“三道紅線”融資監(jiān)管下，多數(shù)房企對(duì)于今年的拿地態(tài)度變得十分謹(jǐn)慎，而中海地產(chǎn)（00688.HK）則表現(xiàn)出積極的拿地態(tài)勢(shì)，特別是在一二線核心城市。

也正是一二線核心城市今年樓市的整體向好表現(xiàn)，支撐了絕大部分頭部房企的業(yè)績(jī)，中海地產(chǎn)今年在北上廣深四個(gè)一線城市的布局也取得了較好回報(bào)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，20家代表房企80.1%的銷售貢獻(xiàn)來自一二線城市；前十強(qiáng)房企中，銷售額同比增長(zhǎng)的僅有恒大和中海地產(chǎn)兩家，其他房企均有不同程度的下滑。

中海地產(chǎn)今年能繼續(xù)保持銷售增長(zhǎng)，四大一線城市的表現(xiàn)起到了重要作用。2016年，中海地產(chǎn)在北上廣深四個(gè)一線城市的整體銷售額還不到300億元；但到2020年1-11月時(shí)，這四大一線城市銷售額達(dá)到約900億元，僅一線城市的銷售額，中海地產(chǎn)全年有望沖刺1000億元。

一線市場(chǎng)在銷售方面的貢獻(xiàn)力度，讓中海地產(chǎn)認(rèn)識(shí)到繼續(xù)在這些城市補(bǔ)倉(cāng)的重要性。

11月26日，深圳南山區(qū)后海中心區(qū)一宗商業(yè)用地入市出讓，最終由中海地產(chǎn)以底價(jià)6.97億元拿下該地塊。

10月中旬，中海地產(chǎn)以最高限價(jià)30.85億元摘得龍華民治宅地，繼續(xù)在深圳市場(chǎng)補(bǔ)倉(cāng)。

事實(shí)上，對(duì)于深圳土地市場(chǎng)，中海地產(chǎn)近三年來都沒有缺席，一直參與并積極舉牌。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，三年內(nèi)中海已斥資近117億元，在深圳拿下坪山、光明及龍華3宗地塊。

深圳市場(chǎng)給予開發(fā)商的回報(bào)也十分驚人，在此拿地的企業(yè)少有失望而歸。

以中海地產(chǎn)為例，今年在深圳先后有兩個(gè)項(xiàng)目入市：中海寰宇時(shí)代和中海匯德里，兩個(gè)新盤均是開盤即售罄，前者銷售金額67億元，后者銷售額達(dá)82億元。

自2017年顏建國(guó)回歸以后，中海地產(chǎn)在拿地戰(zhàn)略上開始對(duì)“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的強(qiáng)化，對(duì)一線及核心二線城市的重點(diǎn)加碼。

中海地產(chǎn)除了在一線城市積極公開拿地補(bǔ)倉(cāng)外，還通過自身優(yōu)勢(shì)參與核心城市的改造，獲取了多個(gè)超大型項(xiàng)目，如獲取的上海紅旗村和建國(guó)東路兩大項(xiàng)目，總投資額分別高達(dá)270億元和590億元，建國(guó)東路項(xiàng)目還是中海地產(chǎn)發(fā)展史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。

在一些主要核心二線城市上，中海地產(chǎn)也有收獲。

2019年，中海在8個(gè)重點(diǎn)二線城市的銷售額超過100億元。比如南京、蘇州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、成都、寧波、西安等。其中，南京超過200億元，位居南京市場(chǎng)第一。

今年，中海在核心二線城市上也補(bǔ)倉(cāng)頗多。

在武漢和太原，中海地產(chǎn)今年也有超大型項(xiàng)目落地。今年簽訂的武漢漢陽(yáng)建橋項(xiàng)目和山西綜改區(qū)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目可售貨值均達(dá)數(shù)百億元，其中武漢項(xiàng)目總投資額達(dá)230億元，總建筑面積達(dá)到138萬平方米，太原項(xiàng)目的總建筑面積也有75萬平方米。

對(duì)于2020年拿地預(yù)算，中海地產(chǎn)管理層曾透露，全年新增土地權(quán)益投資預(yù)算為1400億元，同比增長(zhǎng)23%。同期預(yù)計(jì)新開工面積為2400萬平米，竣工面積為1900萬平米，分別同比增長(zhǎng)11%、16%。

根據(jù)2020年1-10月房企投資拿地情況顯示，中海地產(chǎn)拿地金額支出是1080億元，在開發(fā)商中排名第二；拿地金額第一的為碧桂園，總計(jì)斥資1163億元。

中海地產(chǎn)近年來的拿地投入金額處于逐年攀升狀態(tài)，2019年總拿地價(jià)近1500億元，權(quán)益地價(jià)1134億元，按今年安排1400億元的權(quán)益拿地預(yù)算計(jì)算，增幅約23%。

受疫情影響，在拿地策略上不少房企都放緩了拿地節(jié)奏，而中海地產(chǎn)加強(qiáng)拿地?cái)U(kuò)張與其良好的財(cái)務(wù)狀況不無關(guān)系。

截至2020年6月末，中海剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.8%；凈負(fù)債率32.7%；現(xiàn)金短債比2.9。

這三個(gè)指標(biāo)均不觸及“三道紅線”。目前真正滿足監(jiān)管紅線要求的，房企中也僅有中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、金地和濱江等。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，中海地產(chǎn)在融資上一直擁有較大優(yōu)勢(shì)，其2019年加權(quán)平均借貸成本僅為4.21%，處于房地產(chǎn)行業(yè)最低區(qū)間。

2020年11月份，中海地產(chǎn)成功發(fā)行2020年面向?qū)I(yè)投資者公司債券（第一期）24億元人民幣，票面利率3.4%，期限為3年，利率再創(chuàng)新低。

良好的財(cái)務(wù)狀況也使得中海地產(chǎn)的融資渠道更通暢，為其繼續(xù)在一二線核心城市補(bǔ)充地塊和擴(kuò)大規(guī)模提供了基礎(chǔ)。

來源：界面新聞

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