顏建國時(shí)代，中海進(jìn)擊行業(yè)TOP5

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-13 12:44

???10月8日，地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“利潤王”中國海外發(fā)展有限公司（股票代碼：00688.HK，以下簡稱“中海地產(chǎn)”）亮出了前9月的成績單。以前9月2571.86億元的銷售金額來看，該公司完成全年4000億港元（折合人民幣約3453億元）銷售目標(biāo)、保持行業(yè)第6位置的難度不大。

??4000億港元是中海地產(chǎn)上一任董事局主席郝建民對(duì)市場的承諾，現(xiàn)任董事局主席顏建國有更高的追求。在8月份的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，他透露，要保持利潤總額持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，規(guī)模必須得有比較大的提高。具體而言，中海的新目標(biāo)是保持在第一梯隊(duì)中，銷售規(guī)模盡快進(jìn)入到前5。

??為了沖擊規(guī)模，中海地產(chǎn)今年安排了1400億元的購地預(yù)算，比去年增長23%。用顏建國的話說，為了拿地，所有的渠道、所有的方法都可以用。今年前9月，中海地產(chǎn)在土地市場頗為進(jìn)取，花了940.55億元買了建筑面積1018.94萬平方米的土地，在中指研究院的拿地金額排行榜中，名列第一。

??規(guī)模的訴求很大程度上源自盈利能力下滑的壓力。億翰智庫認(rèn)為，在行業(yè)利潤率降低的背景下，中海地產(chǎn)較高的凈利潤率優(yōu)勢不斷弱化，未來能否依靠規(guī)模的加速增長，重新奪回“利潤王”的稱號(hào)，仍有很大的不確定性。

??兩個(gè)時(shí)代的更迭與“利潤王”丟失

??2016年11月，郝建民辭任中海地產(chǎn)執(zhí)行董事、主席兼行政總裁，宣告“郝建民時(shí)代”正式終結(jié)。1個(gè)月后，顏建國被任命為執(zhí)行董事兼行政總裁，為接班做準(zhǔn)備，2017年6月，他開始擔(dān)任中海地產(chǎn)董事局主席，且繼續(xù)兼任行政總裁。自此，中海地產(chǎn)跨入“顏建國時(shí)代”。

??郝建民在任的3年多時(shí)間，主導(dǎo)了兩起重大重組、并購，將中建地產(chǎn)300多億元的資產(chǎn)收入囊中，還收購了中信股份旗下大部分住宅項(xiàng)目。為了吸收這些資產(chǎn)，中海地產(chǎn)進(jìn)行了不少內(nèi)部調(diào)整，加上相對(duì)保守的投資態(tài)度，該公司錯(cuò)失了加速規(guī)模發(fā)展的機(jī)會(huì)。

??顏建國接手的時(shí)候，中海地產(chǎn)的銷售額排名第6，他希望能把速度提上去。2018年，中海地產(chǎn)的銷售額實(shí)現(xiàn)了3000億元的突破，同比增長29.81%，為7年來的新高，但依然低于當(dāng)年百強(qiáng)房企35%的平均同比增速。按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2014年-2018年這5年里，中海地產(chǎn)銷售金額的平均同比增速及復(fù)合增長率分別為17.3%和16.8%，在TOP10房企中均居于末位。

??2019年，中海地產(chǎn)的銷售額增速保持在了25.2%，在顏建國看來，這已經(jīng)是行業(yè)領(lǐng)先的水平了。但是，該公司的銷售排名依然未有突破，2019年的全口徑銷售額排名下滑至第7。

??更重要的是，從2017年開始，中海地產(chǎn)連引以為傲的“利潤王”稱號(hào)也沒有保住，凈利潤總額陸續(xù)被行業(yè)的規(guī)模前三甲所趕超。影響利潤總額的除了銷售規(guī)模，還有利潤率。2019年，中海地產(chǎn)的盈利能力開始出現(xiàn)下降趨勢，毛利率較2018年同期下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率也同比下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年，該公司的毛利率繼續(xù)下滑，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤率同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

??前9月買地投入940億元力回行業(yè)前五

??身為現(xiàn)任掌門人，顏建國已經(jīng)多次被問及如何看待規(guī)模掉隊(duì)、盈利能力下滑的問題。在8月份的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，他坦言，過去五六年，房企們加的杠桿比較高、發(fā)展速度特別快，相較而言，大家覺得中海發(fā)展保守，有些慢。但他認(rèn)為，近兩年半，中海地產(chǎn)的增長速度在行業(yè)里面已經(jīng)算領(lǐng)先的了，同時(shí)利潤規(guī)模、利潤率都名列前茅。

??當(dāng)然，這種中庸的表述還不足以說服投資者。因此，顏建國也適當(dāng)?shù)耐嘎读烁M(jìn)取的發(fā)展規(guī)劃，表示中海地產(chǎn)正在編制下一個(gè)5年計(jì)劃，總體目標(biāo)是希望在規(guī)模方面保持行業(yè)的第一梯隊(duì)，同時(shí)確保經(jīng)營效益持續(xù)穩(wěn)定的增長。所謂的第一梯隊(duì)，指的是進(jìn)入行業(yè)前5。

??這個(gè)目標(biāo)的提出，是基于對(duì)未來行業(yè)利潤率走勢的判斷。他認(rèn)為，在當(dāng)前政府限價(jià)、市場進(jìn)入存量的大背景下，產(chǎn)品的價(jià)格、利潤率還是會(huì)有一定下降，在這種情況下，為了確保利潤總額在未來5年的持續(xù)增長，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模必須有比較大的提升。

??要支撐規(guī)模的大幅增長，每年必須購入大量的土地。顏建國表示，在公開市場，中海地產(chǎn)需要更加勤奮，在所在目標(biāo)城市里面，以頻率換概率，用更多的機(jī)會(huì)拿到符合投資標(biāo)準(zhǔn)的土地。僅僅是9月份，該公司就在北京、無錫、濟(jì)南、東莞和廈門收購了七幅地塊，應(yīng)付的土地出讓金約為148.73億元。前9月，中海地產(chǎn)已經(jīng)為買地投入了940.55億元，占全年1400億元預(yù)算的67%，可以預(yù)見，接下來的3個(gè)月，該公司將加速攻城略地。

??然而，底子薄的弱勢難以在頃刻間扭轉(zhuǎn)。即便2017年以來，中海地產(chǎn)已經(jīng)有意識(shí)在加大投資力度，但截至2020年上半年，總土儲(chǔ)貨值只有約1.3萬億元，排在行業(yè)第7。而目前行業(yè)銷售排名第5的房企，土儲(chǔ)貨值是中海地產(chǎn)的接近2倍。

??短期內(nèi)，資本市場對(duì)中海地產(chǎn)的盈利前景還是有所擔(dān)憂。里昂證券在報(bào)告中表示，土地并購并未為給該公司提供實(shí)際幫助，市場擔(dān)心公司在完成管理層更迭后能否帶來實(shí)際具有說服力的表現(xiàn)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然今年中海地產(chǎn)有望達(dá)成4000億港元的銷售目標(biāo)，但考慮到毛利率收縮的影響，仍不足以帶動(dòng)其業(yè)績的顯著增長。