年報快讀|寶龍地產(chǎn)：處于“三道紅線”之下超額完成銷售業(yè)績

來源：智能家居時間：2021-03-04 10:24

3月3日，度過而立之年的寶龍地產(chǎn)（1328.HK）發(fā)布了2020年全年業(yè)績公告。在超額完成年度銷售目標的同時，寶龍地產(chǎn)的基本面數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出較高的增速，且未觸及“三道紅線”，保持了前年下半年發(fā)力的拿地節(jié)奏，為過去五年的階段性發(fā)展實現(xiàn)了穩(wěn)健收官。

自去年伊始，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳就已著手為企業(yè)的下個五年進行謀劃，相繼梳理了公司文化使命愿景、組織形態(tài)、戰(zhàn)略以及激勵制度等多個維度的發(fā)展計劃。2020年業(yè)績會上，許華芳再次談到了寶龍地產(chǎn)2021-2025年的“新五年戰(zhàn)略規(guī)劃”，其戰(zhàn)略全景是在未來五年實現(xiàn)“雙百雙千”（布局超過100個購物中心，核心利潤每年超100億元，權(quán)益銷售和市值超過1000億元）。

其中的第一步，便是寶龍地產(chǎn)今年要在守住“三條紅線”的同時，達成1050億元的銷售目標。

穩(wěn)均價促增長 2021年目標1050億元

2020年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額約815.5億元，同比增長35.1%，完成750億元銷售目標的109%；實現(xiàn)合約銷售面積約532.7萬方，同比增長41.4%。

一方面，寶龍地產(chǎn)再次刷新歷史銷售記錄，另一方面，也向未來三年35%的年復合增長率踏出了堅實的一步。值得一提的是，在2020年住宅市場線上促銷、以價換量的趨勢下，寶龍地產(chǎn)住宅銷售均價較2019年有所微增，約15388元/平方米，為銷售業(yè)績高質(zhì)量增長打下基礎(chǔ)。其中，離不開公司對長三角等高經(jīng)濟活力區(qū)域的大力布局，穩(wěn)住了銷售均價。

在此之外，寶龍方面列舉了4個銷售額上漲的原因：一是戰(zhàn)略重點布局長三角與粵港澳大灣區(qū)，實現(xiàn)規(guī)模效應；二是持續(xù)加強產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品定位準確，堅持質(zhì)量要求及注重客戶體驗；三是住宅項目以“369”開發(fā)模式提升開發(fā)效率與周轉(zhuǎn)去化速度，取得良好效果；四是操盤能力進一步提升，有11個項目在年內(nèi)銷售額超20億元，較2019年增加了5個。

2021年，寶龍地產(chǎn)將首次向千億目標發(fā)起沖擊，新訂立的1050億元銷售目標較去年銷售額提升約29%，符合公司的高質(zhì)量增長計劃。許華芳表示，“雖然這是一個保守的指標，但公司會努力做得更好”。

為此，寶龍地產(chǎn)計劃繼續(xù)洞察客戶需求，打造多維標桿；同時升級“369”開發(fā)模式，提高去化率加速現(xiàn)金回流；并持續(xù)專注于對標桿企業(yè)的研究和學習，實現(xiàn)專業(yè)及專項營銷能力的提升，大幅縮短全盤開發(fā)及銷售周期。

盈利穩(wěn)健增長歸母凈利潤增速超過50%

從盈利基本面來看，寶龍地產(chǎn)也實現(xiàn)了35%以上的增長速度。2020年，公司實現(xiàn)營收約355.0億元，同比增長36.3%；毛利約128.2億元，同比增長35.1%；歸母凈利潤約60.9億元，同比增長50.8%。增速較2019年均有不同程度提高。

其中，寶龍地產(chǎn)物業(yè)結(jié)算收入約314.9億元，同比增長40.1%。分區(qū)域而言，公司在重倉的長三角區(qū)域表現(xiàn)較為亮眼，商業(yè)與住宅業(yè)態(tài)均價依然維持在11000元/平方米以上，出售及交付面積與結(jié)算金額也較其他區(qū)域領(lǐng)先較大，占總數(shù)據(jù)比重分別為74.2%及76.7%。而值得一提的是，公司在海南的商業(yè)項目結(jié)算均價約為18046元/平方米，以較低的結(jié)轉(zhuǎn)面積博得了較多的收入。

