作者|陳盼盼       出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“2020年，在疫情嚴(yán)重沖擊之下，在不確定性的外圍形勢下，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了確定的增長”，在中國海外發(fā)展（簡稱“中?！保?020年度主席報(bào)告中，董事局主席顏建國以此開篇。

財(cái)報(bào)顯示，2020年，中海的銷售合約額、營業(yè)收入、扣估股東應(yīng)占凈利潤均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)以上逆勢增長：全年合約物業(yè)銷售額達(dá)3607.2億元，同比增長12.5%；營收1857.9億元，同比增長13.5%；扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動后的股東應(yīng)占溢利380.3億元，同比增長 10.9%；歸屬股東凈利潤為439億元，同比增長5.5%。

在行業(yè)內(nèi)，中海享有“利潤王”稱號。2020年，在銷售與營收逆勢增長的同時(shí)，利潤率依然同行艷羨。去年，中海毛利率達(dá)30.05%，連續(xù)多年超過30%以上；其凈利潤金額在2019年427.47億元的基數(shù)上，增長近50億至477.09億[WJ1] 元；其凈利率達(dá)到23.6%，較去年中期的23.2%還有所上升，在充滿不確定的形式下，實(shí)屬難能可貴。

在業(yè)內(nèi)看來，中海能夠?qū)崿F(xiàn)超高凈利潤，成本管控是關(guān)鍵。其中，中海的三費(fèi)成本處于行業(yè)低位，2019年，其三費(fèi)率為3.8%，遠(yuǎn)低于百強(qiáng)房企11.3%的三費(fèi)率均值。同時(shí)，中海擁有低融資成本的優(yōu)勢，截至2020年末，其加權(quán)平均借貸成本僅為3.8%，較2019年下降0.4個百分點(diǎn)，屬于行業(yè)內(nèi)融資成本最低的企業(yè)之一。

如今，進(jìn)入地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，行業(yè)利率普遍下滑。萬科總裁祝九勝分析，“近些年底價(jià)占房價(jià)的比例明顯上升，利潤率會下降”。在此背景下，中海的利潤率也難以幸免。

背負(fù)著“利潤王”的盛名，中海正在使出全力來維持高利潤的護(hù)城河。

顏建國正式出任中海地產(chǎn)董事長后，就曾對外表示，“中海下一步會繼續(xù)在利潤率方面做更多的文章，比如說買更好的地、更便宜的地。同時(shí)希望適度擴(kuò)大我們的規(guī)模，總利潤額還是有比較高的成長性?！?/p>

近幾年，中海一改謹(jǐn)慎保守的投資風(fēng)格，在土地市場大舉拿地。以去年10月深圳土拍為例，中海以最高限價(jià)30.85億元摘得深圳龍華宅地，折合樓面價(jià)4.7萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)44.97%，但規(guī)定該地限售價(jià)為6.72萬元/平方米。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，中海土地投資金額分別為951.16億元、913.53億元、1133.6億元及1318.4億元，獲得76宗、63宗、53宗及64宗土地，新增土地儲備1741.41萬平方米、1764.1萬平方米、1145.61萬平方米及1349萬平方米。

盡管如此，中海拿地成本仍有所走高。2017年至2020年，中海平均拿地成本分別約為5462元/平米、5178元/平米、9859元/平米及9773元/平米。這對于中海的管理層而言，也是必須迎接的一個挑戰(zhàn)。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)下半場優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺，以化解公開拿地成本高、盈利下滑風(fēng)險(xiǎn)，2020年，中海調(diào)整拿地思路，推出“藍(lán)海戰(zhàn)略”，即通過城市更新、棚改及產(chǎn)業(yè)資源整合的多渠道獲取大宗優(yōu)質(zhì)土地。

最終，中海透過“藍(lán)海戰(zhàn)略”新增土地儲備權(quán)益投資金額達(dá) 327.3 億元，占年度新增土地儲備權(quán)益投資金額的24.8%。具體包括上海紅旗村項(xiàng)目、武漢漢陽建橋項(xiàng)目、太原綜改區(qū)項(xiàng)目、上海建國東路項(xiàng)目等大型項(xiàng)目，每個項(xiàng)目的貨值均達(dá)數(shù)百億元。

在IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，目前中國城市化進(jìn)入新區(qū)開發(fā)與存量更新并存的階段，作為土儲獲取的重要組成部分，必須重視通過城市更新、棚改及產(chǎn)業(yè)資源整合等多渠道獲取大宗土地的方式。中海的“藍(lán)海戰(zhàn)略”有利于更加契合當(dāng)?shù)厥袌?，降低拿地風(fēng)險(xiǎn)與投資壓力，加快項(xiàng)目前期工作，但是與當(dāng)?shù)睾献鞣降牧己门浜吓c默契合作是這一方式順利運(yùn)作的前提條件與潛在風(fēng)險(xiǎn)，對于行業(yè)而言具有重要的借鑒意義。

事實(shí)上，這并不是中海地產(chǎn)第一次調(diào)整拿地思路。2017年開始，中海從獨(dú)立拿地轉(zhuǎn)向聯(lián)合開發(fā)、股權(quán)收購等多元化拿地方式。相伴隨的，中海拿地權(quán)益比由90%以上大幅下滑，2017年、2018年，其拿地權(quán)益比僅為86%、77%。

這樣變化帶來的利潤回報(bào)并不及預(yù)期。2019年度業(yè)績會上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，有些非公開市場獲取的項(xiàng)目在運(yùn)營效率、回報(bào)率上并不理想。

因此，2020年，中海重回獨(dú)立拿地的老路。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，去年中海新增的64宗土儲中，只有5宗權(quán)益占比小于100%，整體拿地權(quán)益上升至比97%。克而瑞認(rèn)為，獨(dú)立運(yùn)作雖然能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)并表、便于管控提升利潤空間等好處。

此外，在2020年業(yè)績會上，中海管理層表示“未來5年，銷售規(guī)?？隙〞茨陮?shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長，商業(yè)收入、物業(yè)出租的租金也應(yīng)該會按照兩位數(shù)增長?！?/p>

管理層這份“肯定”的背后，必然考驗(yàn)著中海的土地投資能力。中海執(zhí)行董事兼副總裁郭光輝稱，2021年中海地產(chǎn)在土地投資方面將繼續(xù)“保持主動進(jìn)取”，全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算1650億元，同比增長25.2%。

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