招商蛇口（股票代碼：001979 )重組上市以來的第4份年報出爐，再次超額完成既定目標。4月20日晚間，招商蛇口對外發(fā)布了2019年年報，報告期內(nèi)，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.2%；加權平均凈資產(chǎn)收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。2019年度，招商蛇口擬每10股派發(fā)現(xiàn)金分紅8.3元(含稅)，分配現(xiàn)金股利總額64.23億元。上市四年來，公司每年分紅比例均為年度凈利潤的40%以上，給股東提供豐厚的回報。

連續(xù)四年交出超目標成績單的同時，招商蛇口在行業(yè)內(nèi)率先實現(xiàn)了從單一地產(chǎn)開發(fā)向“城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務”的戰(zhàn)略轉型，并確立了優(yōu)勢獨具的綜合發(fā)展模式。全面解讀招商蛇口2019年年報應可推論：實力穩(wěn)健，高質量發(fā)展未來可期。

穩(wěn)健經(jīng)營，應戰(zhàn)行業(yè)新周期

招商蛇口業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時，財務結構也更趨理性。截至報告期末，公司資產(chǎn)負債率63.19%，凈負債率29.28%。融資方面，公司構建多元化融資渠道，2019年公司綜合資金成本為4.92%，維持行業(yè)領先優(yōu)勢，另外，公司繼續(xù)保持AAA的主體信用等級和債項信用等級。對比2019年初設定的2000億元的銷售目標，招商蛇口超額完成200余億，其他各項業(yè)績指標也均超出市場預期。

市場分析人士指出，2019年，伴隨著樓市調(diào)控的持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)告別了史詩級牛市，逐步邁入了白銀時代，曾經(jīng)高歌猛進的房地產(chǎn)商如今普遍面臨“增長的煩惱”，如何平穩(wěn)度過下行周期成為眼下房企的重中之重。從目前各大上市房企發(fā)布的年報來看，行業(yè)整體承壓，中小房企洗牌加劇，招商蛇口能超預期完成目標，與其長期以來堅持的穩(wěn)健經(jīng)營不無關系，在不確定性風險疊加的今天，招商蛇口的穩(wěn)健優(yōu)勢將日益凸顯。

綜合發(fā)展，打開高質量發(fā)展之門

年報顯示，承襲“招商血脈，蛇口基因”的招商蛇口自2015年吸收合并重組上市以來，公司制定了“133341”戰(zhàn)略，即以“中國領先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商”為戰(zhàn)略定位，聚焦“社區(qū)、園區(qū)、郵輪”開發(fā)與運營，通過“區(qū)域聚焦、城市深耕、轉型發(fā)展”三個基礎策略擴大規(guī)模，以“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城”一體化運作為抓手，以“創(chuàng)新”為驅動，全面提升“項目開發(fā)、運營服務、資產(chǎn)管理”能力。經(jīng)過不斷檢討和優(yōu)化，綜合發(fā)展模式的輪廓愈趨明顯，綜合發(fā)展路徑亦逐步清晰。

而2019年，招商蛇口更是將綜合發(fā)展貫穿全年，以質效提升為抓手，堅持“立足長遠、把握當下、科技引領、擁抱變化”，取得了不俗的成績，整體可概括為主業(yè)行穩(wěn)致遠，創(chuàng)新業(yè)務多點開花。具體來看，銷售方面，公司2019年全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%；累計實現(xiàn)簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加41.35%。在產(chǎn)品質量與產(chǎn)品服務方面，公司以客戶為中心、以全周期為視角，強化產(chǎn)品、工程和客服品質提升。標桿產(chǎn)品線全面推廣使用，借助科技推進建筑工業(yè)化體系，在全面推行工業(yè)化828工法的基礎上，整合裝修BIM云平臺與裝配式內(nèi)裝技術，降本提質成效明顯。資源獲取方面，公司實施一城一策、精準拿地，新進入汕頭、肇慶、揚州、臺州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。公司投資發(fā)展更為理性，新增項目預期收益顯著提高。其中，海門市國際郵輪城項目的獲取，是繼深圳、廈門、湛江郵輪母港項目后公司通過港城聯(lián)動獲取優(yōu)質資源的又一成功案例。

此外，在聚焦精品住宅開發(fā)的同時，公司持有類物業(yè)也蓬勃發(fā)展，“海上世界”綜合體，為都市打造智慧、蓬勃、樂活、綠色、健康的城市會客廳；“花園城”購物中心、“花園里”社區(qū)生活中心、“花園坊”特色商業(yè)街區(qū)在全國多地開業(yè)，根植城市、服務社區(qū)。長租公寓方面，打造“壹?！比瞬殴?、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產(chǎn)品體系，合計布局17城，約2.6萬間。