另一方面，寶龍地產(chǎn)在投資物業(yè)租金、商業(yè)運營及物管服務(wù)方面維持穩(wěn)健增長，合計實現(xiàn)營收約32.4億元，同比增長15.0%。其中投資物業(yè)租金錄得營收15.6億元，同比增長10.0%；商業(yè)運營及物管服務(wù)實現(xiàn)營收16.7億元，同比增長20.2%。

得益于三費控制得當，特別是財務(wù)費用的大幅減少，以及投資利潤增幅較大，寶龍地產(chǎn)的凈利潤維持了較快增速，令歸母凈利潤獲得了較大的增幅。

嚴控財務(wù)水平位于“三道紅線”綠檔

在業(yè)績提速換擋的同時，寶龍地產(chǎn)也在追求有質(zhì)量的增長，管理財務(wù)結(jié)構(gòu)，控制債務(wù)水平。

2020年底，公司剔除預售款后資產(chǎn)負債率約61.8%，同比下降約0.3個百分點；凈負債率約73.9%，較2019年同期下降7.3個百分點，較2020年中期下降6個百分點；同時，其年末在手現(xiàn)金約282.8億元，同比增長19.5%，現(xiàn)金短債比約1.37倍，處于“三道紅線”綠檔范圍內(nèi)。

寶龍管理層表示，未來寶龍將繼續(xù)努力保持在“三道紅線”綠檔范圍內(nèi)，通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)提升效率，包括銷售加速，還有工程提速等手段優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司維持了較好的長短債比水平，約2.2倍。同時期末減少了短期融資券及永續(xù)債的金額，總負債增幅約20.5%，較2019年增長穩(wěn)定。

此外，寶龍地產(chǎn)嚴控融資成本，實際利率由2019年底的6.47%降至2020年的6.44%，2021年將朝著6.3%以下的融資成本繼續(xù)努力。

持續(xù)深耕長三角新增土儲占比過半

2020年，寶龍地產(chǎn)變換投資策略，由過去的“1+6+N”轉(zhuǎn)向“1+1+N”，即長三角（上海、浙江、江蘇和安徽）+大灣區(qū)（廣東、香港和澳門）+機會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。這也將是公司未來五年的投資策略。

全年寶龍地產(chǎn)新增地塊39宗，土儲約940.1萬方，可售貨值約1332億元。其中，下半年拿地24宗，土儲約702.5萬方。公司依然保持了前年的拿地節(jié)奏，拿地多集中于下半年。

同時，公司年內(nèi)新增土地平均成本價為5367元/平方米，溢價率僅4.7%。

分區(qū)域來看，寶龍地產(chǎn)持續(xù)加碼長三角區(qū)域，并開拓南京作為重點城市。今年年中，寶龍管理層曾表示公司將持續(xù)深耕長三角這一市場化水平較高的區(qū)域，同時希望南京能成為繼上海、杭州及寧波之后公司重點布局的第四個長三角城市。因此，年內(nèi)公司在長三角斬獲26個項目，新增土儲475.2萬方，占比約50.5%；在南京布局7個項目，新增土儲150.2萬方，占比約16.0%。

總體而言，寶龍年內(nèi)主要圍繞長三角及周邊區(qū)域城市進行拿地，在粵港澳僅在珠海落地一個項目，但基本符合年中管理層透露出的信息——會適當參與區(qū)域的招拍掛，珠海、中山、佛山、廣州是目前進度較快的城市。在許華芳看來，相對于粵港澳大灣區(qū)，長三角擁有更高的市場化程度，也因而擁有更為激烈的競爭，但寶龍也擁有一定的深耕優(yōu)勢。

截至2020年底，寶龍地產(chǎn)擁有總土儲約3650萬方，總可售貨值4478億元，長三角區(qū)域土儲占比約七成?？偼羶ζ骄杀緝r為3466元/平方米，僅占2020年銷售均價比例的22.6%。

（責任編輯：石昊一）

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