作者 | 張琦

編輯 | 張愛、童洋

視覺 | 童洋

責(zé)編 | 韓瑋燁

不得不說，2021年是房地產(chǎn)行業(yè)變幻莫測(cè)的一年。

以華夏幸福(600340)、恒大等為首的眾多民營(yíng)房企紛紛躺平，也有不少像世茂、龍光地產(chǎn)等企業(yè)選擇出售旗下重資產(chǎn)項(xiàng)目，意圖緩解其負(fù)債壓力。

而能接手這些資產(chǎn)的自然非財(cái)大氣粗的央、國(guó)企莫屬。在相關(guān)政策支持下，招商蛇口（SZ001979）成為了2022年地產(chǎn)行業(yè)第一筆并購(gòu)融資的發(fā)行者。同時(shí)，在年報(bào)公布上，招商蛇口(001979)也是房企“急先鋒”中的一員。

在其業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生根本變化。尋找第二曲線，是招商蛇口未來的重點(diǎn)方向。

01

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升

2021年疫情的影響和“房住不炒”等政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)的粗放式發(fā)展按下了“急剎車”，讓不少房企措手不及。華夏幸福、恒大、佳兆業(yè)等眾多開發(fā)商暴雷。在這樣的背景下，“增收”依然是大部分房企的痛點(diǎn)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年度房企銷售榜單中，招商蛇口排名從2020年的第10，上升至第7，是百?gòu)?qiáng)房企中排名上升最快的頭部房企之一。

招商蛇口2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)24%至1606.43億元；簽約銷售面積為1464.47萬平方米，同比增長(zhǎng)17.77%；簽約銷售額達(dá)3268.34億元，同比增長(zhǎng)17.73%，業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

較強(qiáng)的抗壓能力，一方面在于招商蛇口的央企背景，另一方面還在于其營(yíng)收結(jié)構(gòu)與穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)上看，招商蛇口的營(yíng)收分為社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大板塊。其中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)以房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為主，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)主要包括特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型城市綜合體、商業(yè)、辦公、酒店及配套等業(yè)態(tài)的開發(fā)銷售與運(yùn)營(yíng)管理和公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)，郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)以廈門、深圳兩處郵輪母港的郵輪運(yùn)營(yíng)、客運(yùn)及港口出租為主要業(yè)務(wù)。

表1：招商蛇口營(yíng)收結(jié)構(gòu)及增減情況

資料來源：企業(yè)年報(bào)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖

從具體數(shù)據(jù)上看，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)和園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)兩大板塊是招商蛇口的主要收入來源。其中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1279億元，同比增長(zhǎng)26.32%；園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)同比增長(zhǎng)15.24%至325.27億元。

在具體業(yè)務(wù)占比方面，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)占總營(yíng)收的79.63%，較2020年同比上升1.51個(gè)百分點(diǎn)；園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)占總營(yíng)收的20.52%，較2020年同比下降1.53個(gè)百分點(diǎn)。不難看出，2021年，住宅開發(fā)與銷售仍是招商蛇口的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

土地儲(chǔ)備方面，2021年，招商蛇口全年累計(jì)獲取土地113宗，新增土地面積666萬平方米，總計(jì)容建面1,559萬平方米，權(quán)益面積886萬平方米，其中在劃定的“強(qiáng)心30城”中權(quán)益地價(jià)投入占總投資額的比重達(dá)90%。

財(cái)務(wù)方面，截至2021年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25，“三道紅線”指標(biāo)全為綠檔。

融資方面來看，2021年招商蛇口融資成本約為2.5%-3.8%，處于行業(yè)較低水平。同時(shí)，招商蛇口貨幣資金總額達(dá)795.3億元。其中，貨幣資金及結(jié)算備付金的受限貨幣資金為1億元，具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

02

“大象”已然開始轉(zhuǎn)身

“優(yōu)勝劣汰、適者生存”。當(dāng)行業(yè)發(fā)生巨變，企業(yè)若要保持固有的發(fā)展邏輯是行不通的。因此，隨著行業(yè)的轉(zhuǎn)變方向而改變戰(zhàn)略，是企業(yè)長(zhǎng)期生存的必備法則。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是“水深火熱”。招商蛇口重新審視了自身業(yè)務(wù)模式和商業(yè)邏輯，在“133341”戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，通過在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)“大象”實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)身。

