中海地產(chǎn)換擋提速：計(jì)劃多渠道補(bǔ)倉(cāng)土儲(chǔ)，未來(lái) 5 年目標(biāo)銷售額雙位數(shù)增長(zhǎng)

2020 年，中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK，下稱 " 中海地產(chǎn) "）一改穩(wěn)健畫(huà)風(fēng)，小跑前進(jìn)。

3 月 26 日，中海地產(chǎn)發(fā)布 2020 年報(bào)，2020 年中海地產(chǎn)合約銷售為 3607 億元，增速為 12.5%。同期 TOP10 房企銷售額增速均值約為 12.4%，中海地產(chǎn)速度略高于平均水平。

業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)管理層人士表示，未來(lái) 5 年，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模將保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。2021 年，中海地產(chǎn)將通過(guò)發(fā)力收并購(gòu)，助力規(guī)模發(fā)展。

今年以來(lái)，中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)頻繁補(bǔ)倉(cāng)。2021 年 1-2 月，中海地產(chǎn)共斥資 99.62 億元用于買(mǎi)地，同比增長(zhǎng)約 10%。

2 月，中海地產(chǎn)以最高限價(jià)拿下廣州海珠宅地；3 月，中海地產(chǎn)以溢價(jià)率 120.6% 奪得泉州一宗商住地，以折合樓面價(jià)約 2.6 萬(wàn)元 / 平方米競(jìng)得東莞宅地。

從左至右分別為：張智超（中海地產(chǎn)總裁）、顏建國(guó)（中海地產(chǎn)董事局主席）、羅亮（中海地產(chǎn)董事局副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)兼總建筑師）、郭光輝（中海地產(chǎn)副總裁）

小跑前進(jìn)

" 一如既往，穩(wěn)如磐石。" 在年度報(bào)告里，中海地產(chǎn)用八個(gè)字總結(jié)其 2020 年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2020 年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為 3607 億元，同比增長(zhǎng) 12.5%。其中，一線城市北上廣深和香港的合約銷售額為 1126 億元。2020 年，中海地產(chǎn)共有 6 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入全國(guó)單盤(pán)銷售前 15 名，在 18 個(gè)城市的市場(chǎng)占有率位居當(dāng)?shù)厍?3 名。

中海地產(chǎn)的發(fā)力，主要表現(xiàn)在土地投拓上。2020 年，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備 64 宗，新增土儲(chǔ)權(quán)益購(gòu)地金額約為 1707.7 億元，同比增長(zhǎng) 24.8%，超過(guò)原先設(shè)定的 1400 億元目標(biāo)。截至報(bào)告期末，中海地產(chǎn)共擁有 9190 萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

與過(guò)去相比，中海地產(chǎn)近年來(lái)拿地力度明顯增加。2014-2016 年，中海地產(chǎn)投銷比均保持 30% 左右。2018-2020 年，中海地產(chǎn)投銷比分別為 60%、55%、56.8%。

與此同時(shí)，中海地產(chǎn)保持 " 利潤(rùn)王 " 的水平，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為 1857.9 億元，同比增長(zhǎng) 13.5%，扣估核心凈利潤(rùn)約為 380.3 億元，同比增長(zhǎng) 10.9%，核心財(cái)務(wù)指標(biāo)均保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。

2020 年年末，中海地產(chǎn) " 三道紅線 " 均未踩線，屬于 " 綠檔 " 企業(yè)。具體而言，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為 60.1%，凈借貸比率為 32.6%，加權(quán)平均融資成本為 3.8%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)副主席、執(zhí)行副總裁羅亮表示，未來(lái) 5 年，中海地產(chǎn)銷售規(guī)模將保持每年兩位數(shù)增長(zhǎng)，商業(yè)的收入、物業(yè)出租的租金也會(huì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

尋找收并購(gòu)機(jī)會(huì)

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)金融端調(diào)控密集，" 三道紅線 " 改變行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性和穩(wěn)健性也引發(fā)各方高度關(guān)注。集中供地政策考驗(yàn)企業(yè)的資金承受能力，現(xiàn)金流充足的企業(yè)擁有更多擴(kuò)儲(chǔ)機(jī)會(huì)。

中海地產(chǎn)管理層人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展是一場(chǎng)長(zhǎng)跑，下半場(chǎng)競(jìng)賽剛剛開(kāi)始。" 分化 " 將是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下半場(chǎng)最重要的特征。

具體而言，行業(yè)將展現(xiàn) " 五大分化 "：市場(chǎng)分化，一二線及強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)；企業(yè)分化，中小型房企規(guī)?？焖偕仙耐ǖ辣魂P(guān)閉，優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合將進(jìn)一步加速；投資分化，單項(xiàng)目投資額越來(lái)越大，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金實(shí)力強(qiáng)勁者擁有更多機(jī)會(huì) ; 管理分化，精細(xì)化、數(shù)字化管理能力強(qiáng)的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出；產(chǎn)品力分化，好產(chǎn)品、好服務(wù)是贏得客戶的關(guān)鍵。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)高杠桿的抑制和規(guī)范，有利于房產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。集中供地對(duì)于聚焦一二線城市的企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，中海地產(chǎn)因此獲得更多發(fā)展機(jī)遇。今年，中海地產(chǎn)將積極關(guān)注行業(yè)機(jī)會(huì)，通過(guò) " 藍(lán)海戰(zhàn)略 " 多渠道獲取大宗優(yōu)質(zhì)土地，中海地產(chǎn)有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有資源通過(guò)并購(gòu)助力規(guī)模發(fā)展。

2020 年，中海地產(chǎn)獲取上海紅旗村項(xiàng)目、武漢漢陽(yáng)建橋項(xiàng)目、太原綜改區(qū)項(xiàng)目、上海建國(guó)東路項(xiàng)目等一批超大型項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建筑面積都超百萬(wàn)平方米。此外，中海地產(chǎn)通過(guò) " 藍(lán)海戰(zhàn)略 " 新增土地儲(chǔ)備權(quán)益購(gòu)地金額達(dá) 327 億元，占年度新增土地儲(chǔ)備權(quán)益購(gòu)地金額的 24.8%。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，近期中海地產(chǎn)頻繁拿地，其中不乏高溢價(jià)地塊。

3 月 12 日，中海地產(chǎn)以最高限價(jià) 35.92 萬(wàn)元競(jìng)得東莞大朗地塊，折合樓面價(jià)約 25999 元 / 平方米，為東莞土拍樓面價(jià)第二高；3 月 17 日，中海地產(chǎn)海以 34.2 億元摘得鄭州北龍湖宅地，溢價(jià)率達(dá)到 50%。

時(shí)代周報(bào)

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