3月23日，金茂交出了2020年的成績單。

財報顯示，2020年金茂實現(xiàn)營業(yè)收入約600.54億元，同比增長約39％；公司毛利約為121.14億元，同比下降5％；所有者應占溢利為38.81億元，同比下降40％；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項），公司所有者應占溢利為32.3億元，同比下降47％。

營收大增，同時銷售金額也大幅度增長。中國金茂實現(xiàn)合約銷售約2311億元，同比增長44％，首次突破2000億大關，目標完成率115.6％。另截至報告期末，金茂物業(yè)及土地已簽約銷售未交付結算的金額為3017億元。

作為擁有行業(yè)頂級產(chǎn)品力的央企，金茂過去幾年保持了極高的銷售增速，同時在市場上也獲得了較好的品牌認知。但是，前幾年金茂拿的高價地遇上了房地產(chǎn)市場調控政策，被限價影響的高價地項目蒙受了較大損失。

財報數(shù)據(jù)顯示，金茂發(fā)展中物業(yè)減值凈額15.4億、持作出售物業(yè)減值凈額15.1億、應收關聯(lián)方款項減值凈額13.1億。這三項疊加數(shù)額為43.6億。

一次性計提的凈額損失拉低了收益率，也讓金茂甩掉了之前的“地王包袱”。對金茂而言，如何發(fā)揮自己的產(chǎn)品力，在保證增速的同時實現(xiàn)利潤的快速增長，是留給管理層需要回答的問題。

01

債務結構優(yōu)化，全速進入綠檔

金茂的財務指標得到了全面好轉，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66％，同比下降8個百分點；凈負債率下降為53％，同比大幅下降32個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.56。按照“三道紅線”新規(guī)，金茂已經(jīng)進入“綠檔”。

財務指標的大幅改善得益于同比增加61％的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額，2020年金茂經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為313.39億元，比去年同期的193.96億元增加了119.42億元。同時，投資現(xiàn)金流凈額流出3.03億，比去年流出194.65億收窄191.62億。

全面轉綠之后，金茂在手現(xiàn)金及銀行結余（不含受限制現(xiàn)金結余）達到434.56億元，同比大幅增長142.1％。充裕的現(xiàn)金保障了未來業(yè)績發(fā)展的財務彈性。

金茂保持了一貫的低財務成本，最近成功發(fā)行的8億元超短期融資券票面利率僅為3.2％，處于行業(yè)優(yōu)秀水平。

02

專注毛利率水平，

以高增速提升凈利潤

在業(yè)績發(fā)布會上，金茂管理層表示2019年之后的項目拿地毛利率已經(jīng)明顯回升。2020年項目拿地毛利率超過23％，高于行業(yè)平均水平。

面對全行業(yè)面臨的毛利率下降局面，金茂選擇增強自身運營能力。目前金茂在縮減成本上加大了功夫，住宅的施工成本下降了8個百分點。管理層希望在3年內讓酒店和寫字樓的二成本年下降30％，商業(yè)成本下降15％。

對金茂來說，高銷售增速成為未來提升凈利潤的一大法寶。數(shù)據(jù)顯示，2016至2020年，中國金茂銷售增速分別為61.1％、42.8％、85％、25.6％以及44％，在頭部房企中增速較快。

充足的土儲是金茂業(yè)績發(fā)展的充足儲備。財報顯示，金茂在2020年新進入太原、煙臺、石家莊和泰州四個城市，累計進入51城，持有約270個項目。新增土地儲備1417萬平方米，總土地儲備增長至9511萬平方米，能夠繼續(xù)支持金茂未來五年的發(fā)展。

在土儲結構上，金茂新增二級項目土地儲備中，87％位于核心一、二線城市。同時2020年金茂獲取了7個城市運營項目，累計達27個項目。均位于一、二線核心城市以及活力城市群周邊。

業(yè)績會上，金茂管理層表示未來公司和管理層還將持續(xù)回購股份，提振投資者信心。

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