1、經(jīng)營(yíng)向著“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”發(fā)展

從年報(bào)經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)不難看出，招商蛇口規(guī)模巨大，但毛利率和凈利率處于較低水平，且隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，其毛利率與凈利率在2018年之后出現(xiàn)了連續(xù)下滑。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在2018年至2021年，毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%、25.47%；凈利率分別為22.04%、19.31%、13.05%、9.46%。

圖1：2018年-2021年招商蛇口毛利率和凈利率發(fā)展情況

資料來源：企業(yè)年報(bào)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2019年以后，特別是2020年和2021年拿地政策會(huì)在2022年及以后進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，目前判斷這些土地的毛利率水平會(huì)高于此前，因此公司未來的整體利潤(rùn)水平會(huì)有所提升。對(duì)于拿地策略，招商蛇口表示，“2022年招商蛇口將以穩(wěn)健為主，對(duì)參拍城市、參拍土地的選擇將非常嚴(yán)格，有多項(xiàng)指標(biāo)來把關(guān)，寧可不拿也不要拿錯(cuò)?！?/strong>即“以銷定投，量入為出”。

可見，規(guī)模與業(yè)績(jī)的上升，對(duì)招商蛇口而言已經(jīng)接近飽和。因此，穩(wěn)規(guī)模、促增長(zhǎng)成為招商蛇口的下一步發(fā)展的大方向。

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面，招商蛇口以規(guī)模和成長(zhǎng)之間的平衡點(diǎn)作為突破口，在穩(wěn)定規(guī)模的同時(shí)，通過對(duì)自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)增加營(yíng)收。年報(bào)顯示，2021年，招商蛇口營(yíng)收中持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入約55億元，同比增超20%。

值得一提的是，2021年，招商蛇口已經(jīng)開始進(jìn)入“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展模式，并取得了較好的成績(jī)。其中，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)收入同比增長(zhǎng)高達(dá)37%。

表2：招商蛇口各個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展情況

資料來源：企業(yè)年報(bào)，地產(chǎn)資管網(wǎng)制圖

2、資產(chǎn)向著“輕重兩端”發(fā)展

在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的道路上，招商蛇口也在不斷加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，推動(dòng)公司的可持續(xù)發(fā)展。

2021年，招商蛇口新增輕資產(chǎn)項(xiàng)目71個(gè)，業(yè)務(wù)涉及代建代管、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、會(huì)展運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)和酒店管理等多個(gè)業(yè)務(wù)類型。

“招商積余”作為招商蛇口輕資產(chǎn)的重要載體，截至2021年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到1717個(gè)，管理面積達(dá)到2.81億平方米，同比增長(zhǎng)47%。其中，非住宅管理面積1.66億平方米，住宅管理面積1.15億平方米。招商積余全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.91億元，同比增長(zhǎng)22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.13億元，同比增長(zhǎng)17.25%。

另外，REITs作為房企“由重轉(zhuǎn)輕”的重要手段，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口以持有的萬融、萬海大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)，同時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金簡(jiǎn)稱“蛇口產(chǎn)園”，基金代碼“SZ180101”）在深圳證券交易所上市，成為國(guó)內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，開辟了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為公司創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

3月23日，蛇口產(chǎn)園REITs2021年年度報(bào)告發(fā)布。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可供分配金額為5283.97萬元，已分配金額2465.91萬元。累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.42萬元，全年累計(jì)預(yù)算完成率95%。

運(yùn)營(yíng)力、服務(wù)力，是穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展大背景下的關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)于“內(nèi)生性”增長(zhǎng)有著較高要求。從輕資產(chǎn)化方面的數(shù)據(jù)可以看出，招商積余與蛇口產(chǎn)園的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)營(yíng)取得了較好的成績(jī)，這也是招商蛇口基于有“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的較強(qiáng)綜合發(fā)展實(shí)力的表現(xiàn)。

03

結(jié)語

2021年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，房企如履薄冰；而2022年，房企想要生存，也不會(huì)太過輕松。但在行業(yè)經(jīng)歷寒冬之時(shí)，也正是企業(yè)轉(zhuǎn)身之時(shí)。

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