作者 | 張琦

編輯 | 張愛、童洋

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

不得不說，2021年是房地產行業(yè)變幻莫測的一年。

以華夏幸福(600340)、恒大等為首的眾多民營房企紛紛躺平，也有不少像世茂、龍光地產等企業(yè)選擇出售旗下重資產項目，意圖緩解其負債壓力。

而能接手這些資產的自然非財大氣粗的央、國企莫屬。在相關政策支持下，招商蛇口（SZ001979）成為了2022年地產行業(yè)第一筆并購融資的發(fā)行者。同時，在年報公布上，招商蛇口(001979)也是房企“急先鋒”中的一員。

在其業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口董事長許永軍表示，房地產市場發(fā)展至今，運行邏輯已經(jīng)發(fā)生根本變化。尋找第二曲線，是招商蛇口未來的重點方向。

01

經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升

2021年疫情的影響和“房住不炒”等政策的出臺，給房地產的粗放式發(fā)展按下了“急剎車”，讓不少房企措手不及。華夏幸福、恒大、佳兆業(yè)等眾多開發(fā)商暴雷。在這樣的背景下，“增收”依然是大部分房企的痛點。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年度房企銷售榜單中，招商蛇口排名從2020年的第10，上升至第7，是百強房企中排名上升最快的頭部房企之一。

招商蛇口2021年營收同比增長24%至1606.43億元；簽約銷售面積為1464.47萬平方米，同比增長17.77%；簽約銷售額達3268.34億元，同比增長17.73%，業(yè)績穩(wěn)健增長。

較強的抗壓能力，一方面在于招商蛇口的央企背景，另一方面還在于其營收結構與穩(wěn)健的財務狀況。

從營收結構上看，招商蛇口的營收分為社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產業(yè)建設與運營三大板塊。其中，社區(qū)開發(fā)與運營以房地產銷售業(yè)務為主，園區(qū)開發(fā)與運營主要包括特色產業(yè)園區(qū)、大型城市綜合體、商業(yè)、辦公、酒店及配套等業(yè)態(tài)的開發(fā)銷售與運營管理和公司物業(yè)管理業(yè)務，郵輪產業(yè)建設與運營以廈門、深圳兩處郵輪母港的郵輪運營、客運及港口出租為主要業(yè)務。

表1：招商蛇口營收結構及增減情況

資料來源：企業(yè)年報，地產資管網(wǎng)制圖

從具體數(shù)據(jù)上看，社區(qū)開發(fā)與運營和園區(qū)開發(fā)與運營兩大板塊是招商蛇口的主要收入來源。其中，社區(qū)開發(fā)與運營實現(xiàn)營收1279億元，同比增長26.32%；園區(qū)開發(fā)與運營同比增長15.24%至325.27億元。

在具體業(yè)務占比方面，社區(qū)開發(fā)與運營占總營收的79.63%，較2020年同比上升1.51個百分點；園區(qū)開發(fā)與運營占總營收的20.52%，較2020年同比下降1.53個百分點。不難看出，2021年，住宅開發(fā)與銷售仍是招商蛇口的重點業(yè)務。

土地儲備方面，2021年，招商蛇口全年累計獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1,559萬平方米，權益面積886萬平方米，其中在劃定的“強心30城”中權益地價投入占總投資額的比重達90%。

財務方面，截至2021年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，凈負債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25，“三道紅線”指標全為綠檔。

融資方面來看，2021年招商蛇口融資成本約為2.5%-3.8%，處于行業(yè)較低水平。同時，招商蛇口貨幣資金總額達795.3億元。其中，貨幣資金及結算備付金的受限貨幣資金為1億元，具備較強的風險抵御能力。

02

“大象”已然開始轉身

“優(yōu)勝劣汰、適者生存”。當行業(yè)發(fā)生巨變，企業(yè)若要保持固有的發(fā)展邏輯是行不通的。因此，隨著行業(yè)的轉變方向而改變戰(zhàn)略，是企業(yè)長期生存的必備法則。

2021年，房地產行業(yè)可以說是“水深火熱”。招商蛇口重新審視了自身業(yè)務模式和商業(yè)邏輯，在“133341”戰(zhàn)略的基礎上，通過在企業(yè)經(jīng)營、資產結構等方面的轉變，推動“大象”實現(xiàn)轉身。