值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了對中航善達的重組上市工作，并更名招商積余。報告期末，招商積余物業(yè)管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業(yè)管理面積0.76億平方米，住宅類物業(yè)管理面積0.77億平方米。招商積余已成為A股物業(yè)管理龍頭企業(yè)、機構類物業(yè)管理領先企業(yè)與央企物業(yè)管理旗艦平臺。同時，公司以在深圳蛇口的五項商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，在香港聯(lián)交所上市發(fā)行了招商局商業(yè)房托（01503.HK）。

創(chuàng)新類業(yè)務方面，招商蛇口表現(xiàn)也可圈可點。大健康業(yè)務方面，公司從康養(yǎng)、健康管理和醫(yī)療等三個方面積極參與大健康產(chǎn)業(yè)，廣州觀頤之家、深圳蛇口觀頤之家、蛇口美倫健康管理中心都已實現(xiàn)自主運營，成效良好。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與新城業(yè)務方面，報告期內(nèi)，招商蛇口持有或運營的意庫系、網(wǎng)谷系和智慧城系特色園區(qū)面積達384萬平方米；產(chǎn)業(yè)新城/小鎮(zhèn)已經(jīng)獲取8個項目，占地面積約175平方公里。

作為粵港澳大灣區(qū)龍頭，招商蛇口2019年緊跟國家戰(zhàn)略，深度布局并參與大灣區(qū)建設。報告期內(nèi)，公司前海土地整備及合資合作全面完成，合資公司正式擁有前海媽灣片區(qū)超千億資產(chǎn)，而媽灣片區(qū)的綜合開發(fā)早已提前布局，周邊配套的薈同國際學校開學、啟動區(qū)一期項目實現(xiàn)銷售，區(qū)域城市化格局初步顯現(xiàn)。蛇口片區(qū)，積累三十年的歷史土地遺留問題一攬子解決，進一步明確了蛇口土地的權屬辦理原則及辦法。太子灣片區(qū)的建設及銷售全面鋪開，新開盤濱海大廈、灣海大廈、領海大廈、望海大廈、云璽、灣璽二期等項目，銷售情況備受市場矚目。集“整體建成后為全球建筑面積最大的單體建筑”、“擁有全球總展廳面積最大、單個展廳面積最大的國際會展中心”、“鋼結構用鋼量為全球房屋建筑領域之最”等8項世界記錄于一身的深圳國際會展中心于2019年9月28日正式落成，報告期內(nèi)已成功舉辦了寶博會、智博會、青創(chuàng)會、大灣區(qū)工博會以及央視新年音樂會等盛會。

招商蛇口表示：“公司的綜合發(fā)展模式核心價值在于，通過公司全生命周期產(chǎn)品體系，為空間賦能并且持續(xù)迭代，從而引領城市升級，帶來片區(qū)土地價值、空間價值、運營價值的不斷提升和最大化，將價值洼地培育成價值高地。未來，招商蛇口將按照快周轉（T+3）、階段性持有運營（T+10)和片區(qū)綜合運營（T+30)的三類發(fā)展策略組合產(chǎn)品線，形成合理配比的有機整體，兼顧短中長期業(yè)務發(fā)展的節(jié)奏需要，進而實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。因此，綜合發(fā)展模式也將是招商蛇口面向未來的可持續(xù)發(fā)展模式。”

需要指出的是，隨著國內(nèi)疫情防控形式持續(xù)向好，作為大灣區(qū)核心龍頭的招商蛇口也復蘇強勁，據(jù)華西證券發(fā)布的最新研報數(shù)據(jù)顯示，3月份，招商蛇口實現(xiàn)銷售金額216.48億元，銷售面積93.29萬平方米。此外3月份，招商蛇口集中于城市圈和一二線城市如深圳、廣州、成都、無錫等7城拿地，共計12個項目，合計新增建面164.8萬方，環(huán)比+112.8%，同比+142.6%。

機構指出，后疫情時代，存量博弈的時代也許會真正地拉開大幕，競爭更加激烈。只有堅持精耕細作、注重經(jīng)營質量、聚焦產(chǎn)品品質和提升服務質量的品牌房企才能在這場戰(zhàn)役里行穩(wěn)致遠。招商蛇口背靠招商局集團148年的穩(wěn)健經(jīng)營，既可對內(nèi)資源互補、又可對外強化競爭優(yōu)勢。在內(nèi)部經(jīng)營管理上，結合國家“一城一策”政策主基調(diào)，公司區(qū)域聚焦、城市深耕、精細布局、提質增效，在綜合發(fā)展模式下，未來想象空間巨大。

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