作。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，“招商好房”線上售樓平臺(tái)助力公司銷售業(yè)績，大會(huì)員體系盤活存量客戶助力營銷降本，客服數(shù)字化實(shí)現(xiàn)維修專項(xiàng)、滿意度管理等系統(tǒng)落地，采購數(shù)字化實(shí)現(xiàn)場(chǎng)景式采購、商城式下單；持有業(yè)務(wù)方面，四大業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)全面線上統(tǒng)一管理，園區(qū)租賃業(yè)務(wù)系統(tǒng)快速迭代并全面推廣，自主研發(fā)公寓數(shù)字化系統(tǒng)提供自助線上服務(wù)。此外，智慧空間聯(lián)動(dòng)社區(qū)/商業(yè)/園區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)創(chuàng)新以招商薈為載體構(gòu)建內(nèi)外生態(tài)圈。

許永軍坦言，我在公司內(nèi)部提出來了對(duì)數(shù)字化的理解，要像有信仰一樣，大家都會(huì)關(guān)注應(yīng)用，主動(dòng)運(yùn)用數(shù)字化方法，適應(yīng)數(shù)字化時(shí)代。

（責(zé)任編輯：甘承浩）

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