1、經(jīng)營向著“開發(fā)+運營”發(fā)展

從年報經(jīng)營性指標不難看出，招商蛇口規(guī)模巨大，但毛利率和凈利率處于較低水平，且隨著房地產行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，其毛利率與凈利率在2018年之后出現(xiàn)了連續(xù)下滑。相關數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在2018年至2021年，毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%、25.47%；凈利率分別為22.04%、19.31%、13.05%、9.46%。

圖1：2018年-2021年招商蛇口毛利率和凈利率發(fā)展情況

資料來源：企業(yè)年報，地產資管網(wǎng)制圖

招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆在業(yè)績會上透露，2019年以后，特別是2020年和2021年拿地政策會在2022年及以后進入結轉階段，目前判斷這些土地的毛利率水平會高于此前，因此公司未來的整體利潤水平會有所提升。對于拿地策略，招商蛇口表示，“2022年招商蛇口將以穩(wěn)健為主，對參拍城市、參拍土地的選擇將非常嚴格，有多項指標來把關，寧可不拿也不要拿錯?！?/strong>即“以銷定投，量入為出”。

可見，規(guī)模與業(yè)績的上升，對招商蛇口而言已經(jīng)接近飽和。因此，穩(wěn)規(guī)模、促增長成為招商蛇口的下一步發(fā)展的大方向。

在企業(yè)經(jīng)營層面，招商蛇口以規(guī)模和成長之間的平衡點作為突破口，在穩(wěn)定規(guī)模的同時，通過對自持物業(yè)的經(jīng)營增加營收。年報顯示，2021年，招商蛇口營收中持有物業(yè)運營收入約55億元，同比增超20%。

值得一提的是，2021年，招商蛇口已經(jīng)開始進入“開發(fā)+經(jīng)營”的發(fā)展模式，并取得了較好的成績。其中，購物中心實現(xiàn)收入同比增長高達37%。

表2：招商蛇口各個業(yè)務發(fā)展情況

資料來源：企業(yè)年報，地產資管網(wǎng)制圖

2、資產向著“輕重兩端”發(fā)展

在資產結構轉型的道路上，招商蛇口也在不斷加大輕資產業(yè)務的發(fā)展力度，推動公司的可持續(xù)發(fā)展。

2021年，招商蛇口新增輕資產項目71個，業(yè)務涉及代建代管、商業(yè)運營、園區(qū)運營、會展運營、養(yǎng)老運營和酒店管理等多個業(yè)務類型。

“招商積余”作為招商蛇口輕資產的重要載體，截至2021年末，招商積余物業(yè)在管項目達到1717個，管理面積達到2.81億平方米，同比增長47%。其中，非住宅管理面積1.66億平方米，住宅管理面積1.15億平方米。招商積余全年實現(xiàn)營業(yè)收入105.91億元，同比增長22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.13億元，同比增長17.25%。

另外，REITs作為房企“由重轉輕”的重要手段，報告期內，招商蛇口以持有的萬融、萬海大廈為基礎資產，同時招商蛇口產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（基金簡稱“蛇口產園”，基金代碼“SZ180101”）在深圳證券交易所上市，成為國內首批9單基礎設施REITs之一，開辟了產業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，為公司創(chuàng)新產業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

3月23日，蛇口產園REITs2021年年度報告發(fā)布。報告數(shù)據(jù)顯示，報告期內實現(xiàn)可供分配金額為5283.97萬元，已分配金額2465.91萬元。累計實現(xiàn)收入7691.42萬元，全年累計預算完成率95%。

運營力、服務力，是穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展大背景下的關鍵指標，對于“內生性”增長有著較高要求。從輕資產化方面的數(shù)據(jù)可以看出，招商積余與蛇口產園的經(jīng)營與運營取得了較好的成績，這也是招商蛇口基于有“有質量增長”的較強綜合發(fā)展實力的表現(xiàn)。

03

結語

2021年房地產行業(yè)風起云涌，房企如履薄冰；而2022年，房企想要生存，也不會太過輕松。但在行業(yè)經(jīng)歷寒冬之時，也正是企業(yè)轉身之時。

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