??以增資擴股方式轉(zhuǎn)讓旗下項目股權(quán)，已成為招商蛇口近幾年的常態(tài)動作。

??6月18日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所披露，招商蛇口擬為參股公司蘇州市招融致新房地產(chǎn)有限公司增資，以24.5%股權(quán)引進1個合作方，募資金額不低于9800萬元，用于補充流動資金、擴大公司經(jīng)營規(guī)模。

??時代周報記者不完全統(tǒng)計，從去年至今，招商蛇口已出售或正在掛牌的項目至少有12項，均為招商蛇口旗下子公司股權(quán)。

??6月22日，招商蛇口回復時代周報記者稱：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓都是按生產(chǎn)經(jīng)營管控計劃正常推進的?！?/p>

??“關(guān)于央企出售項目的事情需要從兩面方面來看：一是以地產(chǎn)為非主業(yè)的單位在執(zhí)行國資委的‘退房令’；二是部分房企在進行土儲優(yōu)化調(diào)倉?！?月22日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向時代周報記者表示。

??在轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)同時，招商蛇口也在加碼拿地。時代周報記者不完全統(tǒng)計，截至6月22日，招商蛇口今年拿地金額已近500億元。 

??在買賣之間尋求規(guī)模與利潤的同步增長，是招商蛇口的最終目標。而投資的眼光、內(nèi)部行動力以及運營能力等都至關(guān)重要，影響著目標的完成情況。

??頻繁出售資產(chǎn)

??自重組上市以來，招商蛇口一直在進行業(yè)務(wù)調(diào)整和資產(chǎn)整合。在被出售的地產(chǎn)項目中，不乏一二線城市的商辦物業(yè)。

??6月1日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所顯示，招商蛇口及贛州遠康投資合伙企業(yè)（有限合伙）擬轉(zhuǎn)讓沈陽金道匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)及4.93億元債權(quán)，掛牌總價為7.02萬元。

??“這個項目估計賣不掉了，主要項目是虧損的?！?6月21日，該項目的運營人士告訴時代周報記者，“等到了截止日期，我們內(nèi)部已決定不繼續(xù)掛牌了，留下來自己慢慢養(yǎng)。現(xiàn)在領(lǐng)導還是很看好這個項目，因為其處于城市新興商圈核心，擁有便利的交通。” 

??上述運營人士指出：“招商蛇口都是社區(qū)商業(yè)，體量沒有太大，社區(qū)配套商業(yè)一個是為了賣房子，第二個是給房企穩(wěn)定的現(xiàn)金流。就目前的情況來看，招商商業(yè)的基礎(chǔ)還需要不斷夯實。”

??招商蛇口轉(zhuǎn)讓的另外一類資產(chǎn)則是位于二三線城市住宅項目。

??今年以來，招商蛇口已陸續(xù)以增資形式轉(zhuǎn)讓佛山招商綠湖10%的股權(quán)、西安項目49%的股權(quán)，長沙懿德房地產(chǎn)有限讓渡項目公司49%的股權(quán)，嘉興招鑫置業(yè)有限公司49%的股權(quán)、蘇州市招融致新房地產(chǎn)有限公司24.5%的股權(quán)。

??從轉(zhuǎn)讓方式上來看，均是通過增資擴股完成，引入股權(quán)比例大致都在50%以內(nèi)。

??“增資擴股的優(yōu)勢就在于，出資階段不用交企業(yè)所得稅，股權(quán)收購往往存在高額的股權(quán)溢價，這部分的所得稅是非常高的?！?月20日，一位上市房企財務(wù)部內(nèi)部人士告訴時代周報記者。

??加碼土地市場

??一邊是頻繁出售旗下公司股權(quán)，一邊則是繼續(xù)布局新投資。

??在今年的業(yè)績發(fā)布會上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰闡述了招商的拿地計劃， “2020年拿地金額規(guī)劃應該會超過2019年，在保證效益和質(zhì)量的前提下，規(guī)模也能夠得到穩(wěn)定增長，在行業(yè)內(nèi)不掉隊?！?/p>

