4月20日，招商蛇口發(fā)布了2019年年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.2%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。

報(bào)告期內(nèi)，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 2204.74 億元，同比增加 29.25%，超額實(shí)現(xiàn)2000億年度目標(biāo)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積 1169.44 萬平方米，同比增加 41.35%。截至去年末，招商蛇口擁有的開發(fā)項(xiàng)目超450個(gè)。

2019年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額138.12億元，同比增長31.82%，公告稱主要系報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款增長額超過支付的購地、基建金額以及稅金的增長額。

2019年資產(chǎn)負(fù)債率63.19% 低成本融資優(yōu)勢凸顯

招商蛇口業(yè)績實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時(shí)，近年來的資產(chǎn)負(fù)債率均低于行業(yè)均值。截至報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率63.19%，凈負(fù)債率29.28%。焦點(diǎn)地產(chǎn)新聞查閱數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，招商蛇口的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.52%、71.79%、74.28%，同期末，凈負(fù)債率分別為24.54%、59.93%、48.72%。

另外，2019年招商蛇口貨幣資金為753.24億元，短期有息負(fù)債總計(jì)547.93億元，貨幣資金能夠完全覆蓋短期有息負(fù)債，企業(yè)現(xiàn)金短債比為1.37倍，短期償債壓力較小。

在融資方面，央企招商蛇口的低成本融資優(yōu)勢顯現(xiàn)。在2019年，公司綜合資金成本為4.92%。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，招商蛇口綜合資金成本分別為4.50%、4.80%和4.85%。近年來，招商蛇口的融資成本均低于5%，雖在今年略有上升，但是在行業(yè)內(nèi)，仍然處于較低水平。

2019年，招商蛇口在資本市場中也動作頻頻。去年底，招商蛇口收購中航善達(dá)，與招商物業(yè)進(jìn)行整合上市，重組更名為招商積余。資料顯示，招商積余2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入60.78億元，全國在管物業(yè)項(xiàng)目1198個(gè)，物業(yè)管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業(yè)管理面積0.76億平方米，住宅類物業(yè)管理面積0.77億平方米。

關(guān)于自上市以來外界所關(guān)注的招商積余改革問題，副總經(jīng)理聶黎明在年度業(yè)績會上表示：今年招商蛇口在持有物業(yè)方面動作非常多，包括將啟動招商積余的架構(gòu)調(diào)整。目前招商蛇口總部成立了資產(chǎn)管理中心，實(shí)現(xiàn)輕重分離。重資產(chǎn)在招商蛇口，招商積余是招商蛇口輕資產(chǎn)的平臺。

此外，招商蛇口在去年為持有物業(yè)資產(chǎn)證券化做出了嘗試。于2019 年12月10日，公司以在深圳蛇口的五項(xiàng)商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，在香港聯(lián)交所上市發(fā)行了招商局商業(yè)房托，為香港市場上 6 年來首次公開發(fā)行的 REITs、首單央企房地產(chǎn)信托基金。

前海土地整備擴(kuò)規(guī)模 總資產(chǎn)同比增45.9%

年報(bào)顯示，招商蛇口2019 年末總資產(chǎn)為6176.8億元，同比增長 45.95%，公告稱大幅增長主要系公司本年完成前海土地整備及合資合作，以及業(yè)務(wù)規(guī)模增長所致。

早在去年12月9日，招商蛇口宣稱控股子公司招商前海實(shí)業(yè)、前海管理局控股子公司前海投控?cái)M分別對前海自貿(mào)投資（合資公司）增資，涉資1458億元，意味著招商蛇口前海土地整備過程進(jìn)入尾聲。經(jīng)歷近三年土地整備后，為招商蛇口在深圳前海提供價(jià)值1458億元的土地儲備。

公告顯示，合資公司前海自貿(mào)投資主導(dǎo)以增資擴(kuò)股的方式向招商前海實(shí)業(yè)、前海投控分別收購其合法持有的招商馳迪100%股權(quán)及前海鴻昱100%股權(quán)。同時(shí)，招商前海實(shí)業(yè)以部分現(xiàn)金向合資公司增資。上述交易完成前后招商前海實(shí)業(yè)和前海投控仍各自持有合資公司50%的股權(quán)。

對于前海土地整備的未來規(guī)劃，公告表示招商蛇口預(yù)計(jì)將蛇口太子灣片區(qū)積累三十年的歷史土地遺留問題一攬子解決，進(jìn)一步明確了蛇口土地的權(quán)屬辦理原則及辦法。

公司董事長許永軍在業(yè)績發(fā)布會上表示，招商蛇口計(jì)劃8-10年對前海土地開發(fā)完畢；蛇口太子灣170萬平方米的建面，現(xiàn)在已經(jīng)基本完成了1/3多，未來的三四年也要按照進(jìn)度完成。

除了前海獲得的土地儲備，招商蛇口在近年來也積極納儲。報(bào)告期內(nèi)，全年共獲取79個(gè)項(xiàng)目，土地面積716萬平方米，總計(jì)容建面1423 萬平方米，總地價(jià)976億元，權(quán)益地價(jià)523億元。數(shù)據(jù)顯示，在2016年至2018年，新增土地儲備建筑面積分別為702萬平方米、797萬平方米和1357萬平方米。

2020年開年，招商蛇口積極補(bǔ)倉。1-3月份累計(jì)拿地面積325.9萬方，拿地金額217.2億元，1-3月累計(jì)拿地金額占銷售金額比重為60.2%。從布局來看，主要集中在一二線和強(qiáng)三線。

招商蛇口2019年業(yè)績發(fā)布會上，2020年公司銷售目標(biāo)定為了2500億元，同比增長13%，預(yù)計(jì)全年可售貨值超過4000億元。

許永軍在會上表示，從房地產(chǎn)行業(yè)看，企業(yè)要保持原來利潤的增速，再加上疫情影響，挑戰(zhàn)都很大。目前招商蛇口的利潤基礎(chǔ)很好，挑戰(zhàn)很大。

相關(guān)知識

招商蛇口:2019年凈負(fù)債率降至29.2% 前海土地整備完成
招商蛇口大考 近五成資產(chǎn)增速與前海土地樣本
招商蛇口去年?duì)I收977億 預(yù)計(jì)一季度歸母凈利大降
招商蛇口：終止購買南油集團(tuán)股權(quán) 繼續(xù)推進(jìn)前海開發(fā)建設(shè)
剛穩(wěn)住規(guī)模前十,招商蛇口又陷增收不增利困境
招商蛇口重組5年凈利增長128億 派發(fā)紅利171億為融資總額1.4倍
招商蛇口的第4份績優(yōu)年報(bào):高質(zhì)量發(fā)展未來可期
招商蛇口2019年凈利增長僅5.2%,上市4年“穩(wěn)中求進(jìn)”
招商蛇口 “翻綠”背后的13次轉(zhuǎn)手
劉寧與觀點(diǎn)對話：招商蛇口低估值辯證法