??在長三角區(qū)域，招商蛇口更是動作頻頻。

??6月15日，經(jīng)過5個多小時、796輪競價，招商蛇口以24.11億元的代價斬獲江蘇徐州一宗住宅地塊，溢價率超過138%。

??截至目前，招商蛇口在長三角斬獲了杭州、上海、無錫、蘇州、南通等地。

??“華東一帶向來是招商業(yè)績貢獻主力軍，加碼長三角也在常理之中?！?6月20日，一名招商蛇口的內(nèi)部人士告訴時代周報記者。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年全年招商蛇口錄得營業(yè)收入976.72億元。其中，華東區(qū)域占比20.69%，江南區(qū)域占比12.23%。

??除了長三角地區(qū)，成都也成為招商蛇口眼中的“香餑餑”。 

??時代周報記者統(tǒng)計，僅在5月前，招商蛇口就在成都拿下了五幅地。進入6月份，招商蛇口的拿地步伐仍未停歇，且都是溢價地塊。

??“四五月份的土地市場還是比較熱，主要是疫情影響下，房企在二三月份幾乎沒怎么拿地，而四五月份是房企重啟拿地的關(guān)鍵節(jié)點，土地市場總體成交規(guī)模也在逐漸增大，溢價率指標逐漸上行也在所難免，招商蛇口土地成本升高也是正常?！?月21日，一家央系房企的投資負責人告訴時代周報記者，“能拿到土地就是好的，像我們上半年參加了灣區(qū)好幾個城市的土拍，最后都因競爭激烈而退出舉牌?！?/p>

??招商蛇口方面向時代周報記者表示，公司堅持高質(zhì)量綜合發(fā)展的模式，在保持戰(zhàn)略定力之下，公司投資發(fā)展較為理性，新增項目關(guān)注預期收益，一城一策、精準拿地，在保障經(jīng)營性現(xiàn)金流安全、負債率合理可控的前提下適度增加投資。

??強調(diào)利潤與規(guī)模

??自吸收蛇口工業(yè)區(qū)重組上市后，利潤率便成為招商蛇口的主要考核標準。

??“快速回流現(xiàn)金已成為公司的基本要求?！鄙鲜稣猩躺呖趦?nèi)部人士向時代周報記者表示，各個城市公司已經(jīng)銷售回款提至最重要的位置。

??除加快銷售回款外，另一個提高利潤的捷徑便是出售資產(chǎn)。

??根據(jù)財報，2019年，招商蛇口股權(quán)處置收益主要來自處置 Frontier Shekou Commercial Holdings Limited 100%股權(quán)、深圳市商啟置業(yè)有限公司51%股權(quán)、深圳市樂藝置業(yè)有限公司51%股權(quán)以及深圳市太子灣樂居置業(yè)有限公司 51% 股權(quán)，而四筆交易為招商蛇口帶來共計59.91億元投資收益。

??如果說出售資產(chǎn)是為獲得現(xiàn)金流，提高利潤率，那么，在加碼土地市場背后，是招商蛇口對規(guī)模的渴望。

??2019年，招商蛇口的銷售額首次實現(xiàn)2000億元的突破，但行業(yè)排名仍在TOP10之外。

??招商蛇口董事長許永軍在今年的業(yè)績會上坦言，公司也關(guān)注規(guī)模排名，規(guī)模不能不要，但是要做有效益有質(zhì)量的規(guī)模。 

??上述招商蛇口的內(nèi)部人士告訴時代周報記者：“之前在中海待過，感覺招商跟其他央企還是不一樣，在規(guī)模上會有些壓力?！?/p>

??規(guī)模壓力背后，招商蛇口面臨著周轉(zhuǎn)速度下降的問題，2017―2019年，周轉(zhuǎn)速度分別為0.35、0.28、0.24。

??柏文喜指出，對房企而言，周轉(zhuǎn)速度下降可能有幾個原因：一是市況不好，推盤不力導致產(chǎn)品去化緩慢；二是項目開發(fā)周期過長；三是內(nèi)部資源不足導致項目推進緩慢；四是企業(yè)運營管理特性，和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式導致周轉(zhuǎn)速度較慢等。

??柏文喜認為，一個高周轉(zhuǎn)型的房企如果周轉(zhuǎn)速度下降，會加大企業(yè)財務(wù)成本，導致企業(yè)盈利能力下降和加大現(xiàn)金流壓力，推高企業(yè)運營難度。

??在規(guī)模和利潤的雙向要求下，資產(chǎn)騰挪能否帶來預期的結(jié)果，一切都要交給時間。

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